Ý kiến của TS. Nguyễn Văn Đính tại phiên họp thứ 6 của BCĐ TƯ về chính sách nhà ở

Sáng 26/2, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chủ trì Phiên họp thứ 6 của Ban Chỉ đạo để rà soát, đánh giá thực hiện các nhiệm vụ đề ra tại Phiên họp thứ 5, đặc biệt, cho ý kiến đề xuất xây dựng chính sách cho phân khúc nhà ở đối với người có thu nhập trung bình

Hội nghị được tổ chức trực tiếp tại Trụ sở Chính phủ, trực tuyến với đầu cầu 34 tỉnh, thành phố. Dự phiên họp có: Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà; các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ; lãnh đạo các bộ, ngành, cơ quan Trung ương; lãnh đạo tỉnh, thành phố; đại diện hiệp hội, doanh nghiệp, ngân hàng.

Phát biểu tại Phiên họp, đánh giá về thực trạng phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong những năm gần đây, quan hệ cung - cầu trên thị trường BĐS Việt Nam đã dần cân bằng hơn. Đặc biệt, năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung mạnh nhất trong giai đoạn 2019-2025, giúp thị trường đạt được trạng thái cân bằng tốt hơn về mặt số lượng. Tuy nhiên, cấu trúc nguồn cung chưa được cải thiện tương xứng, khi thị trường vẫn chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp gần như vắng bóng, đặc biệt tại các đô thị lớn. Cụ thể, năm 2025, gần 40% nguồn cung nhà ở mới cả nước là sản phẩm thấp tầng giá cao và 42% là căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m2; riêng Hà Nội và TP.HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Ở chiều cầu, mặc dù vẫn có một phần nhỏ đến từ cầu đầu cơ ngắn hạn, nhưng phần lớn nhu cầu nhà ở đến từ các động lực nền tảng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và dịch chuyển dân cư. Đây là lực đỡ cho thị trường, giúp duy trì ổn định thanh khoản và hấp thụ nguồn cung trong trung và dài hạn.

Đáng chú ý, từ cuối năm 2025, mặt bằng giá BĐS đã được kiểm soát tốt hơn, không còn hiện tượng tăng phi mã trên diện rộng. Tuy nhiên, giá vẫn neo ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi nhiều sản phẩm chung cư tiếp tục duy trì mức trên 100 triệu đồng/m2. Mức giá giảm chỉ ghi nhận tại một số khu vực đã tăng “nóng”, từ các nhà đầu tư FOMO tại mức giá cao, nay gặp áp lực tài chính buộc phải bán ra.

Song song với đó, thanh khoản có xu hướng giảm nhẹ và phân hóa rõ rệt. Dòng tiền không còn phân bổ đồng đều mà tập trung vào các dự án có chất lượng hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và năng lực cạnh tranh cao. Thị trường hình thành hai thái cực rõ nét: Dự án tốt vẫn duy trì giao dịch, trong khi các dự án kém chất lượng ghi nhận thanh khoản suy giảm rõ rệt.

Nguồn cung tăng, giá không giảm, thanh khoản giảm, lãi suất tăng đã khiến hoạt động đầu cơ bị co hẹp mạnh. Thị trường đang dịch chuyển từ logic “kỳ vọng tăng giá” sang logic “hiệu quả khai thác - giá trị sử dụng - dòng tiền thực”.

Những chuyển động này là hệ quả trực tiếp của điều hành vĩ mô của Nhà nước, đặc biệt là cải cách thể chế. Đây là nền móng quan trọng cho một chu kỳ BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, dựa trên nhu cầu thực, chất lượng dự án và giá trị sử dụng dài hạn.

Hình thành các áp lực mới với thị trường bất động sản

Bên cạnh các yếu tố tích cực, một loạt áp lực mới đang hình thành và tạo tác động tới thị trường BĐS. Theo đó, lãi suất tăng mạnh là điều phù hợp với yêu cầu vận hành của hệ thống ngân hàng và mục tiêu kiểm soát vĩ mô, nhưng lại đang lan tỏa tác động tiêu cực lên toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường BĐS:

Chủ đầu tư chịu áp lực chi phí vốn, buộc phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù chi phí tài chính.

Nhà đầu tư đối diện với áp lực tài chính tăng mạnh, buộc phải trì hoãn hoặc thu hẹp quy mô đầu tư.

Người mua nhà bị suy giảm sức mua, đặc biệt là nhóm chưa có nhà ở, khi chi phí vay tăng mạnh.

Song song với đó, chi phí đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý, không có xu hướng giảm, thậm chí còn tiếp tục neo cao, khiến cấu trúc giá thành BĐS bị “đóng cứng” từ đầu vào, làm cho khả năng điều chỉnh giảm giá trên thị trường gần như không khả thi.

Hệ quả là hình thành một nghịch lý: một mặt, BĐS khó giảm giá do chi phí đầu vào bị “neo cứng” (đất đai, tài chính, pháp lý, vốn), mặt khác khả năng hấp thụ thị trường lại suy yếu vì sức mua giảm, hiệu quả đầu tư giảm và chi phí vốn tăng cao. Điều này đẩy thị trường vào trạng thái “kẹp hai đầu”: giá không giảm được - thanh khoản không tăng được.

Là ngành kinh tế có sức lan tỏa lớn, quan hệ mật thiết và khả năng ảnh hưởng đến hơn 40 ngành kinh tế quan trọng, việc thị trường BĐS suy giảm còn gây nguy cơ ảnh hưởng đến động lực tăng trưởng chung của nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh đặt mục tiêu tăng trưởng cao.

Từ những rủi ro và nghịch lý cấu trúc nêu trên, yêu cầu đặt ra không còn là các biện pháp “xử lý tình huống”, mà là một hệ thống giải pháp mang tính tái cấu trúc. Trên tinh thần đó, TS. Nguyễn Văn Đính đã đưa ra nhiều kiến nghị trọng tâm, hướng tới việc thiết lập lại nền tảng phát triển ổn định, bền vững cho thị trường BĐS:

Thứ nhất, đưa nhà ở xã hội trở thành hoạt động “bình thường” trong phát triển nhà ở, thay vì là một phân khúc mang tính chiến dịch hay hỗ trợ tình thế. Trong giai đoạn hiện nay, việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa an sinh, mà còn có vai trò nâng cao chất lượng cấu trúc nguồn cung, tạo nền tảng cho tăng trưởng thị trường theo hướng ổn định, cân bằng và bền vững.

Thứ hai, giảm chi phí đầu vào thông qua các công cụ điều tiết mềm, trong đó xem xét điều chỉnh hệ số K < 1 cho toàn hệ thống theo lộ trình phù hợp, tránh gây “sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển. Song song là cơ chế ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án có mức giá không quá cao, phù hợp nhu cầu thực. Đối với người mua nhà ở thực lần đầu, chính sách cần được thiết kế theo hướng không hồi tố đối với các khoản vay đã phát sinh trước đó, nhằm tránh tạo cú sốc tài chính và áp lực xã hội cho những nhóm đã sử dụng tín dụng từ trước.

Thứ ba, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường BĐS, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trọng tâm không chỉ là mở thêm kênh vốn, mà là nâng cao hiệu suất sử dụng vốn: hệ số quay vòng vốn phải lớn hơn 1. Thực tế hiện nay, nhiều dự án có hệ số < 1, gây lãng phí nguồn lực trong bối cảnh nền kinh tế đang rất cần vốn cho phát triển và tăng trưởng. 

Thứ tư, hoàn thiện khung chính sách cho BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, đồng thời xây dựng cơ chế phù hợp cho người nước ngoài tham gia mua và sở hữu BĐS theo lộ trình kiểm soát. Đây là hướng mở quan trọng để thu hút dòng vốn mới, kích hoạt phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng.

Thứ năm, tháo gỡ điểm nghẽn về chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Thực tế cho thấy nhiều địa phương còn lúng túng trong tổ chức thi, cấp chứng chỉ, gây ách tắc cho hoạt động hành nghề chuyên nghiệp. Do đó, cần xã hội hóa công tác này, giao cho các tổ chức xã hội nghề nghiệp đủ năng lực tổ chức đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ, qua đó vừa chuẩn hóa đội ngũ môi giới, vừa giúp thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả hơn.

Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Chia sẻ cụ thể hơn về Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, ông đánh giá cao và thống nhất với định hướng ban hành Nghị quyết thí điểm này. Việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp như một trụ cột trung gian trong hệ sinh thái nhà ở, giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Đây là giải pháp mang tính cấu trúc nhằm xử lý tận gốc bài toán lệch pha cung - cầu, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình, khá tại đô thị.  

Tuy nhiên, xét trên tình hình thực tế, đặc biệt qua thời gian theo dõi tiến trình thực hiện và kết quả của Đề án phát triển ít nhất một triệu căn NOXH đến năm 2030, để đảm bảo Nghị quyết phát huy hiệu quả thực chất, cần nghiên cứu kỹ lưỡng, thiết kế đồng bộ và cụ thể hóa chi tiết các cơ chế, chính sách ưu đãi, đặc biệt là về đất đai, tài chính, tổ chức thực thi và giám sát thực hiện, nhằm đảm bảo tính khả thi và hấp dẫn đầu tư.

Liên quan đến Dự thảo Nghị quyết này, các Thành viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cũng đã đưa ra một số ý kiến phân tích, đánh giá và khuyến nghị chính sách như sau.

Bà Hồ Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, dù có nhiều điểm tương đồng với nhà ở xã hội về mục tiêu chính sách, nhưng cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp hiện vẫn chưa đủ rõ ràng. Tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế 15%, nhưng cơ chế vay ưu đãi lại không có thông số cụ thể (lãi suất, thời hạn vay, nguồn vốn). Điều này khiến bài toán tài chính dự án thiếu tính khả thi, khó thu hút nhà đầu tư tham gia. Nếu không cụ thể hóa các ưu đãi tài chính, mô hình này rất dễ dừng ở chủ trương, khó triển khai hiệu quả trên thực tế.

Từ góc độ tổ chức thực hiện, ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký VARS, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, đề xuất giao đơn vị sự nghiệp Nhà nước có chức năng phát triển nhà ở và BĐS làm chủ đầu tư thí điểm, nhằm bảo đảm tính chuẩn mực trong tổ chức triển khai, minh bạch về chi phí và giá thành, đồng thời hình thành mô hình mẫu để nhân rộng cho khu vực tư nhân tham gia sau giai đoạn thí điểm.

Ông Trần Tuấn, Phó Trưởng ban Hội viên VARS, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đánh giá, dự thảo Nghị quyết là bước đi tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả thực chất, cần làm rõ khung giá, tiêu chí người mua và tăng cường giám sát thực hiện.

Đồng quan điểm với ông Tuấn, ông Trần Văn Hoàng, Thành viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam kiến nghị cần xây dựng khung giá trần nhà ở giá phù hợp theo vùng đô thị, gắn trực tiếp với khả năng chi trả thực tế của người dân, đồng thời công khai phương pháp tính giá và cấu phần hình thành giá. Nếu không làm rõ, rất dễ xảy ra tình trạng “gắn nhãn giá phù hợp” về chính sách, nhưng người mua ở thực vẫn không tiếp cận được, làm sai lệch mục tiêu điều tiết thị trường.

Từ góc nhìn dài hạn, bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc phát triển dự án Công ty CP Tập đoàn My Second Home, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, dự thảo Nghị quyết cần được sớm đưa vào thực tiễn vì đáp ứng đồng thời mục tiêu an sinh xã hội và ổn định thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả dài hạn, cần bổ sung cơ chế giám sát độc lập, cơ chế điều chỉnh lợi nhuận linh hoạt theo địa phương, và bảo đảm minh bạch, chủ động quỹ đất phát triển dự án. Nếu được triển khai bài bản, đây có thể trở thành bước đệm chiến lược để hình thành một phân khúc mới, nhà ở thương mại giá phù hợp đóng vai trò “cầu nối cấu trúc thị trường” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, góp phần tái cân bằng cung cầu và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững.

Về mặt chu kỳ chính sách, ông Hồ Thanh Bình, Phụ trách xử lý tài sản các đối tác bank Citics Homes, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đề nghị kéo dài thời gian thí điểm tối thiểu 3-5 năm nhằm bảo đảm đủ dữ liệu thực tiễn để đánh giá toàn diện tác động chính sách.  Đồng thời cho phép điều chỉnh linh hoạt theo chu kỳ thị trường bất động sản, tránh tình trạng tổng kết, kết luận chính sách khi chưa đủ cơ sở thực chứng.

Ở góc độ quy hoạch và không gian phát triển, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, cần định vị phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp theo bán kính hợp lý so với trung tâm đô thị, gắn với chính sách thuế đất phù hợp. Khu vực trung tâm ưu tiên sản phẩm cao cấp và công trình điểm nhấn; nhà ở giá phù hợp bố trí tại vành đai mở rộng, khu vực giãn dân, gần các trục giao thông mới (như ngoài Vành đai 3.5, quanh Vành đai 4 tại Hà Nội). Các khu vực này cần bảo đảm hạ tầng và tiện ích cơ bản để thu hút dân cư ở thực. Quỹ đất phát triển nên được bố trí riêng, tập trung, không đan xen dự án thương mại thông thường. Trong quy hoạch 1/2000, ngoài 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội, có thể bổ sung thêm khoảng 30% cho nhà ở thương mại giá phù hợp, triển khai thí điểm trước tại các đô thị lớn rồi nhân rộng.

Bên cạnh các quan điểm ủng hộ, ông Bùi Quang Thái, Phó Giám đốc đầu tư Công ty CP Địa Ốc Mai Việt, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, đưa ra góc nhìn phản biện khi cho rằng không nhất thiết phải hình thành thêm một mô hình “lai” giữa nhiều cơ chế chính sách. Theo ông, về bản chất, nếu chính sách nhà ở xã hội được triển khai thực chất, quy mô đủ lớn, tự thân nó đã có thể tạo hiệu ứng kéo mặt bằng giá, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và điều tiết cấu trúc thị trường. Đây là góc nhìn phản biện chính sách quan trọng, đặt ra yêu cầu lựa chọn mô hình can thiệp hiệu quả nhất, ít rủi ro chính sách nhất, thay vì mở rộng thêm tầng chính sách nhưng thiếu năng lực thực thi.

Nhận thức rõ tầm quan trọng và tác động lan tỏa của Nghị quyết đối với bức tranh chung của thị trường BĐS trong giai đoạn sắp tới, Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam sẽ tổ chức cuộc họp chuyên đề nhằm phân tích, đánh giá toàn diện và xây dựng góc nhìn chính sách đầy đủ, chuyên sâu, làm cơ sở cho các khuyến nghị và đề xuất trong thời gian tới.