Bất động sản khu vực phía Nam 2026: Mở dư địa tăng trưởng mới từ giá trị thực

Ngày 18/8/2026 tại TP. Hồ Chí Minh, Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026: Mở dư địa tăng trưởng mới” đã diễn ra với sự tham dự của đại diện cơ quan quản lý, chuyên gia, hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp. Chương trình do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp cùng Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh tổ chức.

Diễn đàn tập trung nhận diện những động lực phục hồi của thị trường bất động sản phía Nam sau giai đoạn tái cấu trúc, đồng thời phân tích các vấn đề về chính sách, nguồn cung, dòng vốn, hạ tầng, liên kết vùng và nhu cầu thực để tìm kiếm dư địa tăng trưởng bền vững trong giai đoạn mới. 

Từ mở rộng không gian đô thị đến những cực tăng trưởng mới

Phát biểu khai mạc, ông Hoàng Quang Phòng - Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) - nhận định thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang có sự thay đổi rõ rệt về cách phát triển và phân bổ nguồn cung. Thay vì tập trung chủ yếu vào khu vực trung tâm, nguồn cung đang có xu hướng mở rộng tới những khu vực còn nhiều dư địa và được đầu tư mạnh về hạ tầng. 

Theo ông Hoàng Quang Phòng, chiến lược phát triển đô thị của TP. Hồ Chí Minh đang chuyển dần từ mô hình “đơn cực” sang “đa trung tâm”, qua đó mở rộng không gian phát triển và hình thành thêm các cực tăng trưởng mới. 

Sự chuyển dịch này được thúc đẩy bởi hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 TP. Hồ Chí Minh, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu và các tuyến kết nối Đông Nam Bộ - Tây Nam Bộ. Khi khả năng kết nối được cải thiện, khoảng cách địa lý không còn là yếu tố duy nhất quyết định sức hấp dẫn của bất động sản.

Từ góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Thái Bình - Phó Chủ tịch VARS, Tổng Giám đốc Đông Tây Land - cho rằng dòng tiền đang dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang những địa bàn bám theo các trục hạ tầng và không gian đô thị mở rộng. Tuy nhiên, hạ tầng chỉ là điều kiện cần; dự án vẫn phải đáp ứng đồng thời yêu cầu về quy hoạch, năng lực chủ đầu tư, tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.

Ông Bình nhận định, xu hướng tương lai sẽ nghiêng về các đại đô thị tích hợp, nơi kết hợp đồng thời không gian ở, việc làm và dịch vụ, thay vì phát triển bất động sản chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá. 

Khơi thông nguồn lực đất đai phải gắn với tư duy tạo giá trị

Ở góc nhìn chính sách, PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam - cho rằng giai đoạn mới đòi hỏi sự thay đổi trong tư duy quản lý và sử dụng đất đai, chuyển từ quản lý đơn thuần sang phát huy nguồn lực và kiến tạo giá trị từ đất. 

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên: “Đất đai tự thân không tạo ra tăng trưởng.” Giá trị của đất chỉ thực sự được phát huy khi kết hợp hiệu quả với các nguồn lực như vốn, lao động và công nghệ. 

Từ đó, việc hoàn thiện cơ chế định giá đất, quyền tài sản và nâng cao tính minh bạch của thị trường không chỉ nhằm tháo gỡ các dự án đang gặp vướng mắc, mà còn tạo điều kiện để nguồn lực đất đai tham gia hiệu quả hơn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Ông cũng lưu ý chu kỳ phát triển mới của thị trường không thể tiếp tục phụ thuộc vào tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá tài sản. Dòng vốn cần được hướng nhiều hơn tới các dự án tạo ra giá trị sử dụng thực và đóng góp thực chất cho phát triển kinh tế. 

Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản vẫn cần được kích hoạt

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường phía Nam đang là một trong những tâm điểm của quá trình khơi thông bất động sản. Nhiều dự án tại TP. Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận đang từng bước được rà soát, xử lý các vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, giá đất, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch và pháp lý xây dựng. 

Tuy nhiên, việc nguồn cung trở lại không đồng nghĩa tất cả sản phẩm đều có khả năng hấp thụ tốt. Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn, khi người mua ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tiến độ bảo đảm và mức giá phù hợp với khả năng chi trả. 

TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Khi sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực, niềm tin thị trường sẽ quay trở lại.” 

Theo Chủ tịch VARS, để chuyển hóa nhu cầu thành giao dịch thực tế và cải thiện thanh khoản một cách bền vững, thị trường cần tập trung đồng bộ vào ba nhóm giải pháp. 

Thứ nhất, tái cấu trúc phân khúc và điều chỉnh chiến lược định giá. Doanh nghiệp cần rà soát danh mục sản phẩm, đưa giá bán sát hơn với khả năng chi trả thực tế, đồng thời gia tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội.

Thứ hai, phát triển hạ tầng liên vùng và mô hình đô thị đa cực. Việc đẩy nhanh các dự án vành đai, cao tốc và sân bay Long Thành sẽ mở rộng phạm vi phát triển bất động sản, tạo thêm không gian cho các đô thị vệ tinh và giảm áp lực lên khu vực lõi.

Thứ ba, tiếp tục tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và xây dựng các giải pháp tài chính linh hoạt. Bên cạnh rút ngắn thủ tục dự án, sự phối hợp giữa doanh nghiệp bất động sản và hệ thống ngân hàng trong hỗ trợ lãi suất, tín dụng và tiến độ thanh toán được kỳ vọng sẽ góp phần kích hoạt sức mua. 

Dư địa tăng trưởng phải được chuyển hóa thành giá trị thực

Phiên tọa đàm “Động lực cho doanh nghiệp” tại Diễn đàn tiếp tục mở rộng thảo luận về dòng tiền, tín dụng - lãi suất, xu hướng đầu tư theo phân khúc, tiêu chuẩn của sản phẩm cao cấp, bất động sản thương hiệu và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). 

Các góc nhìn tại Diễn đàn cho thấy bất động sản phía Nam đang đứng trước nhiều điều kiện thuận lợi hơn khi pháp lý từng bước được tháo gỡ, hạ tầng liên vùng tăng tốc và không gian đô thị tiếp tục mở rộng. Tuy nhiên, chu kỳ mới cũng đặt ra yêu cầu sàng lọc cao hơn đối với doanh nghiệp, dự án và sản phẩm.

Thay vì tăng trưởng dựa trên những “cơn sốt” ngắn hạn, dư địa của thị trường cần được chuyển hóa bằng pháp lý minh bạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu thực, năng lực tài chính của doanh nghiệp, hạ tầng đồng bộ và khả năng tạo giá trị lâu dài. Đây cũng là nền tảng để thị trường bất động sản khu vực phía Nam bước vào giai đoạn phát triển minh bạch, chuyên nghiệp, hiệu quả và bền vững hơn.