Bất động sản Đà Nẵng trước chu kỳ bứt phá mới: Nền tảng đủ đầy, dư địa rộng mở

Sở hữu đồng thời các động lực tăng trưởng từ dân số, kinh tế, dòng vốn đầu tư và du lịch, cùng với không gian phát triển được mở rộng sau sáp nhập, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang dần hội tụ đủ điều kiện để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới với dư địa bứt phá rõ nét.

Trong những năm gần đây, Đà Nẵng ghi nhận sự gia tăng ổn định về quy mô dân số - yếu tố nền tảng tạo lực cầu cho thị trường (BĐS). Cụ thể, dân số thành phố tăng từ khoảng 1.169,5 nghìn người năm 2020 lên khoảng 1,276 triệu người vào năm 2024, tương ứng mức tăng bình quân khoảng 26-27 nghìn người mỗi năm. Đáng chú ý, Đà Nẵng thuộc nhóm địa phương có tỷ lệ nhập cư cao, riêng năm 2024 đứng thứ 3 cả nước với tỷ suất nhập cư đạt 67,2%, cho thấy sức hút mạnh mẽ đối với lực lượng lao động và dân cư từ các địa phương khác.

Sự gia tăng dân số này gắn chặt với nền tảng tăng trưởng kinh tế ổn định của thành phố. Năm 2024, GRDP Đà Nẵng ước tăng 7,51%, quy mô nền kinh tế đạt hơn 151.307 tỷ đồng, gấp khoảng 2,4 lần sau 10 năm, trong khi thu nhập bình quân đầu người cũng tăng hơn 2 lần. Đặc biệt, sự phát triển nhanh của các ngành mũi nhọn như du lịch, công nghệ thông tin và dịch vụ chất lượng cao không chỉ thúc đẩy tăng trưởng mà còn kéo theo nhu cầu lao động, qua đó gia tăng dân số cơ học và hình thành lực cầu nhà ở bền vững.

Động lực này tiếp tục được củng cố nhờ khả năng thu hút đầu tư ngày càng cải thiện. Chỉ riêng năm 2024, thành phố đã thu hút 19 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn khoảng 73.000 tỷ đồng và 71 dự án FDI mới với tổng vốn gần 250 triệu USD. Dòng vốn này không chỉ đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế mà còn tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động chất lượng cao, đặc biệt trong bối cảnh các ngành công nghệ và dịch vụ tiếp tục mở rộng.

Bước ngoặt quan trọng mở ra dư địa phát triển mới cho thị trường là việc mở rộng không gian đô thị sau sáp nhập với Quảng Nam từ năm 2025. Khi trở thành đô thị trực thuộc Trung ương có diện tích lớn nhất cả nước, Đà Nẵng không chỉ gia tăng quy mô mà còn sở hữu thêm quỹ đất lớn với điều kiện sinh thái đa dạng, tạo điều kiện phát triển các khu đô thị mới, khu kinh tế và hệ sinh thái công nghiệp - dịch vụ. Hiệu ứng này được phản ánh rõ qua tốc độ tăng trưởng GRDP năm 2025 đạt 9,18% - mức cao nhất giai đoạn 2021-2025. Đồng thời, chỉ trong quý 1/2026, thành phố đã thu hút hơn 57.000 tỷ đồng vốn đầu tư, gấp hơn 5 lần cùng kỳ, trong khi số doanh nghiệp thành lập mới tăng khoảng 55%.

Trên nền tảng đó, du lịch tiếp tục đóng vai trò là động lực đặc thù, tạo lực cầu lớn cho thị trường BĐS. Năm 2025, tổng lượt khách lưu trú đạt khoảng 17,3 triệu lượt, tăng 15% so với năm trước, trong đó khách quốc tế tăng tới 25%. Doanh thu lưu trú, ăn uống, lữ hành ước đạt khoảng 60.000 tỷ đồng, tăng hơn 21%. Sự gia tăng mạnh của dòng khách, đặc biệt là khách quốc tế, không chỉ thúc đẩy nhu cầu lưu trú ngắn hạn mà còn kéo theo nhu cầu sở hữu và thuê dài hạn các sản phẩm BĐS chất lượng cao. Đồng thời, Đà Nẵng cũng đang nổi lên như một điểm đến hấp dẫn đối với cộng đồng làm việc từ xa và chuyên gia quốc tế, nhóm khách hàng có thu nhập cao, yêu cầu tiêu chuẩn sống cao và có xu hướng lưu trú dài ngày.

Thực tế cho thấy hiệu quả khai thác lưu trú tại Đà Nẵng đang ở mức tích cực. Trong dịp Tết Dương lịch 2026, công suất phòng bình quân toàn thành phố ước đạt khoảng 70%, tăng hơn 10% so với cùng kỳ, trong đó khối khách sạn 4-5 sao đạt khoảng 80%, thậm chí nhiều khách sạn ven biển đạt trên 90%, chủ yếu phục vụ khách quốc tế. Điều này cũng lý giải vì sao lợi suất cho thuê căn hộ tại Đà Nẵng đang cao hơn so với Hà Nội và TP.HCM, qua đó gia tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, trong khoảng 3 năm trở lại đây, giá BĐS Đà Nẵng tăng mạnh, nhất là ở phân khúc căn hộ khi chỉ số giá căn hộ chung cư đã tăng khoảng 68% so với quý I/2019, cao hơn mức tăng của TP.HCM. Giá bán sơ cấp các dự án mới hiện đạt khoảng 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm 2024.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung chưa thực sự cân đối. Năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 13.700 sản phẩm nhà ở mở bán mới, tăng 80% so với năm trước, nhưng tới 76% là căn hộ chung cư, trong khi sản phẩm thấp tầng chỉ chiếm khoảng 4%. Ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, nguồn cung cũng chủ yếu là sản phẩm cao tầng (khoảng 90%), cho thấy sự thiếu hụt rõ rệt các sản phẩm thấp tầng có khả năng khai thác đa công năng.

Sự lệch pha này đang tạo ra khoảng trống lớn trên thị trường trong bối cảnh nhu cầu đối với các sản phẩm gắn với đất, có thể vừa ở vừa khai thác kinh doanh ngày càng gia tăng. Dù vậy, thanh khoản thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực với tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 60%, trong đó phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Khoảng 70% người mua có xu hướng nắm giữ tài sản trong ít nhất 3 năm, tạo nền tảng cho thị trường tăng trưởng ổn định và phát triển theo hướng bền vững hơn. Thị trường thứ cấp cũng đã phục hồi đáng kể, nhiều sản phẩm tiệm cận lại mức giá đỉnh trước đây.

Trong bối cảnh khu vực trung tâm Đà Nẵng cũ có tỷ lệ đô thị hóa lên tới khoảng 90%, quỹ đất ngày càng hạn chế và áp lực hạ tầng gia tăng, nhu cầu đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực mới. Đặc biệt sau sáp nhập, các vùng mở rộng không chỉ sở hữu quỹ đất lớn mà còn được định hướng quy hoạch thành các khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp và trung tâm logistics quy mô lớn. Các khu vực như Khu công nghệ cao, các KCN Hòa Khánh, Liên Chiểu, Hòa Cầm và định hướng phát triển Khu thương mại tự do phía Bắc đang tạo nền tảng thu hút việc làm, dân cư và thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong dài hạn.

Xu hướng này cũng kéo theo sự xuất hiện ngày càng rõ nét của các sản phẩm BĐS tích hợp, đặc biệt ở phân khúc thấp tầng, có thể đồng thời đáp ứng nhu cầu ở, nghỉ dưỡng và kinh doanh. Đáng chú ý, mức giá của các sản phẩm này tại các khu vực mới hiện chỉ tương đương căn hộ tại khu vực trung tâm các đô thị lớn, trong khi dư địa tăng trưởng còn lớn nhờ hạ tầng đang dần hoàn thiện. Cùng với các chính sách bán hàng linh hoạt như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ xây dựng, những sản phẩm này đang trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền trong bối cảnh nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dài hạn.

Với nền tảng tăng trưởng từ dân số, kinh tế, đầu tư và du lịch, cùng với không gian phát triển được mở rộng, thị trường BĐS Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn phát triển mới. Tuy nhiên, thay vì tăng trưởng dàn trải, thị trường sẽ có xu hướng chọn lọc hơn, tập trung vào các khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Đây không chỉ là giai đoạn sàng lọc mà còn là cơ hội để tái định hình thị trường theo hướng bền vững và hiệu quả hơn trong trung và dài hạn.