Nên thu hồi lại Thông tư 06/2023/TT-NHNN và ban hành nghị định có nội dung bám sát hơn tinh thần nghị quyết số 33/NQ-CP

Chỉ còn khoảng 2 tuần nữa là Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, sẽ chính thức có hiệu lực. Điều này đang khiến cộng đồng BĐS Việt Nam dậy lên nhiều nỗi lo mới trong bối cảnh thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn.

Trước hết cần nhận biết thị trường BĐS khó khăn ở đâu

Hiện nay, “pháp lý” và “nguồn vốn” đang là hai khó khăn chính và cơ hữu của thị trường BĐS. Mặc dù Chính phủ đã ban hành rất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ và giải quyết. Nhưng cho tới thời điểm hiện tại, hai khó khăn này vẫn chưa thực sự tìm được “lối thoát” và hướng giải quyết dứt điểm.

Có hàng ngàn dự án khó triển khai, bị đắp chiếu vì vướng mắc pháp lý, phải dừng lại để rà soát. Và cũng có rất nhiều những dự án bị đứt gãy tiếp cận tín dụng, vốn đầu tư từ khách hàng. Đặc biệt, là các dự án đang dở dang trong khâu giải phóng mặt bằng, chờ duyệt tiền sử dụng đất, đang xây dựng dở dang…Dẫn đến tình trạng trì trệ. Việc cả khách hàng và nhà đầu tư cùng gặp khó trong khâu tiếp cận dòng tiền khiến cho thanh khoản trên thị trường bị ách tắc, đóng băng mọi giao dịch, ngưng trệ mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh…

Thông tư 06/2023/TT-NHNN sẽ khiến tinh thần của nghị quyết số 33/NQ-CP không được đảm bảo

Nghị quyết số 33/NQ-CP thể hiện một cách rõ ràng và quyết liệt mục tiêu tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng, nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường BĐS Việt Nam. Thông qua việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và đầu tư thuận lợi trong khâu tiếp cận các nguồn vốn tín dụng với mức lãi suất ưu đãi. Nhờ đó, các dự án khả thi, hiệu quả sẽ có cơ hội được thực hiện, góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Tuy nhiên, thông tư 06/2023/TT-NHNN gần như không bám trúng tinh thần của nghị quyết 33/NQ-CP. Chưa chỉ rõ các đối tượng được hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn về tín dụng. Trong khi đó, lại chỉ ra những đối tượng không được vay một cách chung chung, mơ hồ. Khiến cho các ngân hàng thương mại, nếu không có thiện

chí cho vay sẽ dễ dàng từ chối hồ sơ của khách hàng BĐS một cách “đúng quy định”. Điều này, vô hình chung sẽ gây ảnh hưởng tới nỗ lực của Chính phủ, các cơ quan ban ngành, thậm chí của cả hệ thống ngân hàng trong công cuộc đồng hành và vực dậy thị trường BĐS Việt Nam.

Trước mắt có thể thấy, nếu thông tư 06/2023/TT-NHNN được áp dụng, sẽ gây ra một số bất cập như sau:

Thứ nhất, các dự án đang bị vướng mắc pháp lý hoặc đang thiếu vốn chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. Nếu không được cho vay, thì doanh nghiệp coi như bị “đứng hình”, không có cơ hội xoay chuyển. Điều này chẳng khác nào “thấy chết mà không cứu”.

Thứ hai, hiện nay M&A đang được coi là một kênh góp phần hỗ trợ tích cực, mở ra lối thoát cho doanh nghiệp và cho cả thị trường. Khi các chủ đầu tư gặp khó khăn, đứng trên nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản” có thể bán bớt một phần tài sản để cứu các phần tài sản còn lại. Nhờ đó các dự án có cơ hội được tái khởi động. Nguồn cung trên thị trường cũng từ đó ra tăng. Thay vì tạo điều kiện, nới nỏng và hỗ trợ cho hoạt động M&A, thông tư 06/2023/TT-NHNN có nguy cơ sẽ khiến hoạt động này trở lên khó khăn hơn.

Thứ ba, các quy định, thủ tục thể hiện trong thông tư 06/2023/TT-NHNN còn nhiều điểm chưa rõ, mơ hồ, rất dễ khiến thị trường thêm rối. Từ đó, kéo dài thời gian chững của thị trường. Gây ảnh hưởng đến quá trình “hồi sức” của thị trường.

Sự quyết liệt của Chính phủ là táo bạo, khác thường. Thì quyết định của ngân hàng cũng nên táo bạo, quyết liệt

Theo quan điểm của VARS, tốt nhất, thời điểm này nên thu hồi lại thông tư 06/2023/TT-NHNN. Nghiên cứu, ban hành nghị định có nội dung bám sát và đúng theo tinh thần của nghị quyết số 33/NQ-CP. Nghị định này nên đi theo hướng:

• Làm rõ đối tượng được vay, gặp khó khăn do pháp lý mâu thuẫn/ khó về vốn buộc phải dừng giải phóng mặt bằng/ nộp tiền sử dụng đất/ mua lại các doanh nghiệp khó.
• Phương án cho vay đối với những đối tượng đặc biệt.
• Cơ chế giám sát, bảo đảm hiệu quả sau cho vay .
• Thủ tục cho vay cần quy định chi tiết, rõ ràng.
• Chỉ nên căn cứ những gì pháp luật cấm. không nên cấm những gì mà pháp luật chưa phù hợp, đang phải xem xét, điều chỉnh

Để hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng đạt được các kết quả cụ thể, rõ rệt, thái độ của ngân hàng với BĐS nên quyết liệt hơn, chủ động hơn, linh hoạt hơn.