Từ quy định Dự thảo đến những vấn đề của thị trường: VARS IRE kiến nghị hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Ngày 06/08/2026, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức Hội thảo “Góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023” tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Hà Nội.

Hội thảo quy tụ gần 200 đại biểu là đại diện cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia, luật sư, doanh nghiệp, tổ chức nghề nghiệp và cộng đồng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Chương trình tập trung trao đổi về những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đồng thời đóng góp ý kiến đối với Dự thảo Luật sửa đổi theo hướng đồng bộ, khả thi và sát hơn với thực tiễn vận hành của thị trường.

Trong khuôn khổ Hội thảo, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đánh giá Dự thảo Luật đã có nhiều điểm đổi mới quan trọng, thể hiện định hướng hoàn thiện thể chế theo hướng công khai, minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững. VARS IRE cũng đánh giá cao các nội dung liên quan đến hoàn thiện điều kiện kinh doanh bất động sản, minh bạch thông tin dự án, chuẩn hóa hoạt động sàn giao dịch và môi giới, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường.

Vấn đề ngành nghề kinh doanh bất động sản và ngành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản 

Tại Khoản 2 Điều 3 Dự thảo, kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm sàn giao dịch, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản. Trong khi đó, điểm h Khoản 1 Điều 8 lại xác định kinh doanh dịch vụ bất động sản là một trong các hình thức kinh doanh bất động sản.

Theo Luật Đầu tư năm 2020, kinh doanh bất động sản là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Nếu giữ quy định như Dự thảo, các hoạt động môi giới, tư vấn, quản lý và sàn giao dịch có thể phải đồng thời đáp ứng các điều kiện của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đầu tư.

VARS IRE cho rằng cần phân biệt rõ hoạt động trực tiếp đầu tư, phát triển sản phẩm với hoạt động cung cấp dịch vụ chuyên môn cho thị trường. Việc áp dụng chung cơ chế ngành, nghề kinh doanh có điều kiện có thể làm tăng điều kiện gia nhập thị trường và chi phí tuân thủ, đặc biệt với doanh nghiệp nhỏ và cá nhân môi giới.

Do đó, VARS IRE đề xuất tách điểm h Khoản 1 Điều 8 thành một điều khoản riêng về kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm sàn giao dịch, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản, nhằm bảo đảm quy định được rõ ràng, mạch lạc và thuận tiện trong quá trình áp dụng.

Làm rõ các loại hình bất động sản mới

Tại Điều 3, Điều 4, Điều 9, Điều 11 và Điều 12 Dự thảo, một số sản phẩm mới đã được bổ sung như nhà có mục đích lưu trú, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình, căn hộ du lịch và căn hộ kết hợp văn phòng. Tuy nhiên, Dự thảo chưa có khái niệm cụ thể để nhận diện và phân biệt các loại hình này.

Bên cạnh đó, nghĩa trang, công viên nghĩa trang cũng là loại hình bất động sản đang phát triển trên thị trường nhưng chưa được quy định trong Dự thảo. Việc thiếu định nghĩa rõ ràng có thể gây khó khăn trong việc xác định quy định pháp luật áp dụng cho từng loại sản phẩm.

VARS IRE đề xuất bổ sung quy định làm rõ đặc điểm nhận dạng và phạm vi của từng loại hình bất động sản, qua đó tạo cơ sở áp dụng pháp luật thống nhất và phù hợp hơn.

Quy định rõ thời hạn cấp Giấy chứng nhận

Khoản 4 Điều 13 Dự thảo quy định chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua sau khi bàn giao nhà hoặc sau khi bên thuê mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, nhưng chưa xác định rõ thời hạn thực hiện. Thực tế vẫn có trường hợp người mua đã nhận bàn giao trong thời gian dài nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận do hồ sơ chậm được hoàn thiện và nộp. Điều này ảnh hưởng đến các quyền tài sản như thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế.

VARS IRE kiến nghị xác định rõ thời hạn thực hiện; quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người mua và cơ quan nhà nước; đồng thời bổ sung chế tài, trách nhiệm bồi thường và các trường hợp được loại trừ trách nhiệm.

Không nên cấm tuyệt đối việc ủy quyền ký hợp đồng

Tại Khoản 5 Điều 13 và điểm d Khoản 4 Điều 18 Dự thảo quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng kinh doanh bất động sản, trừ một số trường hợp dự án có nhiều nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhiều tập đoàn và tổng công ty bất động sản có hệ thống công ty con, công ty thành viên, đơn vị trực thuộc được phân công thực hiện các công việc kinh doanh, tư vấn và hỗ trợ giao dịch tại nhiều địa phương. Việc cấm tuyệt đối ủy quyền có thể chưa phù hợp với mô hình quản trị này.

VARS IRE đề xuất cho phép ủy quyền có kiểm soát cho người quản lý, người lao động, pháp nhân có quan hệ liên kết hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản đủ điều kiện. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, công khai và không làm thay đổi trách nhiệm toàn diện của chủ đầu tư đối với giao dịch.

Bổ sung giới hạn đối với phạt cọc

Trong Khoản 5, Điều 18 Dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản, nhưng chưa làm rõ mức phạt khi khách hàng không tiếp tục giao kết hợp đồng. Thực tế cho thấy có trường hợp người mua phải chịu mức phạt tương đối cao khi thay đổi nhu cầu, khả năng tài chính hoặc không thể tiếp tục giao dịch vì nguyên nhân khách quan.

VARS IRE kiến nghị quy định giới hạn đối với tổng mức phạt cọc hoặc tổng nghĩa vụ phát sinh do vi phạm thỏa thuận đặt cọc, hoặc dẫn chiếu rõ cơ chế áp dụng theo Bộ luật Dân sự.

Giới hạn trách nhiệm của sàn trong phạm vi có thể kiểm soát

Tại Điều 41 và Điều 42 Dự thảo, sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, bảo đảm tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với bất động sản giao dịch qua sàn. Trên thực tế, sàn không có thẩm quyền chính thức xác nhận toàn bộ các vấn đề như tranh chấp, ngăn chặn giao dịch, nghĩa vụ thi hành án, thay đổi quy hoạch chưa cập nhật hoặc tính xác thực tuyệt đối của hồ sơ do chủ tài sản cung cấp.

VARS IRE đề xuất sàn chịu trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, thông tin trên cơ sở tài liệu được cung cấp và dữ liệu nhà nước mà sàn được phép tiếp cận; đồng thời chịu trách nhiệm đối với lỗi của mình trong quá trình kiểm tra, niêm yết và cung cấp thông tin, thay vì phải “bảo đảm” toàn bộ tính pháp lý của sản phẩm.

Công nhận các hình thức hành nghề môi giới đang tồn tại

Tại Điều 44 Dự thảo quy định cá nhân môi giới phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Trong khi đó, thị trường hiện vận hành với nhiều hình thức như hợp đồng lao động, cộng tác viên, đại lý, hợp tác kinh doanh, đối tác bán hàng và hợp đồng cung cấp dịch vụ môi giới. Nếu không làm rõ, có thể phát sinh cách hiểu khác nhau về tính hợp pháp của từng mô hình và ảnh hưởng đến quyền hành nghề của môi giới.

VARS IRE đề xuất công nhận các hình thức quan hệ này khi được xác lập bằng văn bản với doanh nghiệp đủ điều kiện. Đồng thời, mỗi môi giới nên có một mã hành nghề điện tử duy nhất trên toàn quốc để quản lý chứng chỉ, lịch sử đào tạo, đơn vị hợp tác và tình trạng xử lý vi phạm.

VARS IRE cũng kiến nghị nghiên cứu mô hình tổ hợp tác hành nghề, trong đó môi giới có chứng chỉ chịu trách nhiệm chuyên môn và quản lý các cá nhân hỗ trợ, thay vì để lực lượng hỗ trợ bán hàng hoạt động tự phát ngoài khuôn khổ quản lý.

Phân định rõ trách nhiệm của môi giới trong giao dịch

Điều 47 của dự thảo quy định môi giới phải cung cấp thông tin trung thực và chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi của mình. Tuy nhiên, trong một giao dịch, thông tin có thể đến từ nhiều nguồn như chủ đầu tư, chủ tài sản, ngân hàng, cơ quan quản lý và chính môi giới. Nếu không phân định rõ, môi giới có thể bị hiểu là phải chịu trách nhiệm liên đới đối với cả những thông tin ngoài khả năng kiểm soát.

VARS IRE đề xuất ghi nhận họ tên, đồng thời quy định môi giới chỉ chịu trách nhiệm đối với lỗi thuộc phạm vi công việc của mình, trừ trường hợp có thông đồng hoặc cùng thực hiện hành vi gây thiệt hại.

Làm rõ căn cứ điều tiết thị trường

Tại Điều 56, Điều 57 và Điều 58 Dự thảo, cơ chế điều tiết thị trường bất động sản được quy định nhằm xử lý các trường hợp thị trường có diễn biến ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Trong đó, Khoản 2 Điều 56 sử dụng tiêu chí “thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội” nhưng chưa xác định cụ thể căn cứ đánh giá; trong khi Điều 57 đưa ra nhiều biện pháp điều tiết với mức độ tác động khác nhau nhưng chưa làm rõ điều kiện áp dụng tương ứng.

Điều này có thể khiến doanh nghiệp khó dự báo khi nào cơ chế điều tiết được kích hoạt và biện pháp nào sẽ được áp dụng, ảnh hưởng đến việc xây dựng kế hoạch đầu tư, kinh doanh.

VARS IRE đề xuất làm rõ căn cứ, tiêu chí xác định trường hợp cần điều tiết, trình tự xem xét và phạm vi áp dụng từng biện pháp, hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong thực hiện.

Từ thực tiễn thị trường đến yêu cầu hoàn thiện pháp luật

Các kiến nghị của VARS IRE cho thấy việc hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ nằm ở việc bổ sung thêm quy định, mà quan trọng hơn là bảo đảm mỗi quy định có thể vận hành được trong thực tế.

Từ những vướng mắc đang phát sinh trong hoạt động của doanh nghiệp, sàn giao dịch, môi giới và người mua, VARS IRE kiến nghị tiếp tục rà soát Dự thảo theo hướng xác định rõ phạm vi trách nhiệm, giảm khoảng trống pháp lý và hạn chế các yêu cầu không tương xứng với bản chất của từng hoạt động.

Qua đó, Dự thảo Luật cần bảo đảm đồng thời yêu cầu quản lý nhà nước, quyền lợi của các bên và khả năng vận hành thực tế của thị trường bất động sản.