REIT: Mảnh ghép cần hoàn thiện của thị trường vốn bất động sản Việt Nam

Bất động sản là một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế, đóng góp hơn 10% GDP, có sức lan tỏa lớn tới xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ và nhiều ngành liên quan. Song, đặc thù của bất động sản là chu kỳ đầu tư dài, quy mô vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài, đòi hỏi thị trường không thể chỉ dựa vào một kênh dẫn vốn. Trong bối cảnh đó, REIT có thể trở thành một mảnh ghép quan trọng, tạo thêm một kênh kết nối giữa thị trường vốn và thị trường bất động sản, đồng thời mở rộng cơ hội đầu tư và thúc đẩy quá trình chuyên nghiệp hóa hoạt động sở hữu, vận hành tài sản.

Thị trường bất động sản cần thêm những “chân kiềng” vốn

Bất động sản là lĩnh vực có chu kỳ đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn chủ yếu dựa vào vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.

Giai đoạn 2019-2021, cùng với sự phát triển sôi động của thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bùng nổ và trở thành một kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, góp phần đa dạng hóa nguồn vốn và giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, sau giai đoạn điều chỉnh mạnh năm 2022-2023, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang từng bước phục hồi nhưng quy mô phát hành chưa trở lại mức cao của giai đoạn trước; dòng vốn có xu hướng tập trung hơn vào các doanh nghiệp có năng lực tài chính, uy tín và chất lượng tài sản tốt.

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 6 tháng đầu năm 2026, giá trị phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đạt gần 92.000 tỷ đồng, gấp hơn 2,2 lần cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp hiện mới tương đương khoảng 10% GDP, thấp hơn nhiều so với mục tiêu khoảng 60% GDP vào năm 2045 và chỉ bằng khoảng 7-8% quy mô tín dụng ngân hàng.

Trong khi đó, tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chính của thị trường bất động sản. Điều này đặt ra yêu cầu tiếp tục đa dạng hóa các kênh huy động vốn.

VARS IRE cho rằng, vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ nằm ở quy mô nguồn vốn, mà quan trọng hơn là sự thiếu hụt các dòng vốn dài hạn, ổn định và phù hợp với đặc thù chu kỳ đầu tư của ngành. Đây cũng là định hướng được đặt ra trong Chiến lược phát triển thị trường vốn đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, với mục tiêu từng bước giảm sự phụ thuộc của nền kinh tế vào tín dụng ngân hàng, đồng thời phát triển các định chế tài chính và kênh đầu tư dài hạn.

Trong cấu trúc đó, REIT không thay thế tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp. Vai trò của REIT nằm ở một khâu khác trong vòng đời vốn: khi tài sản đã được hoàn thành, đi vào vận hành và bắt đầu tạo dòng tiền, REIT có thể trở thành một cơ chế chuyển hóa giá trị của tài sản thành nguồn vốn đầu tư có khả năng tiếp tục quay vòng.

REIT là gì và vận hành như thế nào?

REIT, viết tắt của Real Estate Investment Trust, là mô hình tập hợp vốn của nhiều nhà đầu tư để đầu tư vào bất động sản hoặc các tài sản liên quan đến bất động sản. Tùy từng quốc gia, REIT có thể được tổ chức dưới những cấu trúc pháp lý khác nhau, nhưng mô hình phổ biến nhất là equity REIT, trong đó tổ chức này trực tiếp sở hữu và khai thác các bất động sản tạo thu nhập.

Về cơ bản, dòng tiền của một equity REIT có thể được hình dung theo chuỗi:

Nhà đầu tư góp vốn → REIT huy động vốn → mua/nắm giữ tài sản → cho thuê và khai thác → tạo doanh thu → trừ chi phí vận hành, quản lý, tài chính và thuế → thu nhập có thể phân phối → phân phối cho nhà đầu tư.

Như vậy, khác với mô hình phát triển bất động sản thiên về “xây dựng để bán”, REIT hướng nhiều hơn tới “sở hữu và khai thác để tạo dòng tiền”.

Các tài sản phù hợp với REIT thường là những bất động sản có khả năng tạo thu nhập tương đối ổn định như văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, kho vận, bất động sản công nghiệp, khách sạn, trung tâm dữ liệu, cơ sở y tế và nhiều loại tài sản chuyên biệt khác. Tuy nhiên, phạm vi tài sản, mức độ tham gia vào hoạt động phát triển hoặc tái cấu trúc tài sản và tỷ lệ phân phối thu nhập phụ thuộc vào pháp luật cũng như chiến lược của từng thị trường.

Sự phát triển của REIT trên thế giới cũng cho thấy danh mục tài sản ngày càng đa dạng.

Nếu trước đây văn phòng, bán lẻ và nhà ở chiếm tỷ trọng lớn, thì các REIT hiện mở rộng mạnh sang những lĩnh vực gắn với các động lực tăng trưởng mới như logistics, khu công nghiệp, trung tâm dữ liệu, hạ tầng viễn thông, chăm sóc sức khỏe, self-storage và các loại tài sản chuyên biệt.

Tại Mỹ, các loại tài sản mới và đang nổi lên hiện chiếm hơn một nửa vốn hóa của chỉ số FTSE Nareit All Equity REITs, cho thấy phạm vi của mô hình REIT đã vượt xa những phân khúc bất động sản truyền thống.

Sự dịch chuyển này đặc biệt đáng chú ý đối với Việt Nam khi các động lực như công nghiệp hóa, thương mại điện tử, logistics, chuyển đổi số, nhu cầu nhà ở cho thuê và hạ tầng dữ liệu đang tạo ra những nhóm tài sản có khả năng hình thành dòng tiền dài hạn.

Điều này cho thấy REIT không chỉ phù hợp với những tài sản truyền thống như văn phòng hay bán lẻ, mà còn có thể gắn với những lĩnh vực đang hình thành nhu cầu mới của nền kinh tế. Đây cũng là cơ sở để Việt Nam có thể nghiên cứu mở rộng nguồn tài sản phù hợp với mô hình REIT trong quá trình phát triển thị trường.

Điểm quan trọng là không nên đồng nhất REIT với một quỹ chỉ mua các tài sản đã hoàn thành và có tỷ lệ lấp đầy cao. Trong thực tế, một số REIT có thể đầu tư vào tài sản cần cải tạo, tái cơ cấu hoặc nâng cấp để cải thiện hiệu quả khai thác. Vì vậy, điều cốt lõi không phải là tài sản “đã hoàn chỉnh”, mà là khả năng tạo ra và gia tăng dòng tiền trong dài hạn.

REIT đã trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường vốn bất động sản toàn cầu

REIT ra đời tại Hoa Kỳ năm 1960, với mục tiêu mở rộng khả năng tiếp cận đầu tư vào các bất động sản quy mô lớn, tạo thu nhập cho đông đảo nhà đầu tư. Sau hơn sáu thập kỷ phát triển, 42 quốc gia và vùng lãnh thổ đã ban hành pháp luật về REIT, đại diện cho khoảng 85% GDP toàn cầu.

Đến cuối năm 2024, toàn thế giới có 1.021 REIT niêm yết, với tổng vốn hóa thị trường vốn chủ sở hữu khoảng 2,04 nghìn tỷ USD (Theo Nareit, 2025 Global REIT Approach to Real Estate Investing, 2025). Quy mô này cho thấy REIT đã vượt khỏi phạm vi của một sản phẩm đầu tư đơn lẻ để trở thành một cấu phần đáng kể trong hệ thống thị trường vốn bất động sản tại nhiều quốc gia.

Tại Hoa Kỳ, REIT sở hữu hơn 4,5 nghìn tỷ USD tài sản bất động sản thương mại, trong đó các REIT niêm yết sở hữu khoảng 2,5 nghìn tỷ USD. Khoảng 170 triệu người Mỹ được ước tính có đầu tư vào REIT trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các tài khoản đầu tư, quỹ tương hỗ, ETF và các chương trình tiết kiệm hưu trí.

Tính đến tháng 6/2026, vốn hóa của các REIT thuộc FTSE Nareit All Equity REITs đạt khoảng 1,55 nghìn tỷ USD; các REIT trong hệ thống sở hữu hơn 4,5 nghìn tỷ USD tài sản bất động sản thương mại. Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản theo giá trị thị trường của các REIT niêm yết ở mức khoảng 35,4%, cho thấy đòn bẩy tài chính là một cấu phần quan trọng nhưng cần được quản trị chặt chẽ trong mô hình này.

Quy mô đó cho thấy REIT không chỉ tạo ra một kênh đầu tư cho cá nhân mà còn trở thành một phương thức tập hợp nguồn vốn của các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân để đầu tư vào những danh mục bất động sản có quy mô lớn.

REIT tạo ra “vòng quay vốn” mới cho doanh nghiệp bất động sản

Một trong những giá trị đáng chú ý nhất của REIT đối với thị trường bất động sản nằm ở khả năng tái tạo vốn.

Theo mô hình truyền thống, doanh nghiệp có thể phải duy trì một lượng vốn lớn trong các tài sản đã hoàn thành để tiếp tục khai thác. Nếu doanh nghiệp muốn thu hồi vốn, phương án phổ biến là bán tài sản hoặc tiếp tục dùng tài sản làm cơ sở huy động nợ.

Với REIT, một cơ chế khác có thể hình thành:

Doanh nghiệp phát triển dự án → hoàn thành tài sản → đưa vào khai thác → chuyển nhượng hoặc góp tài sản phù hợp vào REIT → thu hồi vốn → tái đầu tư dự án mới.

Trong trường hợp giao dịch được thực hiện trên cơ sở định giá minh bạch, độc lập và tài sản đáp ứng các tiêu chuẩn đầu tư của REIT, cơ chế này có thể rút ngắn vòng quay vốn, giảm áp lực duy trì tài sản trên bảng cân đối và tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp tục phát triển các dự án mới.

Tuy nhiên, REIT không phải là “người mua cuối cùng” của mọi tài sản bất động sản. Khả năng tài sản được REIT tiếp nhận phụ thuộc vào chất lượng pháp lý, hiệu quả vận hành, khả năng tạo dòng tiền, giá chuyển nhượng, mức sinh lời kỳ vọng và các giới hạn đầu tư theo quy định pháp luật.

Đặc biệt, giao dịch giữa REIT và doanh nghiệp có quan hệ liên quan cần được kiểm soát chặt chẽ để bảo vệ nhà đầu tư. Khi được vận hành minh bạch, REIT có thể bổ sung một mắt xích còn thiếu trong vòng đời vốn của bất động sản: chuyển hóa tài sản đang khai thác thành nguồn vốn có khả năng tiếp tục quay vòng và tái đầu tư.

Xu hướng tái định vị của thị trường BĐS Việt Nam và sự tương thích với mô hình vận hành của REIT

Một trong những chuyển dịch đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là sự thay đổi trong cách thức xác lập và đánh giá giá trị bất động sản. Quá trình thanh lọc và tái định vị đang thúc đẩy thị trường chuyển dần từ tư duy dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá sang coi trọng hơn giá trị khai thác, nhu cầu ở thực và hiệu quả đầu tư dài hạn.

Trong giai đoạn thị trường thiên về mô hình phát triển để bán, giá trị bất động sản thường chịu ảnh hưởng lớn bởi vị trí, giá đất, tiến độ dự án và kỳ vọng tăng giá. Tuy nhiên, khi thị trường bước vào giai đoạn phát triển theo hướng thực chất hơn, những yếu tố phản ánh khả năng tạo ra giá trị và dòng tiền từ tài sản ngày càng trở nên quan trọng.

Đây cũng là xu hướng mà VARS IRE đã nhận diện trong Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2 & 06 tháng đầu năm 2026:

“Thị trường chuyển từ được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá sang được dẫn dắt bởi giá trị khai thác, nhu cầu ở thực và hiệu quả đầu tư dài hạn.”

Đáng chú ý, xu hướng này có sự tương thích rõ nét với cách thức vận hành của mô hình REIT. Khác với cách tiếp cận chủ yếu dựa trên giá trị giao dịch hoặc kỳ vọng tăng giá, REIT hướng tới việc sở hữu, khai thác và quản lý tài sản trong dài hạn, trong đó giá trị của bất động sản được phản ánh qua khả năng tạo và duy trì dòng tiền.

Theo đó, các yếu tố như tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, chất lượng và độ ổn định của khách thuê, thời hạn hợp đồng, thu nhập hoạt động ròng (NOI), chi phí vận hành, khả năng tăng trưởng dòng tiền, chất lượng tài sản và năng lực quản lý, vận hành trở thành những biến số quan trọng trong đánh giá hiệu quả và giá trị tài sản.

Có thể thấy, cơ chế vận hành của REIT tương đồng với chính hướng chuyển dịch mà thị trường BĐS Việt Nam đang trải qua: từ “giá trị kỳ vọng” sang “giá trị tạo dòng tiền”; từ giá trị tại thời điểm giao dịch sang giá trị trong suốt vòng đời khai thác; từ tốc độ bán hàng sang khả năng duy trì hiệu quả tài sản trong dài hạn.

Sự tương thích này không chỉ nằm ở cách định giá mà còn ở cách thức tạo lập giá trị. Khi hiệu quả khai thác và dòng tiền trở thành những tiêu chí quan trọng, chủ sở hữu và nhà phát triển bất động sản có thêm động lực để chú trọng đến chất lượng xây dựng, thiết kế, công năng, khả năng thu hút và duy trì khách thuê, chất lượng dịch vụ, hiệu quả vận hành và chi phí quản lý.

Giá trị của tài sản vì thế không chỉ được tạo ra tại thời điểm hoàn thành và bán sản phẩm, mà được tích lũy và duy trì xuyên suốt quá trình khai thác.

Ở góc độ này, REIT có thể được nhìn nhận không chỉ là một công cụ huy động và phân bổ vốn cho bất động sản, mà còn là một mô hình có khả năng tương thích với quá trình tái định vị của thị trường Việt Nam. Khi thị trường ngày càng coi trọng nhu cầu thực, giá trị sử dụng, khả năng khai thác và hiệu quả đầu tư dài hạn, cơ chế vận hành của REIT có thể tạo thêm động lực để các chủ thể chuyển từ tư duy “phát triển để bán” sang “phát triển để tạo giá trị và khai thác dài hạn”.

Đây cũng là cơ sở để REIT có thể đóng góp vào quá trình hình thành một thị trường bất động sản minh bạch hơn, coi trọng giá trị thực hơn và hướng nhiều hơn tới hiệu quả khai thác bền vững, phù hợp với xu hướng phát triển mà thị trường BĐS Việt Nam đang từng bước chuyển dịch.

Việt Nam đã có nền tảng pháp lý, nhưng chưa hình thành một thị trường REIT phát triển theo thông lệ quốc tế

Khoảng cách giữa Việt Nam và các thị trường trong khu vực cho thấy quy mô REIT trong nước còn rất hạn chế. Theo Nareit, đến cuối năm 2024, châu Á có 263 REIT niêm yết với tổng vốn hóa khoảng 235,8 tỷ USD. Trong khi đó, Việt Nam chưa hình thành được một thị trường REIT có quy mô và mức độ phát triển tương xứng với các thị trường REIT lớn trong khu vực.

Việt Nam đã đặt nền móng pháp lý cho quỹ đầu tư bất động sản trong khuôn khổ pháp luật chứng khoán từ Thông tư 228/2012/TT-BTC và tiếp tục được điều chỉnh trong Luật Chứng khoán năm 2019 cùng Thông tư 98/2020/TT-BTC. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ quỹ đầu tư bất động sản theo pháp luật Việt Nam với REIT theo các cấu trúc quốc tế. Hai mô hình có nhiều điểm tương đồng về chức năng kinh tế, nhưng không hoàn toàn đồng nhất về cấu trúc pháp lý, phạm vi đầu tư và cơ chế vận hành.

FUCVREIT là một ví dụ tiêu biểu cho cơ chế quỹ đầu tư bất động sản hiện có trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Tuy nhiên, quy mô của quỹ vẫn còn rất nhỏ so với quy mô thị trường bất động sản và chưa đủ để hình thành một kênh dẫn vốn đáng kể.

Một thực tế khác là trên thị trường hiện nay có nhiều quỹ đầu tư có tỷ trọng lớn vào lĩnh vực bất động sản, nhưng phần lớn đầu tư vào cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, thay vì sở hữu trực tiếp danh mục tài sản tạo dòng tiền. Đây là sự khác biệt quan trọng giữa quỹ đầu tư vào doanh nghiệp bất động sản và REIT sở hữu, khai thác tài sản bất động sản.

Điều này cho thấy vấn đề của Việt Nam không nằm ở việc hoàn toàn thiếu một cơ chế pháp lý, mà nằm ở việc chưa hình thành được một hệ sinh thái đủ thuận lợi để cơ chế này phát triển về quy mô và hiệu quả.

REIT cần được đặt trong một hệ sinh thái đủ minh bạch và kiểm soát rủi ro

REIT có thể tạo thêm một kênh vốn dài hạn cho thị trường bất động sản, nhưng không loại bỏ các rủi ro vốn có của thị trường.

Trước hết, REIT chịu ảnh hưởng đáng kể từ lãi suất và chi phí vốn. Khi lãi suất tăng, chi phí vay có thể gia tăng, đồng thời lợi suất của các tài sản thu nhập cố định trở nên hấp dẫn hơn, ảnh hưởng đến định giá và sức hấp dẫn của REIT.

Bên cạnh đó, REIT vẫn đối mặt với rủi ro từ tài sản cơ sở. Tỷ lệ lấp đầy giảm, giá thuê suy yếu, khách thuê mất khả năng thanh toán hoặc chi phí vận hành tăng đều có thể làm giảm dòng tiền và khả năng phân phối thu nhập.

Một điểm cần đặc biệt lưu ý là thanh khoản của REIT không đồng nghĩa với thanh khoản của tài sản bất động sản. Cổ phần của REIT niêm yết có thể được giao dịch trên thị trường chứng khoán, nhưng việc chuyển nhượng một tòa nhà, trung tâm thương mại hay khu công nghiệp vẫn cần thời gian và phụ thuộc vào điều kiện thị trường.

Đồng thời, REIT có thể sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu đòn bẩy quá cao, biến động của lãi suất và giá trị tài sản có thể khuếch đại rủi ro đối với nhà đầu tư.

Kinh nghiệm của Singapore cho thấy, để kiểm soát các rủi ro này và đưa REIT trở thành một kênh vốn hiệu quả, yếu tố quyết định không chỉ nằm ở bản thân mô hình REIT mà ở cả hệ sinh thái hỗ trợ phía sau. Theo REITAS, Singapore hiện có 39 REIT và Property Trust với tổng vốn hóa khoảng 100 tỷ đô la Singapore.

Điểm đáng chú ý là Singapore không chỉ xây dựng khung pháp lý cho REIT, mà đồng thời hình thành một hệ sinh thái tương đối đồng bộ gồm chính sách thuế, thị trường chứng khoán, nguồn tài sản, nhà đầu tư tổ chức, cơ chế định giá, quản trị và thị trường thứ cấp.

Đây là bài học quan trọng đối với Việt Nam: REIT không thể phát triển chỉ bằng việc cho phép thành lập quỹ, mà cần một hệ sinh thái đủ điều kiện để vốn, tài sản và nhà đầu tư có thể kết nối minh bạch, hiệu quả và dài hạn.

Việt Nam cần một hệ sinh thái REIT hoàn chỉnh hơn

VARS IRE cho rằng, việc REIT chưa phát triển tại Việt Nam không phản ánh sự thiếu hiệu quả của mô hình, mà cho thấy các điều kiện để mô hình này vận hành ở quy mô lớn vẫn chưa hoàn chỉnh. Trong bối cảnh thị trường đang từng bước tái cấu trúc theo hướng minh bạch và bền vững hơn, việc hoàn thiện hệ sinh thái REIT có thể trở thành một trong những hướng đi để đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho bất động sản.

Thứ nhất, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, làm rõ cơ chế thành lập, sở hữu, chuyển nhượng và góp tài sản vào quỹ; đồng thời xem xét đa dạng hóa cấu trúc REIT phù hợp với điều kiện Việt Nam và tiệm cận thông lệ quốc tế.

Thứ hai, cần xây dựng cơ chế thuế phù hợp, hạn chế tình trạng đánh thuế trùng lên dòng thu nhập được tạo ra từ tài sản và phân phối tới nhà đầu tư. Chính sách thuế cần tạo đủ động lực để doanh nghiệp chuyển các tài sản tạo dòng tiền vào các cấu trúc đầu tư dài hạn mà không làm phát sinh chi phí chuyển đổi quá lớn.

Thứ ba, cần phát triển nguồn tài sản phù hợp với REIT. Trọng tâm có thể là các tài sản đã hình thành và có khả năng tạo dòng tiền tương đối ổn định như văn phòng, trung tâm thương mại, khu phố thương mại, khu công nghiệp, logistics, trung tâm dữ liệu, khách sạn, căn hộ cho thuê và các loại tài sản chuyên biệt khác.

Thứ tư, cần phát triển lực lượng nhà đầu tư tổ chức dài hạn, bao gồm doanh nghiệp bảo hiểm, quỹ hưu trí, quỹ đầu tư và các định chế tài chính chuyên nghiệp. Đây là nhóm nhà đầu tư có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc tạo cầu ổn định cho các sản phẩm REIT.

Thứ năm, cần nâng cao tiêu chuẩn về định giá, quản trị, kiểm toán và công bố thông tin, đồng thời xây dựng cơ chế kiểm soát giao dịch với bên liên quan và xung đột lợi ích. Giá trị của REIT phụ thuộc rất lớn vào niềm tin của nhà đầu tư đối với chất lượng tài sản và tính minh bạch của dòng tiền.

Thứ sáu, cần kiểm soát đòn bẩy tài chính và quản trị rủi ro kỳ hạn. REIT muốn trở thành một kênh vốn dài hạn thì bản thân cấu trúc vốn của REIT cũng phải có tính ổn định, tránh tình trạng sử dụng nguồn vốn ngắn hạn hoặc đòn bẩy quá cao để sở hữu tài sản dài hạn.

REIT có thể trở thành “cầu nối” giữa phát triển dự án và thị trường vốn

Trong dài hạn, REIT không nên được nhìn nhận như một công cụ thay thế tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp. Mỗi công cụ có thể đảm nhận một vai trò khác nhau trong vòng đời bất động sản.

Tín dụng ngân hàng, vốn chủ sở hữu và trái phiếu có thể đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn hình thành và phát triển dự án.

REIT và các cấu trúc đầu tư dài hạn có thể phát huy rõ hơn khi tài sản đã hoàn thành, đi vào khai thác và có khả năng tạo dòng tiền.

Khi đó, một vòng quay vốn mới có thể hình thành:

Vốn → phát triển dự án → tài sản hoàn thành → vận hành và tạo dòng tiền → REIT/nhà đầu tư dài hạn → doanh nghiệp thu hồi vốn → tái đầu tư → dự án mới.

Nếu tín dụng ngân hàng, vốn chủ sở hữu và trái phiếu đảm nhiệm những mắt xích quan trọng trong quá trình hình thành tài sản, thì REIT có thể bổ sung một mắt xích ở giai đoạn chuyển hóa tài sản đang khai thác thành nguồn vốn có khả năng tiếp tục quay vòng.

Đây chính là giá trị lớn mà REIT có thể mang lại cho thị trường bất động sản: không chỉ thêm một kênh huy động vốn, mà tạo thêm một vòng tuần hoàn vốn giữa tài sản bất động sản và thị trường vốn.

VARS IRE cho rằng, REIT không nên được nhìn nhận đơn thuần là một sản phẩm tài chính hay một kênh huy động vốn mới, mà là một mảnh ghép có thể góp phần hoàn thiện cấu trúc thị trường vốn bất động sản Việt Nam. Với cơ chế huy động vốn để sở hữu, khai thác và tạo dòng tiền từ tài sản, REIT có sự tương thích với xu hướng tái định vị của thị trường Việt Nam, từ kỳ vọng tăng giá sang coi trọng giá trị khai thác, nhu cầu thực và hiệu quả đầu tư dài hạn. Nếu được xây dựng trên một hệ sinh thái pháp lý, thuế, tài sản, nhà đầu tư và quản trị phù hợp, REIT có thể trở thành cầu nối giữa thị trường vốn và thị trường bất động sản, góp phần tạo vòng quay vốn dài hạn, nâng cao hiệu quả khai thác tài sản và thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, thực chất và bền vững hơn.

Vui lòng bấm tại đây để xem toàn bộ phân tích chuyên sâu từ VARS.