Nhiều kiến nghị thiết thực được đề xuất tại Hội thảo góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Sau gần hai năm triển khai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý, tăng tính minh bạch và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, quá trình thực thi cũng cho thấy một số quy định còn vướng khi áp dụng hoặc chưa thực sự đồng bộ với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và xây dựng.

Trong bối cảnh đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được xây dựng theo hướng tăng phân cấp, cắt giảm thủ tục, tháo gỡ điểm nghẽn và thúc đẩy chuyển đổi số. Tại Hội thảo “Góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức ngày 06/8/2026, nhiều chuyên gia, luật sư và doanh nghiệp đã đối chiếu các đề xuất sửa đổi với thực tiễn thị trường, qua đó chỉ ra những nội dung cần tiếp tục hoàn thiện để Luật vừa chặt chẽ, vừa khả thi.

Dự thảo đang mở theo hướng giảm thủ tục và khơi thông nguồn lực

Theo thông tin tại Hội thảo, Dự thảo mới nhất gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật hiện hành và dự kiến cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư, kinh doanh.

Một số thay đổi đáng chú ý gồm phân cấp thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần dự án từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh; mở rộng phạm vi hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng; bổ sung mã định danh điện tử và hoàn thiện hệ thống dữ liệu thị trường.

Đối với dự án đang thế chấp, Dự thảo cũng mở hướng xử lý linh hoạt hơn khi cho phép chuyển nhượng nếu có sự chấp thuận của bên nhận thế chấp, thay vì bắt buộc giải chấp trước.

Những điều chỉnh này cho thấy định hướng tháo gỡ đã khá rõ. Tuy nhiên, theo các đại biểu, hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào cách từng quy định được thiết kế và triển khai trên thực tế.

Thủ tục thông báo cần phù hợp với từng loại bất động sản

Một trong những vấn đề được doanh nghiệp quan tâm là thủ tục thông báo trước khi đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Với nhà ở hình thành trong tương lai, đây là cơ chế cần thiết nhằm kiểm soát điều kiện pháp lý và bảo vệ người mua. Tuy nhiên, đại diện Sun Group cho rằng việc áp dụng tương tự đối với công trình xây dựng và phần diện tích sàn hình thành trong tương lai có thể làm phát sinh thêm một bước hành chính mà chưa cho thấy rõ sự cần thiết.

Theo đó, thay vì áp dụng một quy trình chung, cần phân loại theo tính chất và mức độ rủi ro của từng sản phẩm. Thủ tục thông báo có thể tiếp tục duy trì với nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng nên cân nhắc đối với các loại công trình đã đáp ứng đầy đủ những điều kiện pháp lý khác.

Chuyển nhượng dự án cần đi cùng khả năng kế thừa hồ sơ pháp lý

Các quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án được đánh giá là một trong những nội dung đã có bước điều chỉnh đáng kể trong Dự thảo.

Việc cho phép xử lý linh hoạt hơn đối với dự án đang thế chấp hay một số trường hợp chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính có thể tạo điều kiện để những dự án gặp khó khăn được chuyển giao cho chủ thể có đủ năng lực tiếp tục triển khai. Tuy nhiên, điểm nghẽn không chỉ nằm ở thời điểm chuyển nhượng mà còn ở những gì diễn ra sau đó.

Theo phân tích của Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, nếu doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải thực hiện lại các thủ tục pháp lý mà dự án đã hoàn thành hợp pháp trước đó thì quá trình chuyển giao vẫn có thể kéo dài. Trong trường hợp nội dung dự án không thay đổi, việc phải lập lại hồ sơ dự án, quy hoạch hoặc xin lại các thủ tục xây dựng sẽ làm giảm đáng kể ý nghĩa của cơ chế chuyển nhượng.

Vì vậy, nguyên tắc kế thừa quyền, nghĩa vụ và hồ sơ pháp lý giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần được xác định rõ hơn. Những thủ tục đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và không phát sinh thay đổi về nội dung nên được tiếp tục công nhận, thay vì yêu cầu chủ thể mới quay lại thực hiện từ đầu.

Cơ chế này không chỉ giúp rút ngắn thời gian chuyển giao mà còn có thể hỗ trợ quá trình tái cấu trúc các dự án đang đình trệ, đưa đất đai và nguồn vốn trở lại hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Quy định về ủy quyền cần tính đến mô hình quản trị của doanh nghiệp

Khoản 5 Điều 13 của Dự thảo đang siết chặt việc ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng kinh doanh bất động sản, theo hướng chủ đầu tư phải trực tiếp chịu trách nhiệm đối với hoạt động giao kết với khách hàng.

Mục tiêu của quy định là hạn chế tình trạng chủ đầu tư chuyển trách nhiệm cho các chủ thể trung gian, qua đó bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua. Tuy nhiên, nếu áp dụng theo nghĩa tuyệt đối, quy định có thể ảnh hưởng tới hoạt động bình thường của những doanh nghiệp có cơ cấu tổ chức nhiều tầng.

Tại các tập đoàn, tổng công ty, pháp nhân đứng tên chủ đầu tư không phải lúc nào cũng trực tiếp triển khai toàn bộ hoạt động kinh doanh. Một số công việc được phân cấp cho chi nhánh hoặc đơn vị trực thuộc theo cơ chế quản trị nội bộ.

Đại diện Viglacera vì vậy đề nghị xem xét rõ hơn phạm vi ủy quyền được phép thực hiện. Thay vì cấm tuyệt đối, Luật có thể phân biệt giữa việc chuyển giao trách nhiệm cho một chủ thể độc lập với việc phân công, ủy quyền trong cùng hệ thống doanh nghiệp.

Điều quan trọng là dù giao cho đơn vị nào trực tiếp thực hiện, trách nhiệm pháp lý cuối cùng đối với dự án và khách hàng vẫn phải thuộc về chủ đầu tư.

Cấp Giấy chứng nhận cần gắn trách nhiệm với thời hạn cụ thể

Dự thảo tiếp tục xác định trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua sau khi bàn giao nhà ở hoặc khi khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận, trừ trường hợp người mua tự nguyện thực hiện thủ tục.

Điểm còn thiếu được các đại biểu chỉ ra là thời hạn thực hiện trách nhiệm này. Trên thị trường đã xuất hiện những trường hợp dự án được bàn giao, người mua hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng phải chờ kéo dài để được cấp Giấy chứng nhận. Khi Luật chỉ xác định nghĩa vụ mà không gắn với một mốc thời gian cụ thể, việc xác định trách nhiệm khi chậm thực hiện cũng trở nên khó khăn.

Do đó, việc bổ sung thời hạn chủ đầu tư phải hoàn thành hoặc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được cho là cần thiết. Một mốc thời gian rõ ràng vừa tạo cơ sở kiểm soát trách nhiệm của doanh nghiệp, vừa giúp bảo vệ tốt hơn quyền tài sản của người mua.

Tiền đặt cọc cần được kiểm soát từ mức thu đến cách xử lý

Quy định về đặt cọc tiếp tục được sử dụng như một công cụ kiểm soát việc huy động tiền trước thời điểm ký hợp đồng chính thức, qua đó hạn chế rủi ro đối với khách hàng. Tuy nhiên, vấn đề không chỉ nằm ở số tiền được phép thu.

Tranh chấp có thể phát sinh khi khách hàng đã đặt cọc nhưng sau đó không tiếp tục ký hoặc thực hiện hợp đồng, trong khi điều kiện hoàn trả, khấu trừ hay xử lý khoản tiền này chưa được xác định đủ rõ. Với những giao dịch có giá trị lớn, mức đặt cọc cao có thể khiến rủi ro của người mua tăng đáng kể.

Các ý kiến tại Hội thảo vì vậy cho rằng cơ chế đặt cọc cần được nhìn nhận đầy đủ hơn, bao gồm mức thu, điều kiện sử dụng, trường hợp hoàn trả và nguyên tắc xử lý khi giao dịch không tiếp tục. Mục tiêu là hạn chế tình trạng đặt cọc trở thành một hình thức huy động vốn sớm hoặc tạo lợi thế quá lớn cho một bên trong giao dịch.

Trách nhiệm của sàn giao dịch phải tương xứng với khả năng kiểm soát

Dự thảo tiếp tục nâng cao vai trò của sàn giao dịch bất động sản trong việc kiểm tra điều kiện và thông tin pháp lý của sản phẩm trước khi đưa vào giao dịch.

Việc tăng trách nhiệm của sàn là cần thiết trong bối cảnh yêu cầu minh bạch hóa thị trường ngày càng cao. Tuy nhiên, phạm vi trách nhiệm cũng phải phù hợp với vị trí của sàn trong chuỗi giao dịch.

Sàn không phải cơ quan xác nhận pháp lý của dự án, cũng không phải chủ thể tạo lập toàn bộ hồ sơ. Nếu yêu cầu sàn phải “bảo đảm” tính pháp lý của bất động sản, trách nhiệm có thể vượt khỏi những gì sàn có khả năng kiểm chứng trên thực tế.

Một cách tiếp cận phù hợp hơn là yêu cầu sàn kiểm tra, đối chiếu hồ sơ và công khai đầy đủ thông tin trên cơ sở tài liệu do chủ đầu tư hoặc bên có bất động sản cung cấp; đồng thời chịu trách nhiệm nếu không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kiểm tra hoặc cố tình cung cấp thông tin sai lệch.

Như vậy, trách nhiệm của sàn vẫn được nâng cao nhưng không thay thế trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư hay chức năng xác nhận của cơ quan nhà nước.

Cần làm rõ “hành nghề trong doanh nghiệp” đối với môi giới bất động sản

Dự thảo tiếp tục yêu cầu cá nhân môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch bất động sản.

Mục tiêu là đưa hoạt động môi giới vào khuôn khổ chuyên nghiệp, nhưng thực tế thị trường không chỉ có lao động làm việc theo hợp đồng lao động. Cộng tác viên, đại lý và các hình thức hợp tác kinh doanh hiện vẫn được sử dụng khá phổ biến.

Nếu khái niệm “hành nghề trong doanh nghiệp” không được xác định cụ thể, việc một cá nhân có đáp ứng điều kiện hành nghề hay không có thể tiếp tục phát sinh cách hiểu khác nhau.

Do đó, cần làm rõ vị trí pháp lý của các mô hình cộng tác viên, đại lý và người làm việc theo hợp đồng hợp tác; đồng thời xác định trách nhiệm của doanh nghiệp đối với những cá nhân hoạt động trong hệ thống của mình. Cách này vừa giữ được tính linh hoạt của thị trường lao động, vừa tránh khoảng trống trách nhiệm trong hoạt động môi giới.

Chuyển đổi số phải giúp giảm thủ tục, không tạo thêm bước chờ

Mã định danh điện tử và hệ thống dữ liệu bất động sản là hai nội dung được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho thị trường minh bạch và thuận tiện hơn. Khi được triển khai đầy đủ, mã định danh có thể hỗ trợ kết nối thông tin pháp lý, quy hoạch và lịch sử giao dịch của từng bất động sản. Tuy nhiên, thách thức lớn nằm ở giai đoạn chuyển tiếp, khi lượng bất động sản hiện hữu rất lớn nhưng hệ thống chưa thể hoàn thiện đồng loạt.

Nếu mọi giao dịch đều phải chờ được cấp mã, một công cụ được thiết kế để đơn giản hóa thủ tục có thể vô tình trở thành thêm một bước hành chính.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp hiện vẫn phải cung cấp nhiều nhóm thông tin tương tự cho các cơ quan khác nhau. Đại diện Hanel vì vậy đề xuất xây dựng dữ liệu theo nguyên tắc “một lần khai báo - nhiều cơ quan sử dụng”, trong đó thông tin đã có trong hệ thống nhà nước được chia sẻ và tái sử dụng cho các thủ tục liên quan.

Theo hướng này, Dự thảo cần xác định rõ lộ trình áp dụng mã định danh, cơ chế chuyển tiếp, thời hạn xử lý và khả năng liên thông giữa các cơ sở dữ liệu về đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Chuyển đổi số chỉ thực sự có ý nghĩa khi giúp giảm số lần khai báo và rút ngắn thời gian xử lý, thay vì đơn thuần chuyển quy trình hành chính từ giấy lên môi trường điện tử.

Không để sửa Luật tạo thêm một lớp thủ tục

Một yêu cầu xuyên suốt được nhiều chuyên gia đặt ra là bảo đảm Luật Kinh doanh bất động sản thống nhất với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và xây dựng. Trong thực tế, nếu một nội dung đã được pháp luật chuyên ngành điều chỉnh nhưng tiếp tục được bổ sung thêm một bước xác nhận tương tự trong Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có thể phải thực hiện nhiều thủ tục cho cùng một vấn đề.

Đối với nghiệm thu công trình, chẳng hạn, các ý kiến cho rằng cần thận trọng nếu bổ sung thêm yêu cầu xác nhận của cơ quan nhà nước mà không thống nhất với cơ chế nghiệm thu theo pháp luật về xây dựng.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội đề nghị tiếp tục rà soát các nội dung liên quan đến công chứng hợp đồng, nghiệm thu, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và chuyển nhượng dự án để hạn chế xung đột giữa các luật.

Mỗi thủ tục vì vậy cần có mục tiêu quản lý riêng, xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm và tránh yêu cầu doanh nghiệp chứng minh lại những nội dung đã được cơ quan nhà nước khác xác nhận.

Sửa Luật để thị trường vận hành minh bạch và hiệu quả hơn

Những trao đổi tại Hội thảo cho thấy Dự thảo đã có nhiều bước tiến trong phân cấp, cắt giảm điều kiện kinh doanh, tháo gỡ hoạt động chuyển nhượng dự án và xây dựng nền tảng dữ liệu thị trường.

Tuy nhiên, điều quan trọng không nằm ở số lượng quy định được cắt giảm hay bổ sung, mà ở khả năng giải quyết những vướng mắc đang tồn tại trong thực tế. Một thủ tục chỉ nên tồn tại khi có mục tiêu quản lý rõ ràng; trách nhiệm phải được giao đúng cho chủ thể có khả năng kiểm soát; dữ liệu phải được liên thông để doanh nghiệp không phải khai báo nhiều lần cho cùng một nội dung.

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh yêu cầu chuyển từ tư duy “quản lý” sang “quản trị phát triển”, trong đó Nhà nước tập trung vào hoàn thiện thể chế, dữ liệu, tiêu chuẩn, hậu kiểm và tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh.

Đây cũng là điểm chung của nhiều kiến nghị được đưa ra: Luật cần đủ chặt để bảo đảm minh bạch và bảo vệ người dân, nhưng cũng phải đủ rõ, đồng bộ và khả thi để doanh nghiệp có thể thực hiện.

Các ý kiến tại Hội thảo là cơ sở thực tiễn để tiếp tục hoàn thiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, hướng tới giảm chồng chéo, giảm chi phí tuân thủ và khơi thông nguồn lực cho thị trường.