Bất động sản hạng sang Việt Nam: Từ sản phẩm nhà ở cao cấp đến “tài sản trú ẩn” của giới tinh hoa

Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) hạng sang tại Việt Nam, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao tầng, ghi nhận sự phát triển nhanh chóng cả về số lượng dự án, chất lượng sản phẩm lẫn mức độ quan tâm của nhà đầu tư. Xu hướng này không chỉ phản ánh tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế mà còn cho thấy sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu. Cùng với đó, quan niệm về BĐS hạng sang cũng đang có sự thay đổi đáng kể. Nếu trước đây phân khúc này chủ yếu được xem là sản phẩm nhà ở cao cấp dành cho nhóm khách hàng có thu nhập cao, thì hiện nay ngày càng được nhìn nhận như một loại tài sản tích lũy dài hạn và kênh bảo toàn giá trị của dòng vốn lớn.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, nguồn cung căn hộ chung cư mới đóng góp tới 62% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2025, với cơ cấu nguồn cung dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm có giá trị cao hơn. Cụ thể, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới trong năm 2025, tương đương hơn 20 nghìn căn, có giá trên 100 triệu đồng/m2, gấp gần 10 lần so với năm trước. Tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. 

Sự phát triển của phân khúc BĐS hạng sang có mối liên hệ chặt chẽ với nền tảng tăng trưởng kinh tế. Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động, Việt Nam vẫn duy trì được tốc độ tăng trưởng tích cực. GDP năm 2025 đạt mức tăng trưởng 8,02%, thuộc nhóm cao nhất trong khu vực ASEAN và nằm trong nhóm nền kinh tế tăng trưởng nhanh trên thế giới. Sự mở rộng của nền kinh tế kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của nhóm người có thu nhập cao, bao gồm các doanh nhân, nhà sáng lập doanh nghiệp công nghệ, nhà đầu tư tài chính và đội ngũ chuyên gia quốc tế đang làm việc tại Việt Nam. Song song với đó, quá trình hội nhập kinh tế sâu rộng và dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục gia tăng cũng thu hút lượng lớn chuyên gia, nhà quản lý chất lượng cao, từ đó tạo ra nhu cầu rõ rệt đối với các sản phẩm nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc tế, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Theo Báo cáo Thịnh vượng Toàn cầu (The Wealth Report) năm 2025, Việt Nam liên tục ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh về số lượng cá nhân có giá trị tài sản ròng cao trong nhiều năm qua. Trước đại dịch Covid-19, mức tăng trưởng dao động từ 5-18% mỗi năm; sau đại dịch, tốc độ này vẫn duy trì ổn định trong khoảng 2,4-5%. Tính tới thời điểm báo cáo, Việt Nam có 5.459 cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD, đứng thứ 6 trong khu vực Đông Nam Á. Đáng chú ý, BĐS là một trong những danh mục đầu tư nổi bật của nhóm cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (high-net-worth individuals - HNWI). Vì vậy, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp khách hàng này đang tạo ra nhu cầu rõ rệt đối với các sản phẩm BĐS hạng sang, không chỉ để đáp ứng nhu cầu ở mà còn nhằm khẳng định vị thế xã hội, tích lũy tài sản và đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Trong bối cảnh đó, căn hộ hạng sang đang dần trở thành một lựa chọn tài sản phổ biến của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính. Khác với giai đoạn trước, người mua căn hộ hạng sang hiện nay không chỉ quan tâm tới yếu tố vị trí mà còn chú trọng tới giá trị đầu tư dài hạn, khả năng khai thác cho thuê và tính thanh khoản của tài sản. Nhu cầu thuê căn hộ cao cấp từ chuyên gia nước ngoài, lãnh đạo doanh nghiệp và cộng đồng quốc tế đang ngày càng gia tăng, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và các khu đô thị hiện đại có hạ tầng đồng bộ.

Bên cạnh đó, quỹ đất tại các vị trí trung tâm của Hà Nội và TP.HCM dành cho phát triển dự án ngày càng hạn chế, khiến nguồn cung căn hộ hạng sang - vốn chủ yếu được phát triển tại những vị trí lõi đô thị, trở nên khan hiếm. Trong bối cảnh đó, những dự án được phát triển tại các khu đất trung tâm, khu trung tâm tài chính - thương mại - dịch vụ hoặc khu vực có hạ tầng đồng bộ thường có khả năng tăng giá tốt hơn, qua đó trở thành tài sản có giá trị tích lũy dài hạn. 

Hơn thế nữa, BĐS hạng sang là sản phẩm có khả năng ‘chống chịu’ tương đối tốt trước các biến động của chu kỳ kinh tế. Trong các giai đoạn thị trường điều chỉnh  hay tình hình kinh tế có nhiều biến động, phân khúc trung cấp và các loại hình BĐS khác như đất nền thường chịu áp lực lớn hơn, trong khi BĐS hạng sang, nhất là các sản phẩm “hàng hiệu”, ít bị tác động mạnh. Bởi nhóm khách hàng sở hữu sản phẩm này đều có năng lực tài chính vững và ít phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng. Đồng thời, nhu cầu thuê đối với phân khúc này khá ổn định, khi đối tượng thuê chủ yếu là các chuyên gia, quản lý cấp cao và nhóm khách hàng có khả năng chi trả tốt. Trong một số giai đoạn khó khăn như thời kỳ đại dịch, giá thuê có thể điều chỉnh nhưng mức giảm thường thấp hơn so với các phân khúc khác. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư xem BĐS hạng sang như một kênh bảo toàn tài sản trong dài hạn, tương tự như vàng hoặc các tài sản hữu hạn khác.

Bên cạnh căn hộ hạng sang, nhà phố tại các khu vực trung tâm vẫn được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhờ lợi thế về vị trí và khả năng khai thác kinh doanh. Tuy nhiên, phân khúc này cũng đang đối mặt với một số rủi ro nhất định liên quan đến quy hoạch và quá trình tái cấu trúc đô thị. Những điều chỉnh về quy hoạch như mở rộng đường, thay đổi chức năng sử dụng đất hoặc phát triển các dự án hạ tầng lớn có thể tác động đáng kể đến giá trị của các tài sản nhà phố.

Ngược lại, tại các khu vực được đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông và tiện ích đô thị, giá trị BĐS nhà phố vẫn có tiềm năng tăng trưởng đáng kể. Các sản phẩm nhà phố diện tích trung bình trở lên, khu vực nằm gần tuyến metro, trục giao thông lớn hoặc các trung tâm thương mại quy mô lớn thường ghi nhận mức tăng giá bán và giá thuê ổn định trong nhiều giai đoạn.

Song song với sự gia tăng của nguồn cung, cuộc cạnh tranh trên thị trường BĐS hạng sang cũng đang chuyển dịch. Nếu như trước đây các dự án chủ yếu cạnh tranh về vị trí, thì hiện nay yếu tố trải nghiệm sống và chất lượng dịch vụ ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng đối với nhóm khách hàng cao cấp. Người mua không chỉ tìm kiếm một nơi để ở mà còn kỳ vọng một không gian sống có chất lượng cao, mang lại trải nghiệm sống toàn diện.

Vì vậy, nhiều dự án BĐS hạng sang hiện nay được phát triển theo hướng tích hợp hệ thống tiện ích đa dạng như không gian xanh và cảnh quan sinh thái, trung tâm chăm sóc sức khỏe và thể thao, khu thương mại cao cấp cùng các dịch vụ quản lý và vận hành theo tiêu chuẩn hoặc mang thương hiệu quốc tế. Những dự án được đầu tư bài bản về thiết kế, tiện ích và chất lượng vận hành thường ghi nhận mức tăng giá tốt trên thị trường. Thực tế cho thấy, với một số sản phẩm thuộc dự án BĐS hàng hiệu có vị trí đẹp, tầm nhìn sông hoặc không gian cảnh quan đặc biệt, giá căn hộ đã tăng tới 5 lần so với thời điểm ra mắt, trong khi số lượng sản phẩm được giao dịch trên thị trường thứ cấp không nhiều do chủ sở hữu có xu hướng nắm giữ dài hạn.

Nhìn chung, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu, tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu ngày càng lớn về không gian sống chất lượng cao đang tạo ra động lực mạnh mẽ cho sự phát triển của thị trường BĐS hạng sang tại Việt Nam. Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, phân khúc này không chỉ đơn thuần là sản phẩm nhà ở cao cấp mà đang dần trở thành một loại tài sản chiến lược đối với nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh. Với những nền tảng như tăng trưởng kinh tế ổn định, quá trình hội nhập quốc tế sâu rộng và sự mở rộng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu, thị trường BĐS hạng sang tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển trong những năm tới, đồng thời thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế.