Đấu giá đất Thủ Thiêm - Hiệu quả và hậu quả

Đấu giá đất được cho là niềm hy vọng mang lại sự minh bạch cho thị trường bất động sản, nhưng nó lại trở thành “tội đồ” sau vụ Thủ Thiêm và hậu quả không chỉ dừng lại ở những giả thuyết mà người ta gán cho nó.

Suốt hai tháng qua, dư luận xã hội tốn không ít giấy mực và ngôn từ bàn tán về cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, TP.HCM được tổ chức hồi đầu tháng 12/2021. Và cụm từ “đấu giá đất Thủ Thiêm”, “Tân Hoàng Minh” hay “bỏ cọc”… được quan tâm đứng hàng đầu trên mạng xã hội.

Có một điều chúng ta phải nói thẳng, nói thật với nhau rằng, với những thông tin công khai có được, dù yêu dù ghét, mọi người đều phải công nhận việc đấu giá đất Thủ Thiêm cho đến nay đều diễn ra đúng luật. Có hai vấn đề mấu chốt ở đây là giá trúng thầu quá cao và một số doanh nghiệp trúng đấu giá đã hủy hợp đồng thì những việc đó đều là được pháp luật cho phép. Pháp luật không cấm việc trả giá cao, thậm chí những người tổ chức đấu giá còn mong đạt được giá cao, đi bán hàng ai chả mong bán đắt. Và pháp luật cũng không cấm doanh nghiệp trúng đấu giá hủy hợp đồng, nhưng họ sẽ phải trả giá cho việc bỏ thầu bằng việc mất số tiền đặt cọc, như một doanh nghiệp trong vụ việc trên mất đến 600 tỷ đồng.

Tuy nhiên, chúng tôi không có ý định phân tích sự đúng sai ở đây, bởi không có đủ thông tin và cũng không đúng thẩm quyền, mà chỉ thử nhìn nhận vấn đề này qua góc độ hiệu quả và hậu quả.

Từ kỳ vọng đến... "phá sản"

Ban đầu, cuộc đấu giá này được đánh giá là thành công, thậm chí là thành công rực rỡ, bởi cả 4 lô đất đưa ra đấu giá đều bán hết, mà lại bán được với giá rất cao, bình quân gấp 7 lần giá khởi điểm và thu về cho thành phố 37.346 tỷ đồng - một số tiền không hề nhỏ cho ngân sách thành phố và cũng không hề nhỏ nếu so với việc “chỉ định”, “giao đất” không qua đấu giá. Nhưng thành công không chỉ nằm ở số tiền, mà quan trọng hơn là nó mở ra hy vọng phương thức đấu giá đất sẽ được nhân rộng, thậm chí là bắt buộc, như vậy sẽ chấm dứt được thời kỳ “chỉ định”, “trao tay” đất “giá rẻ” vẫn gây bức xúc dư luận.

Lâu nay, dư luận vẫn lúc công khai, lúc xì xầm về chuyện “giao đất”, “chỉ định chủ đầu tư” với việc tính giá đất quá thấp, gây lãng phí lớn nguồn lực và thất thoát lớn ngân sách Nhà nước. Thậm chí, không ít các vụ án liên quan đến đất đai khiến nhiều quan chức, cả quan chức cấp cao, phải ra tòa và vào tù ít nhiều đều liên quan đến việc “giao đất” hoặc biến tướng của nó mà không qua đấu giá. Ngay vụ án lô đất Tân Việt Phát 2 bị khởi tố mới đây xảy ra tại Bình Thuận cũng liên quan đến chuyện “giao đất”, và người ta thấy thấp thoáng bóng dáng của việc “biến hóa để bán đất không qua đấu giá”. Chính vì vậy, dư luận nhiều lần đề nghị cần đẩy mạnh đấu giá đất thay vì giao đất để tránh tiêu cực, tránh thất thoát tài nguyên và ngân sách, đồng thời tạo sự công khai, minh bạch và nhất là bình đẳng giữa các doanh nghiệp, thay vì để đất đai lọt vào tay những doanh nghiệp giỏi về “chạy chọt” và “xin xỏ” với cơ chế “xin - cho” đã quá lỗi thời và nhiều tiêu cực.

Chính vì vậy, cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm lần này với “quỹ đất vàng” và thu về số tiền lớn ban đầu được tung hô, ca ngợi và được coi là bước đột phá, mở ra hy vọng về một thời kỳ mới minh bạch trong đất đai. Thực ra, trước cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm, cũng đã có nhiều địa phương tổ chức các cuộc đấu giá, nhưng hoặc là sau đó được coi là không minh bạch, “quân xanh - quân đỏ”, sử dụng những thủ đoạn không lành mạnh; hoặc chủ yếu là những khu đất nhỏ, giá trị không lớn, thậm chí còn bị coi là để “làm đẹp”, để “làm mờ” những vụ “giao đất” lớn khác…(!).

Nhưng cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm lần này thực sự lớn với những lô đất “vàng”, “kim cương”, với giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, nên được hy vọng là sự đột phá và có tính chất như “án lệ” để TP.HCM và các địa phương khác làm theo. Nếu các địa phương đều thực hiện đấu giá đất theo hướng này, hiệu quả thu được là rất lớn. Ngoài số tiền khổng lồ thu được cho ngân sách sẽ trở thành nguồn lực mạnh để phát triển kinh tế - xã hội địa phương, thì hy vọng về một thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp cũng trở nên sáng rõ. Không những thế, nó cũng hạn chế các vụ tham nhũng đất đai làm thất thoát nguồn lực lớn của đất nước và là nguyên nhân đẩy nhiều quan chức Nhà nước vào vòng lao lý.

Tuy nhiên, ngay sau đó là sự nghi ngờ. Rằng, với giá trúng đấu giá cao nhất tới trên 2,4 tỷ đồng/m2 đất sẽ đẩy mặt bằng giá bất động sản tăng theo và người dân ngày càng khó tiếp cận với nhà ở. Kéo theo đó là hàng loạt giả thuyết như trục lợi trong việc tăng giá đất, trục lợi trên thị trường chứng khoán, khó khăn cho giải phóng mặt bằng vì giá đền bù cao…, vân vân và vân vân… Sức ép dư luận lớn đến mức, lãnh đạo Tân Hoàng Minh đã phải lên mạng viết “tâm thư” tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản ô đất 3-12 khu chức năng số 3 ở Thủ Thiêm, với những lý do để tránh “hệ lụy không tốt” do trả giá quá cao và để “bảo đảm một phần ổn định thị trường kinh doanh bất động sản, lợi ích của tập thể, của xã hội lên trên”…

Sau đó, doanh nghiệp này đã thực hiện các thủ tục pháp lý “bỏ cọc”, chịu mất khoản tiền rất lớn 600 tỷ đồng đã đặt trước khi đấu giá. Tiếp theo, một doanh nghiệp khác là Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Thương mại Bình Minh cũng “bỏ cọc” lô đất 3-9. Hai lô đất trúng đấu giá còn lại thì quá hạn đóng đợt một 50% tiền mua các lô đất trúng đấu giá theo quy định nhưng Cục Thuế TP.HCM vẫn chưa nhận được tiền từ các doanh nhiệp. Đây là sự “bỏ cọc” có chủ đích từ trước hay “bỏ cọc” vì một sức ép nào đó? Điều này chỉ những doanh nghiệp và những “người trong cuộc” mới trả lời được, còn những giả thuyết trong dư luận vẫn chỉ là lời đồn đoán.

Như vậy, cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm với những kỳ vọng rất cao ban đầu đến nay có thể nói là đã… “phá sản”, kéo theo rất nhiều hệ lụy.

Hệ lụy đâu chỉ có thế...

Ở đây, chúng tôi xin không đề cập đến những nghi vấn về sự trục lợi từ việc trả đất giá cao trong đấu giá rồi bỏ cọc gây rối loạn thị trường, việc này nếu có đã có các cơ quan chức năng phán xét, mà chỉ xin nhìn nhận vấn đề từ những hệ lụy trực tiếp mà việc đấu giá “thất bại” lần này gây ra.

Thứ nhất, nó ảnh hưởng đến lòng tin về việc tổ chức đấu giá đất. Nếu như ở các vụ đấu giá nhỏ lẻ trước đây, hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh - quân đỏ” lộng hành, tình trạng thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để "dìm giá", hay để lộ thông tin người đăng ký tham gia đấu giá để “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức có nhu cầu tham gia đấu giá, ép phải xin rút hồ sơ, thì lần này, hiệu quả tiêu cực diễn ra theo chiều ngược lại. Đó là việc theo như một số cơ quan chức năng và dư luận xã hội là trả giá cao rồi “bỏ cọc” để “trục lợi” và “thao túng thị trường”.

Tuy nhiên đó là đứng từ góc độ quản lý Nhà nước, còn nhìn từ phía doanh nghiệp cũng không tránh khỏi những hệ lụy. Chắc hẳn nhiều doanh nghiệp tham gia các cuộc đấu giá sau này sẽ e dè hơn, thậm chí là sẽ rất thận trọng trong việc trả giá, nhất là khi trả giá cao. Tâm lý là sau cuộc đấu giá này, họ sẽ rất sợ bị dư luận gây sức ép với những giả thuyết đặt ra theo kiểu “thuyết âm mưu”, hay thậm chí là bị “sờ gáy” nếu họ trả giá quá cao. Lúc đó thì dù tình có “ngay”, lý cũng dễ bị nghi là “gian”, bởi tâm lý “cảnh sát giao thông đã thổi còi thì người điều khiển phương tiện giao thông không có sai nọ cũng lỗi kia”, thậm chí có khi “chuyện gà nó ra chuyện vịt” là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Lúc đó, hậu quả là các cuộc đấu giá sẽ quay trở lại tình trạng “thông đồng”, “quân xanh - quân đỏ” hay “dìm giá”… Và tính tích cực, hiệu quả của các cuộc đấu giá đất sẽ không còn nữa.

Hậu quả này kéo theo hệ lụy khác là, các doanh nghiệp chân chính sẽ giảm sút lòng tin vào các cuộc đấu giá. Mặt khác, chính quyền địa phương cũng sẽ “run tay” khi tổ chức đấu giá đất.

Thứ hai, từ hậu quả trên sẽ dẫn đến hệ lụy là thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào tình trạng cung không đáp ứng cầu, khiến giá cả tiếp tục tăng. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung trên thị trường bất động sản đã diễn ra từ mấy năm nay. Nguyên nhân thì có nhiều, nhưng một trong những những nguyên nhân chính là do trên các thị trường lớn, nhất là TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… hầu như không có dự án lớn nào được phê duyệt mới. Nguyên nhân của nguyên nhân được cho là do khi các vụ án lớn liên quan đến đất đai, nhất là trong việc giao đất (trong đó có vụ việc xảy ra ở Thủ Thiêm) được phanh phui, nhiều quan chức, có cả các quan chức cấp cao phải vào tù, thì lãnh đạo đương nhiệm các địa phương trở nên rất dè dặt trong việc phê duyệt dự án mới.

Không có dự án mới, tức là không có nguồn cung mới trong khi cầu tiếp tục tăng ắt gây nên mất cân đối và việc tăng giá là điều đương nhiên. Việc đấu giá đất công khai, minh bạch được cho là giải pháp khả thi tháo gỡ “nút thắt vô hình” này trong việc giao đất, bán đất, phê duyệt dự án mới, đồng thời bảo đảm “an toàn” cho lãnh đạo các địa phương, từ đó khiến cho cung cầu trên thị trường từng bước trở lại cân bằng. Tuy nhiên, việc thất bại trong đấu giá đất ở Thủ Thiêm cho thấy, “chiếc cọc” đấu giá đất cũng chả an toàn là bao để lãnh đạo các địa phương “bám” vào, khiến cho việc phê duyệt dự án mới vô hình trung lại rơi vào bế tắc. Điều này không những không hạ được cơn tăng giá nhà đất, mà có thể lại còn khiến nó trầm trọng thêm.

Thử nêu lên hai trong số nhiều hệ lụy từ sự đổ vỡ của cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm để thấy, việc xử lý vụ việc này (nếu có sai phạm) là cần thiết nhưng cũng cần hết sức thận trọng.

Ném chuột đừng làm vỡ bình 

Ở đây, chúng tôi muốn nói đến việc xử lý nếu có sai phạm là cần thiết, nhưng nên đặt trong mối tương quan giữa hiệu quả và hậu quả. Cụ thể, trong việc đấu giá đất, nếu có việc chủ đích trả giá cao rồi bỏ cọc để trục lợi trong việc tăng giá đất thì cần phải xử lý nghiêm, để tránh sự việc tiếp diễn. Tuy nhiên, nếu chỉ là giả thuyết hoặc chưa gây hậu quả nghiêm trọng thì cũng cần có cách xử lý thận trọng và thỏa đáng, làm sao đủ sức răn đe nhưng cũng không làm ảnh hưởng nhiều đến việc đấu giá đất tiếp theo. Ở đây cũng cần nhắc lại rằng, trong kiến nghị “xử lý” vụ việc này, có cơ quan chức năng đã nêu lên những hậu quả như, sau khi có thông tin kết quả trúng đấu giá 4 lô đất, giá rao bán đất nền, nhà ở khu vực Thủ Thiêm đã đồng loạt tăng nhưng giao dịch ghi nhận rất ít. Như vậy, giá rao cao là giá ảo, còn giao dịch không diễn ra hay “ghi nhận rất ít” là thực tế, tức là chưa xảy ra hậu quả là điều cũng cần suy nghĩ và xem xét…

Ai cũng thấy, việc đấu giá đất một cách minh bạch đem lại hiệu quả lớn như thế nào, cả về mặt kinh tế lẫn pháp lý và thị trường. Nếu như vậy thì cần thiết phải khuyến khích đồng thời với việc hoàn thiện pháp luật về đấu giá. Tuy nhiên, dù pháp luật có hoàn thiện đến đâu thì cũng không thể bịt kín mọi kẽ hở. Thậm chí có quan điểm cho rằng, nếu pháp luật quá chặt sẽ làm cho cuộc sống “không thở được” cũng chưa chắc đã là điều hay, hay như tiền nhân thường nói “nước trong quá thì không có cá”.

Vấn đề mấu chốt là phải cân bằng giữa hiệu quả và hậu quả. Nếu hiệu quả lớn mà hậu quả nhỏ thì có thể chấp nhận được, bởi suy cho cùng mục tiêu của chính sách là tạo động lực cho sự phát triển. Tuy nhiên nếu ngược lại, hiệu quả nhỏ mà hậu quả lớn thì không thể hy sinh lợi ích của số đông cho lợi ích số ít.

Vấn đề sau cùng chúng tôi muốn nói ở đây là sự chậm trễ của pháp lý. Câu chuyện “trả giá cao rồi bỏ cọc” trong đấu giá đất, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường nhằm mục đích trục lợi, đã diễn ra khá phổ biến và từng được cảnh báo trước đó, nhưng các cơ quan chức năng đã không kịp thời sửa đổi, bổ sung quy định.

Vì vậy, với cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm dẫn đến kết cục tiêu cực, đừng đổ hết lỗi lên đầu doanh nghiệp, mà trước hết cần gấp rút hoàn thiện về pháp luật. Bên cạnh đó, năng lực tổ chức và thực thi pháp luật về đấu giá của cơ quan Nhà nước chính là mấu chốt quan trọng nhất cần tập trung nâng cao và hoàn thiện để các địa phương tổ chức đấu giá hiệu quả cũng như các doanh nghiệp chân chính an tâm tham gia đấu giá.

Chỉ có như vậy mới tạo được niềm tin vào hệ thống pháp luật và tạo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, chuyên nghiệp và minh bạch./.

Tác giả: Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

Reatimes