7 khoảng trống pháp lý cần được hoàn thiện để thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng phát triển minh bạch và bền vững, trong đó ưu tiên thống nhất cách gọi sản phẩm và hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho công trình trên đất thương mại, dịch vụ. Đồng thời, VARS-IRE đề xuất hoàn thiện quy định về quyền của người nước ngoài, cam kết lợi nhuận, hợp đồng vận hành, vốn, giao dịch số và dữ liệu thị trường để tránh lặp lại những vướng mắc của giai đoạn trước.
"Bảy khoảng trống pháp lý cần lấp để Nghị quyết 26 không lặp lại chu kỳ 2015–2019"
TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng VARS IRE
Thống nhất tên gọi sản phẩm trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và hướng dẫn cấp giấy chứng nhận trên đất thương mại, dịch vụ là hai điều kiện tiên quyết; năm việc còn lại quyết định dòng vốn mới có quay lại phân khúc này hay không.
"Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú." Mười bảy chữ này nằm ở khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, và là lần đầu tiên pháp luật gọi được tên nhóm sản phẩm mà thị trường vẫn quen gọi là condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang lấy ý kiến giữ lại cụm từ ấy ở khoản 3 Điều 3. Nhưng ở nhiều điều khoản khác, dự thảo quay về cách liệt kê từng tên sản phẩm: "căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà ở thương mại liên kế". Đầu tháng 9/2026, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) gửi văn bản đề nghị sửa 15 điều, khoản để dùng thống nhất một cụm từ. VARS-IRE đồng quan điểm.
Nghe như chuyện câu chữ. Nhưng đó chính là chỗ bắt đầu của mọi vướng mắc suốt mười năm qua: sản phẩm ra đời trước, luật gọi tên sau, và mỗi địa phương gọi một kiểu. Nghị quyết 26-NQ/TW ngày 22/8/2026 của Bộ Chính trị yêu cầu "thể chế hóa đầy đủ, đồng bộ" chủ trương phát triển du lịch. Đối chiếu Nghị quyết với pháp luật hiện hành, VARS-IRE xác định bảy khoảng trống cần lấp, trong đó hai khoảng trống đầu là điều kiện tiên quyết. Lần sửa luật này là cơ hội gần nhất; bỏ lỡ, phải chờ chu kỳ sau.
Vì sao 146.000 căn bị kẹt
Trước khi nói về khoảng trống, cần nhắc lại vì sao thị trường đến mức này. Hầu hết dự án căn hộ du lịch đầu tư trong giai đoạn 2007–2020 vướng ở bốn điểm. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài "không hình thành đơn vị ở" được cấp cho công trình xây trên đất thương mại, dịch vụ, vốn là loại đất có thời hạn. Chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện. Cam kết lợi nhuận vượt khả năng chi trả từ khai thác thực tế. Và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước chưa hoàn thành.
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Công an từng nêu: "Việc mua bán loại hình bất động sản này diễn ra rất phức tạp, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng, nhiều chủ đầu tư mở bán loại hình này khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua". Yêu cầu hoàn thiện khung pháp luật, vì thế, không chỉ đến từ lợi ích thị trường mà còn từ yêu cầu về an ninh, trật tự.
Các cấp có thẩm quyền đã kết luận, xử lý sai phạm và đang tháo gỡ cho dự án tồn đọng theo nguyên tắc không hợp thức hóa sai phạm. Nguyên tắc ấy phải giữ. Nhưng tháo gỡ từng dự án không thay được việc sửa luật: nếu khung pháp lý vẫn hổng, dự án mới sẽ lặp lại đúng bốn vướng mắc cũ.
Khoảng trống thứ nhất: gọi đúng tên, quản theo công năng
Cách liệt kê tên sản phẩm có hai nhược điểm. Nó bỏ sót những gì thị trường đang tạo ra mà luật chưa kịp đặt tên: căn hộ du lịch trải nghiệm nông nghiệp (farmstay), nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê lưu trú, hộp ngủ (sleep box) quanh sân bay và đô thị lớn. Nhóm này chưa có số liệu thống kê chính thức và chưa được pháp luật điều chỉnh đầy đủ. Và nó tạo ra một khoảng trống mới mỗi khi một tên gọi mới xuất hiện, buộc luật phải chạy theo sản phẩm.
Quản lý theo công năng làm ngược lại: luật đặt quy tắc chung cho mọi công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú, rồi mới phân loại mô hình cụ thể. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói cách làm này giúp hệ thống pháp luật "chủ động" thay vì phải cập nhật mỗi khi thị trường có sản phẩm mới. Tôi đồng tình với cách nhìn đó, và thêm một lý do thực tế: một tên gọi thống nhất là điều kiện để cơ sở dữ liệu, hợp đồng mẫu và giấy chứng nhận dùng chung một ngôn ngữ.
Khoảng trống thứ hai: đất, sổ và phần đất không sinh tiền
Khoản 1 Điều 206 Luật Đất đai năm 2024 đã xác định đất thương mại, dịch vụ gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ kinh doanh. Cái thiếu là hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho công trình không phải nhà ở trên loại đất này, thống nhất trên cả nước, để chấm dứt tình trạng mỗi nơi vận dụng một cách.
Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy việc này làm được khi có hướng dẫn rõ. Đến tháng 12/2024, thành phố có 8.918 căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú thuộc 29 dự án phát sinh vướng mắc cấp giấy chứng nhận; 7.174 căn của 9 dự án đã được cấp, còn 1.744 căn của 20 dự án đang tháo gỡ. Tám mươi phần trăm số căn đã có sổ, nhưng hai phần ba số dự án vẫn chờ. Vướng mắc nằm ở từng dự án cụ thể, và một hướng dẫn chung sẽ rút ngắn thời gian chờ của phần còn lại.
Nghị quyết 26 còn đưa vào hai nội dung mới về đất. Một là yêu cầu "dành quỹ đất" cho cơ sở lưu trú chất lượng cao, quy mô lớn, cần chuyển thành chỉ tiêu đất thương mại, dịch vụ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, gắn với danh mục 20 khu du lịch quốc gia và 10 trung tâm du lịch trọng điểm. Hai là "chính sách tài chính phù hợp đối với phần diện tích đất cảnh quan, cây xanh, không gian công cộng không khai thác kinh doanh trực tiếp". Với dự án nghỉ dưỡng, phần diện tích này thường chiếm tỷ trọng lớn nhưng hiện vẫn nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất như phần kinh doanh. Cụ thể hóa được điểm này là thay đổi trực tiếp bài toán hiệu quả của dự án quy mô lớn ngoài đô thị, đúng loại dự án Nghị quyết muốn khuyến khích.
Khoảng trống thứ ba: người nước ngoài và cơ chế thí điểm có kiểm soát
Nghị quyết yêu cầu "nghiên cứu cơ chế thí điểm có kiểm soát để thu hút khách lưu trú dài ngày, người làm việc từ xa và nguồn vốn quốc tế vào lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng", với điều kiện phù hợp pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quốc phòng, an ninh. Đây là cơ sở chính trị trực tiếp để xem xét quyền mua, thuê, thuê mua của tổ chức, cá nhân nước ngoài đối với nhóm công trình này, điều Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và dự thảo sửa đổi chưa cho phép.
VARS-IRE kiến nghị theo hướng: cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua phần diện tích sàn trong công trình cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú, không quá 30% tổng diện tích sàn đưa vào kinh doanh của tòa nhà, tương tự chính sách với căn hộ chung cư. Khu vực không áp dụng vì lý do quốc phòng, an ninh phải được quy định rõ. Toàn bộ thực hiện theo cơ chế thí điểm có kiểm tra, giám sát, hậu kiểm và tổng kết trước khi mở rộng. Đề xuất của HoREA cũng dừng ở ngưỡng 30%. Mức trần và khu vực loại trừ là hai chiếc "van" để mở mà vẫn kiểm soát được.
Khoảng trống thứ tư: cam kết lợi nhuận và người mua thứ cấp
Bài học lớn nhất của 2015–2019 không nằm ở sản phẩm mà ở quan hệ hợp đồng ba bên: chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và nhà đầu tư thứ cấp. Cam kết lợi nhuận cố định ở mức cao được dùng như công cụ bán hàng trong khi công suất khai thác thực tế không gánh nổi; khi chủ đầu tư ngừng trả, người mua không có quyền tiếp cận số liệu vận hành để biết dự án thật sự thu được bao nhiêu. Một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp vay ngân hàng để mua nay vẫn trả nợ cho một tài sản chưa có sổ, không chuyển nhượng hay thế chấp được.
VARS-IRE kiến nghị bổ sung vào dự thảo Luật bốn nội dung. Một là điều kiện và giới hạn của cam kết lợi nhuận, kèm yêu cầu chứng minh khả năng chi trả và biện pháp bảo đảm. Hai là nội dung tối thiểu bắt buộc của hợp đồng quản lý vận hành và cơ chế phân chia doanh thu, chi phí. Ba là quyền tiếp cận thông tin về hiệu quả khai thác thực tế của nhà đầu tư thứ cấp. Bốn là cơ chế xử lý khi đơn vị vận hành chấm dứt hợp đồng.
Với các sàn giao dịch và người hành nghề môi giới, đây là phần đáng đọc nhất. Sản phẩm này bán kèm một hợp đồng vận hành và một công thức chia lợi nhuận; tư vấn không đầy đủ về hai thứ đó là nguồn gốc của phần lớn tranh chấp. Nội dung đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề cần được chuẩn hóa riêng cho nhóm sản phẩm này. Hội Môi giới sẵn sàng làm việc đó.
Ba khoảng trống còn lại: hợp đồng số, vốn và dữ liệu
Thứ năm, một khối lượng lớn giao dịch cho thuê lưu trú ngắn hạn đang chạy qua các nền tảng quốc tế mà chưa có hợp đồng mẫu và cơ chế thuế đầy đủ. Nghị quyết 26 yêu cầu hoàn thiện chính sách với "nền tảng du lịch trực tuyến xuyên biên giới" và "kinh tế chia sẻ". VARS-IRE kiến nghị bổ sung vào danh mục hợp đồng mẫu loại hợp đồng cho thuê bất động sản ngắn hạn giao kết trên nền tảng điện tử được phép hoạt động tại Việt Nam, và công nhận hình thức hợp đồng điện tử, thống nhất với Nghị quyết 57-NQ/TW về chuyển đổi số.
Thứ sáu, về vốn. Chủ trương đưa du lịch vào danh mục ngành, nghề ưu đãi đầu tư cần tiêu chí rõ cho "dự án động lực, có sức lan tỏa cao" để tránh áp dụng tràn lan. Tín dụng đầu tư ưu đãi và hỗ trợ lãi suất cho dự án du lịch xanh cần đi kèm tiêu chí "dự án du lịch xanh". Và cần nghiên cứu khung pháp lý cho quỹ đầu tư bất động sản du lịch cùng công cụ chứng khoán hóa dòng tiền khai thác, với yêu cầu công bố thông tin chặt.
Thứ bảy, dữ liệu. Số liệu về nguồn cung, giao dịch và hiệu quả khai thác của phân khúc này hiện do nhiều cơ quan, tổ chức công bố theo phạm vi và phương pháp khác nhau. Ngay con số 1,5 triệu buồng cũng chưa có định nghĩa thống kê đi kèm. VARS-IRE kiến nghị một bộ chỉ tiêu thống nhất (nguồn cung, giao dịch, tồn kho, công suất khai thác, giá thuê bình quân) và kết nối cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với cơ sở dữ liệu du lịch quốc gia. Hội và Viện sẵn sàng cung cấp dữ liệu giao dịch và khảo sát định kỳ.
↷
↷
Ba câu hỏi ngược
Sửa luật cho nhóm sản phẩm này luôn gặp ba phản biện, và cả ba đều có lý.
Một: luật hóa có phải là hợp thức hóa sai phạm? Không, nếu luật mới chỉ áp dụng cho dự án đủ điều kiện và các trường hợp tồn đọng vẫn xử lý theo nguyên tắc chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Khung pháp lý rõ hơn làm cho việc phân loại "sai phạm" và "vướng mắc do luật chưa có" dễ hơn, không khó hơn.
Hai: mở cho người nước ngoài có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh? Chính Nghị quyết 26 đặt điều kiện này lên trước. Trần 30%, khu vực loại trừ và thí điểm có tổng kết là ba lớp kiểm soát; và đây là quyền với phần diện tích sàn trong công trình, không phải quyền với đất.
Ba: định nghĩa xong đã đủ chưa? Chưa. Tại diễn đàn về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng do Báo Xây dựng tổ chức ngày 26/8, đại diện Bộ Xây dựng đã nói rõ gọi tên tài sản chỉ là bước đầu; tiêu chuẩn xây dựng, an toàn, môi trường và vận hành mới quyết định chất lượng lưu trú. Tôi đồng ý. Nhưng thứ tự vẫn quan trọng: không thể đặt tiêu chuẩn cho một thứ chưa được gọi tên.
Mốc để kiểm chứng
Nghị quyết 26 đặt yêu cầu thể chế hóa trong cùng một chu kỳ sửa đổi pháp luật, tránh tình trạng Luật Kinh doanh bất động sản quy định một đằng, pháp luật đất đai và nhà ở quy định một nẻo. Mốc kiểm chứng đầu tiên là bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội: cụm từ "công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú" có xuất hiện nhất quán ở 15 điều, khoản mà HoREA đã chỉ ra hay không, và các quy định về cam kết lợi nhuận, hợp đồng vận hành có được bổ sung hay không.
Nếu có, thị trường nghỉ dưỡng bước vào chu kỳ mới với một bộ quy tắc, và 146.000 căn đã xây có đường trở lại thị trường. Nếu không, Nghị quyết 26 vẫn đúng về chủ trương, nhưng phân khúc này sẽ tiếp tục vận hành như mười năm qua: sản phẩm đi trước, luật theo sau, và người mua thứ cấp đứng cuối hàng.
Loading ...
0 Bình luận
Gửi bình luận