NGHỊ QUYẾT 26 VÀ BÀI TOÁN 80.000 BUỒNG LƯU TRÚ MỖI NĂM

"Đích 1,5 triệu buồng chỉ đến được nếu 146.000 căn đã xây được đưa vào khai thác đúng nghĩa" - TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng VARS IRE

Để có khoảng 1,5 triệu buồng lưu trú vào năm 2030 như Nghị quyết 26-NQ/TW đề ra, cả nước phải bổ sung bình quân 80.000 buồng mỗi năm, gấp rưỡi tốc độ của thập niên trước, trong khi quý II/2026 cả thị trường chỉ bán được 145 căn hộ du lịch.

Quý II/2026, cả nước có khoảng 5.250 căn hộ du lịch chào bán. Số giao dịch thành công: 145 căn. Cứ 36 căn đưa ra thị trường mới có một căn tìm được người mua.

Chưa đầy hai tháng sau khi những con số ấy khép lại, ngày 22/8/2026, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 26-NQ/TW về phát triển du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn trong kỷ nguyên mới. Trong hệ thống chỉ tiêu đến năm 2030 có một dòng lần đầu tiên xuất hiện trong một nghị quyết của Bộ Chính trị về du lịch: bảo đảm khoảng 1,5 triệu buồng lưu trú du lịch.

Hai con số ấy đang nằm trên cùng một bàn làm việc của mọi chủ đầu tư nghỉ dưỡng. Một bên là phân khúc ở vùng đáy thanh khoản. Bên kia là chỉ tiêu định lượng cao nhất từng đặt ra cho năng lực lưu trú của đất nước. Bài viết này đọc Nghị quyết 26 từ khoảng cách giữa hai con số đó: khoảng cách lớn đến đâu, tiền ở đâu ra, và buồng có thể đến từ đâu nhanh nhất.

Gấp rưỡi tốc độ của mười năm trước

Theo số liệu đã công bố, năng lực lưu trú cả nước tăng từ khoảng 256.000 buồng năm 2011 lên khoảng 780.000 buồng năm 2021, bình quân thêm khoảng 52.000 buồng mỗi năm. Đó là thập niên chứa cả giai đoạn phát triển nóng 2015–2019 của căn hộ và biệt thự du lịch.

Lấy mốc 2021 làm điểm xuất phát, để chạm 1,5 triệu buồng vào năm 2030, thị trường phải bổ sung khoảng 720.000 buồng trong chín năm, tức khoảng 80.000 buồng mỗi năm. Tốc độ này gấp khoảng 1,5 lần giai đoạn 2011–2021 (tính toán của VARS-IRE; số liệu năng lực lưu trú các năm 2022–2026 chưa được công bố đầy đủ).

Con số có thể còn khắt khe hơn. Đầu năm 2026, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cho biết cả nước có khoảng 40.000 cơ sở lưu trú với khoảng 800.000 buồng. Nếu lấy mốc này, phần còn phải bổ sung là khoảng 700.000 buồng cho năm năm 2026–2030, tức khoảng 140.000 buồng mỗi năm, gần gấp ba tốc độ của thập niên trước. Hai cách tính cho hai con số, nhưng cùng một kết luận: mô hình phát triển lưu trú như mười năm qua không đủ để đạt chỉ tiêu.

Vì sao chỉ tiêu đặt cao như vậy? Nghị quyết 26 đặt du lịch vào nhóm ngành "góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng hai con số", với 45–50 triệu lượt khách quốc tế và 160 triệu lượt khách nội địa vào năm 2030. Năm 2025 cả nước đón gần 21,2 triệu lượt khách quốc tế, theo Cục Thống kê; tám tháng đầu năm 2026 đón 15,9 triệu lượt, tăng 14,4% so với cùng kỳ. Khách đang tăng nhanh hơn buồng, và chỉ tiêu buồng là cách Nghị quyết buộc phía cung phải theo kịp.

Tiền ở đâu: 120.000–200.000 tỷ đồng mỗi năm

VARS-IRE ước tính nhu cầu vốn cho 720.000 buồng bổ sung theo hai kịch bản suất đầu tư: 1,5 tỷ và 2,5 tỷ đồng mỗi buồng. Suất đầu tư này gồm xây dựng và thiết bị, chưa gồm chi phí tạo lập quỹ đất và hạ tầng kết nối. Kết quả: khoảng 1,08 đến 1,8 triệu tỷ đồng cho cả giai đoạn, tức 120.000 đến 200.000 tỷ đồng mỗi năm.

Để hình dung quy mô, tổng thu từ khách du lịch năm 2025 lần đầu vượt 1 triệu tỷ đồng. Riêng phần xây thêm buồng cần một lượng vốn bằng một đến gần hai năm tổng thu của toàn ngành, chưa tính đất.

Ngân sách không cân đối được khoản này, và khu vực doanh nghiệp trong nước cũng không tự gánh nổi. Đây là lý do ba định hướng huy động vốn của Nghị quyết 26 có ý nghĩa quyết định với thị trường. Một là bổ sung du lịch vào danh mục ngành, nghề ưu đãi đầu tư. Hai là "chuyển hóa giá trị tài nguyên du lịch thành nguồn lực phát triển thông qua các công cụ, phương thức huy động vốn phù hợp trên thị trường vốn". Ba là cơ chế thí điểm có kiểm soát để thu hút vốn quốc tế vào lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng.

Với người làm dự án, định hướng thứ hai đáng đọc kỹ nhất. Đây là lần đầu một nghị quyết của Bộ Chính trị mở đường cho các công cụ tài chính gắn với dòng tiền khai thác du lịch, như quỹ đầu tư bất động sản du lịch hay chứng khoán hóa dòng tiền vận hành. Nếu được thể chế hóa, đó sẽ là kênh vốn dài hạn thay cho hai nguồn mà phân khúc này dựa vào suốt mười năm qua: tín dụng ngân hàng và tiền huy động trước của khách hàng.

Buồng ở đâu: 146.000 căn đã xây, mới bằng 9,8% chỉ tiêu

Đến tháng 6/2026, cả nước có khoảng 146.438 căn hộ du lịch và biệt thự du lịch lũy kế, trong đó 35.538 căn phát triển mới từ năm 2022. Cộng thêm 47 dự án đang xây với khoảng 25.000 căn nữa. Toàn bộ khối tài sản hình thành trong gần 20 năm ấy mới tương đương 9,8% chỉ tiêu 1,5 triệu buồng.

Con số này nói hai điều trái chiều. Thứ nhất, không thể trông vào căn hộ và biệt thự du lịch để lấp phần lớn khoảng cách; khách sạn, tổ hợp quy mô lớn và các loại hình lưu trú khác vẫn phải là phần chính. Thứ hai, ở chiều ngược lại, cũng không thể đạt 1,5 triệu buồng chỉ bằng mô hình khách sạn truyền thống, nếu không huy động được vốn xã hội qua các sản phẩm có thể chuyển nhượng.

Điều quan trọng hơn: phần lớn khối 146.000 căn này đã được đầu tư xây dựng nhưng chưa vận hành đúng nghĩa. Hơn 88% nguồn cung sơ cấp quý II/2026 là hàng tồn kho từ các đợt mở bán trước. Nhiều dự án chưa được cấp giấy chứng nhận, nhà đầu tư thứ cấp không chuyển nhượng hay thế chấp được, đơn vị vận hành thiếu vốn. Đưa khối tài sản này trở lại khai thác không cần thêm quỹ đất, không cần thêm vốn xây dựng lớn, chỉ cần tháo vướng mắc pháp lý. Đó là nguồn bổ sung năng lực lưu trú nhanh nhất và rẻ nhất mà Nghị quyết 26 có thể tìm thấy.

Ai hưởng lợi, ở đâu

Nghị quyết 26 định vị không gian phát triển rõ hơn Nghị quyết 08 năm 2017. Ba cực tăng trưởng là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng; Phú Quốc từng bước trở thành cực tăng trưởng mới. Cả nước sẽ có 10 trung tâm du lịch trọng điểm và 20 khu du lịch quốc gia, và cơ sở lưu trú quy mô lớn được khuyến khích phát triển ngoài khu vực đô thị.

Đọc theo sản phẩm, có bốn nhóm chịu tác động khác nhau. Căn hộ và biệt thự du lịch hưởng lợi trực tiếp nhất từ chủ trương dành quỹ đất và thí điểm có kiểm soát, nhưng mức hưởng lợi phụ thuộc hoàn toàn vào việc giải quyết dứt điểm chế độ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận. Căn hộ dịch vụ và căn hộ kết hợp văn phòng được hỗ trợ bởi định hướng thu hút "khách lưu trú dài ngày, người làm việc từ xa", nhóm đối tượng lần đầu xuất hiện trong một nghị quyết của Bộ Chính trị. Khách sạn và tổ hợp du lịch – văn hóa – thể thao – giải trí – mua sắm hưởng lợi từ định hướng hệ sinh thái và kinh tế đêm; đây là sân của nhà đầu tư chiến lược có năng lực tài chính và quản trị. Nhóm lưu trú mới như farmstay, lưu trú nông nghiệp, lưu trú cộng đồng được định hướng ủng hộ nhưng chưa có khung pháp lý, nên rủi ro phát triển tự phát là có thật.

Đọc theo địa bàn, Phú Quốc là nơi mức hưởng lợi cao nhất và cũng là nơi cần kiểm soát rủi ro tăng giá đất và phát triển vượt năng lực hạ tầng. Ba cực tăng trưởng sẽ cần nhiều căn hộ dịch vụ, khách sạn cao cấp và tổ hợp đa công năng hơn là căn hộ du lịch bán đứt. Còn 10 trung tâm và 20 khu du lịch quốc gia là cơ hội cho dự án lớn ngoài đô thị, với điều kiện danh mục được công bố sớm để dòng vốn không phải đoán.

Điều ngành lữ hành lo, và điều thị trường phải tự trả lời

Không phải ai cũng nhìn chỉ tiêu buồng lưu trú như một cơ hội bất động sản. Ông Nguyễn Quốc Kỳ, Chủ tịch Vietravel, cảnh báo trên báo Thanh Niên rằng nếu thiếu tiêu chí định hướng, 15 tập đoàn du lịch mà Nghị quyết muốn xây dựng có nguy cơ "chuyển hướng thành bất động sản nghỉ dưỡng" thay vì làm "máy cái" điều tiết dòng khách. Theo ông, bất động sản chỉ đóng vai trò hỗ trợ, không tự tạo được hệ sinh thái kéo khách.

Tôi cho rằng ý kiến này cần được lắng nghe. Giai đoạn 2015–2019 đã có lúc thị trường đảo ngược thứ tự: xây buồng trước rồi mới đi tìm khách, bán sản phẩm bằng cam kết lợi nhuận thay vì bằng công suất khai thác thật. Kết quả là khối tồn kho hôm nay. Nghị quyết 26 đặt chỉ tiêu buồng đi cùng chỉ tiêu khách và chỉ tiêu tổng thu; ba con số ấy phải được đọc cùng nhau. Buồng không có khách là chi phí, không phải năng lực.

Cũng cần nói thẳng một giới hạn của cách tính ở trên. Con số 1,5 triệu buồng của Nghị quyết chưa đi kèm định nghĩa thống kê: có tính homestay, nhà ở có phòng cho thuê, lưu trú nông nghiệp hay không. Tính rộng thì khoảng cách hẹp lại; chỉ tính cơ sở lưu trú xếp hạng thì khoảng cách còn rộng hơn. Đó là việc cơ quan thống kê du lịch phải làm rõ sớm, vì mọi kế hoạch vốn và quỹ đất đều bắt đầu từ định nghĩa này.

Ba mốc để biết chủ trương có thành cơ hội

Với chủ đầu tư và sàn giao dịch, có ba mốc đáng theo dõi trong 12 tháng tới. Một, danh mục 10 trung tâm du lịch trọng điểm và 20 khu du lịch quốc gia được công bố, kèm chỉ tiêu đất thương mại, dịch vụ tương ứng trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Hai, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang lấy ý kiến có dùng thống nhất một tên gọi cho nhóm sản phẩm này hay không, và có bổ sung quy định về cam kết lợi nhuận, hợp đồng vận hành hay không. Tôi sẽ bàn riêng trong bài tiếp theo. Ba, hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho công trình không phải nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ được ban hành thống nhất trên cả nước.

Chừng nào ba việc đó chưa xảy ra, 1,5 triệu buồng vẫn là con số trên giấy, và quý sau thị trường sẽ lại đếm giao dịch bằng hàng trăm, trong khi chỉ tiêu tính bằng hàng triệu.