Văn phòng sở hữu lâu dài - lựa chọn chiến lược cho doanh nghiệp “an cư, lạc nghiệp”?

Mô hình văn phòng sở hữu thay vì đi thuê đang dần thu hút sự quan tâm của doanh nghiệp, nhà đầu tư trong bối cảnh nhu cầu thuê bất động sản thương mại văn phòng ngày càng tăng trưởng mạnh mẽ nhờ động lực dẫn dắt từ tăng trưởng kinh tế, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Việc sở hữu văn phòng không chỉ là lựa chọn chiến lược cho doanh nghiệp, mà còn giúp doanh nghiệp hưởng lợi từ sự gia tăng giá trị bất động sản theo thời gian.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung bất động sản (BĐS) thương mại văn phòng tại Hà Nội, nhất là nguồn cung văn phòng hạng A, đang tăng trưởng với nhiều dự án văn phòng mới ra mắt. Nguồn cung ngày càng được cải thiện về chất lượng và nhu cầu tăng trưởng tốt giúp giá thuê văn phòng duy trì đà tăng trưởng ổn định với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 85%. Đặc biệt là tại khu vực trung tâm  - nơi nguồn cung văn phòng hạng A dự kiến tăng trưởng hạn chế, các tòa nhà văn phòng mới ra mắt chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ với giá thuê đắt đỏ.

Cụ thể, thị trường văn phòng khu vực các quận trung tâm Hà Nội ghi nhận nhiều dự án văn phòng mới ra mắt, với mức giá thuê trung bình từ 25 USD/m2. Đơn cử như tòa nhà văn phòng Gelex Tower có giá cho thuê dao động khoảng 32 – 40 USD/m2; Tòa nhà văn phòng Capital Place 29 Liễu Giai có giá cho thuê dao động khoảng 32 – 40 USD/m2; Tòa nhà văn phòng Grand Terra có giá thuê 33 - 36 USD/m2; Tòa nhà văn phòng ThaiSquare Caliria có giá thuê 25 - 27 USD/m2;... Các tòa nhà văn phòng mới có xu hướng thu hẹp quy mô, với diện tích thuê dưới 10.000 m2.

Như vậy, để “an cư lạc nghiệp” ở Hà Nội, tại thời điểm hiện tại, mỗi tháng doanh nghiệp phải bỏ ra ít nhất khoảng 50 triệu cho văn phòng hạng B và 80 triệu cho văn phòng hạng A (giả sử với diện tích thuê khoảng 120m2). Mức giá thuê này chưa bao gồm thuế, phí quản lý và cũng được các chủ đầu tư điều chỉnh tăng hằng năm.

Điều này khiến nhu cầu sở hữu văn phòng lâu dài ngày càng trở nên hấp dẫn đối với các doanh nghiệp mong muốn ổn định vị trí kinh doanh và kiểm soát chi phí.  

Theo đó, việc sở hữu văn phòng cố định không chỉ giúp doanh nghiệp kiểm soát chi phí vận hành trong dài hạn, không phải đối mặt với nguy cơ tăng giá thuê hàng năm. Mà còn giúp doanh nghiệp khẳng định vị thế, tạo dựng uy tín trong mắt đối tác, khách hàng. Đồng thời hạn chế rủi ro khi chủ sở hữu tài sản cho thuê thay đổi hợp đồng, tăng giá thuê hoặc thu hồi mặt bằng.

Không những thế, việc sở hữu BĐS văn phòng, nhất là ở khu vực trung tâm, còn mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp từ giá trị BĐS tăng lên theo thời gian trong bối cảnh nhu cầu thuê văn phòng ngày càng tăng trưởng mạnh mẽ nhờ động lực dẫn dắt từ tăng trưởng kinh tế, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong khi quỹ đất ngày hàng khan hiếm. Đồng thời là tài sản BĐS để doanh nghiệp có thể thế chấp vay vốn hoặc huy động tài chính khi cần.

Xu hướng sở hữu văn phòng lên ngôi

Nhu cầu đầu tư văn phòng tăng giúp một số cao ốc mở bán giai đoạn này có thanh khoản tích cực. Đơn cử, tòa tháp Vinaconex Diamond Tower tại ngã tư Bạch Mai – Minh Khai, quận Hai Bà Trưng mới mở bán đầu tháng 3 đã được khớp cọc gần hết giỏ hàng. Dự án này được định vị phân khúc hạng A, gồm 20 tầng với diện tích sàn khoảng 47.000 m2. 

Đại diện MSH Group, đại lý phân phối độc quyền dự án, cho biết giá bán sàn văn phòng giai đoạn 1 khoảng 50 triệu đồng một m2, “khá cạnh tranh với mặt bằng giá bất động sản trong khu vực” nên được quan tâm, nhất là chủ doanh nghiệp lớn muốn sở hữu mặt bằng riêng. Theo đơn vị,  nhiều khách hàng không kịp lấy được sàn văn phòng phải chờ sang giai đoạn 2 của dự án.

Trước đó, tháp văn phòng Gem Empire Tower tại quận Thanh Xuân cũng ra mắt thị trường với chiều cao 10 tầng, diện tích cho thuê gần 10.000 m2. Tỷ lệ lấp đầy tại dự án này đến nay đạt hơn 75% với khách thuê đa dạng cả trong và ngoài nước.

Lý giải diễn biến trên, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, cho rằng văn phòng hạng A ở trung tâm vẫn luôn được săn đón dù giá bán và thuê ở ngưỡng cao. Khảo sát của hãng với gần 500 doanh nghiệp hiện là khách thuê các văn phòng A và B chỉ ra, hầu hết các khách thuê đều quan tâm ít nhất hai khu vực khác nhau khi tìm vị trí mới, song đều tập trung ở quận nội thành. Tuy nhiên đây không phải nơi còn nhiều quỹ đất trống để phát triển dự án mới nên những tòa tháp vừa ra mắt gần như đều có tỷ lệ chốt giao dịch tốt.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Xuân Lộc, CEO MSH Group, cho biết sở hữu văn phòng giúp các doanh nghiệp tối ưu chi phí đồng thời là tài sản đầu tư dài hạn. Tiềm năng đầu tư dựa trên xu hướng giá bán và thuê sàn thương mại trung tâm tiếp tục tăng cùng với nhu cầu thuê văn phòng từ nhiều tập đoàn quốc tế theo dòng vốn FDI đến Việt Nam. 

Để đón làn sóng này, nhiều khách hàng của đơn vị này chia sẻ sẽ cho thuê diện tích trống trong thời gian chưa mở rộng quy mô. “Điều này giúp họ có thêm dòng tiền để phân bổ cho hoạt động kinh doanh khác”, ông nói.

Trong tương lai, nhu cầu văn phòng tại Hà Nội vẫn đến từ các ngành chủ chốt như tài chính, ngân hàng, công nghệ thông tin, bảo hiểm. Hãng dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield dự báo, năm 2025 Hà Nội đón 24.500 m2 nguồn cung mới với giá thuê kỳ vọng tăng 1,7-2,2%. Từ 2027, mặt bằng giá dự báo "nhích" thêm 1% mỗi năm.