Quy định ràng buộc giao dịch phải có sự tham gia Môi giới Bất động sản?

Trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, có rất nhiều kiến nghị đã được đưa ra theo hướng ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của Môi giới BĐS để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch. Vậy nên chăng, có cần quy định các cơ chế để khuyến khích, tạo điều kiện cho các nhà Môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch BĐS. Thậm chí là ràng buộc giao dịch BĐS phải có sự tham gia Môi giới BĐS? 

Cách đây 30 năm, Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Thị trường bất động sản chính thức được hình thành. Từ đó đến nay, cùng với quá trình phát triển kinh tế, thị trường BĐS ngày càng chứng tỏ vai trò to lớn và quan trọng với nền kinh tế, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư cũng như các nhà hoạch định chính sách. 

Đóng vai trò quan trọng trong ngành Bất động sản là lực lượng Môi giới bất động sản với vai trò trung gian kết nối thực hiện hàng trăm ngàn giao dịch mỗi năm với giá trị hàng nghìn tỷ đồng, mang lại hiệu quả kinh tế tối ưu cho tài sản bất động sản và lợi nhuận bền vững cho mỗi cá nhân, doanh nghiệp.

Thực tế hiện nay, số lượng Môi giới BĐS tại Việt Nam theo đúng nghĩa vẫn còn hạn chế, phần nhiều vẫn là những người làm trung gian mua bán, chuyển nhượng BĐS theo kiểu “cò đất”. Dù có các quy định xử phạt, Môi giới BĐS vẫn là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay rút lui, mọi người, mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia. Thông thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ các ngành nghề khác gia nhập vào làm Môi giới với tốc độ tăng trưởng rất nhanh, từ xe ôm, người bán nước tới công chức nhà nước,... đều có thể tham gia kết nối thực hiện giao dịch. Các cá nhân này không được đào tạo, không có kiến thức hành nghề, hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ cơ quan nào.

Vì vậy, không sai khi gọi những đối tượng này là “cò", bởi những cá nhân này chỉ tiếp nhận, truyền tải thông tin một cách thụ động từ nguồn phát đến khách hàng mà không có sự phân tích, kiểm định, đánh giá về các vấn đề như pháp lý, thậm chí còn lấp liếm thông tin với hy vọng nhận tiền hoa hồng nhanh nhất. Bên cạnh đó là việc thổi thông tin, tranh thủ sự “khan hiếm” nguồn hàng, nhằm mục đích “làm giá”, thậm chí còn “lướt cọc” hoặc bán chênh với khách, để trục lợi, kiếm lời. Những hành vi này vô hình chung khiến cho thị trường bị lũng đoạn, gây nguy cơ cho các đợt “sốt ảo” hay “bong bóng bất động sản”.

Để thoát nhãn “cò đất”, Môi giới BĐS cần tham gia các khóa học đào tạo, học tập, tích lũy kinh nghiệm trong cả một quá trình và đặc biệt là thông qua kỳ thi chứng chỉ Môi giới. Ngoài đạo đức hành nghề cơ bản và khả năng trình bày, thuyết phục khách hàng,...  Môi giới cần biết làm nghề, có kỹ năng về tư vấn, có kỹ năng về định giá, biết đọc bản vẽ thiết kế, lên phương án dòng tiền, hiểu rõ luật, ….. Có như vậy mới đảm bảo quá trình tư vấn cho khách hàng vừa hiệu quả, vừa đảm bảo tính an toàn cho khách.

Để có thể hiểu và tư vấn đầy đủ các nội dung kể trên, Thực tế hiện nay, không phải giao dịch được ghi nhận thành công nào Môi giới cũng cần cung cấp cho khách hàng những thông tin như vậy. Họ chỉ quan tâm làm sao để giao dịch thành công nhanh nhất, để nhận được khoản phí hoa hồng, bằng 2-4% giá trị giao dịch. Thái độ này không những gây rủi ro cho người mua còn gián tiếp làm ảnh hưởng đến thị trường BĐS, khiến niềm tin của nhà đầu tư ngày càng sụt giảm. Tuy nhiên, quá trình giao dịch, rủi ro không chỉ ở hai bên mua, bán mà còn xảy ra ở lực lượng trung gian Môi giới. 

Đặc biệt rủi ro về việc bị cắt cầu. Nhiều khách hàng muốn “luồn cò" để tránh mất tiền Môi giới. Nếu lộ thông tin vị trí căn nhà, hay hình ảnh căn nhà, khách sẽ tìm kiếm địa chỉ rồi gặp chủ nhà đàm phán trực tiếp. Hay chủ và khách gặp gỡ, sau đó tự cắt cầu để giao dịch với nhau do không muốn mất phí Môi giới. Nhận tiền cọc của khách nhưng không bán nhà, cũng không chịu trả tiền cọc cho khách. Thậm chí, nhiều Môi giới có năng lực thông qua quá trình học tập, “mất công, mất sức" tìm hiểu và tư vấn cho khách hàng, khách hàng nghe xong tư vấn lại đi ký hợp đồng  với “Môi giới” sẵn sàng “cắt máu", cướp khách, bất chấp để hoàn thành giao dịch. 

Trong khi đó ở một số quốc gia có thị trường BĐS phát triển như Mỹ, Úc,... 1 căn nhà chỉ 1 Môi giới bán thì ở VN 1 căn nhà có vô số Môi giới bán. Các quốc gia này đồng thời cũng có những quy định ràng buộc rõ ràng về vai trò, trách nhiệm của Môi giới BĐS.

Còn tại Việt Nam, với các quy định của pháp luật hiện hành, không cần có Môi giới thì giao dịch vẫn có thể hoàn thành. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn thành giao dịch.

Trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, có rất nhiều kiến nghị đã được đưa ra theo hướng ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của Môi giới BĐS để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch. Nâng cao trách nhiệm đồng thời cùng cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của đội ngũ này. Vậy nên chăng, có cần quy định các cơ chế để khuyến khích, tạo điều kiện cho các nhà Môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch BĐS? Thậm chí là ràng buộc giao dịch BĐS phải có sự tham gia Môi giới BĐS? Để khuyến khích Môi giới học tập, nâng cao tay nghề, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững. 

Hoặc là giải quyết tận gốc nguyên nhân sâu xa, là việc thị trường thiếu thông tin, dữ liệu minh bạch, chính thống. Trên thực tế, không chỉ trong lĩnh vực BĐS, “cò" còn là hiện tượng ở nhiều lĩnh vực khác. Tuy nhiên, là lĩnh vực nổi trội nhất với hiện tượng tung tin “hỏa mù”, lấp lửng, gây hoang mang để dễ bề thao túng, để thị trường BĐS phát triển thực sự lành mạnh, bền vững, Chính phủ cần có cơ chế quản lý chặt chẽ hơn, nghiên cứu, xây dựng kênh thông tin, dữ liệu chính thống về BĐS.

Trong bối cảnh thông tin đa chiều, trong đó có cả thông tin sai lệch, gây nhiễu loạn thị trường, cần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình chuyển đổi số, hướng tới các dịch vụ cung cấp thông tin minh bạch thị trường, xã hội hoá các công tác quản lý, và có sự liên kết chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước, hội ngành nghề và doanh nghiệp. Là tổ chức xã hội nghề nghiệp của nhà Môi giới, VARS đã nhiều năm nỗ lực trong công tác nghiên cứu thị trường bất động sản. Hội đã phát hành hàng Quý, năm ấn phẩm “Báo cáo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam” để phục vụ cung cấp thông tin cho thị trường một cách trung thực, đầy đủ và khách quan. 

Mới đây, qua thời gian nghiên cứu xây dựng, VARS đã cho ra đời VARs Connect - hệ sinh thái ứng dụng proptech “ALL IN ONE" - minh chứng cho sự nỗ lực ứng dụng triệt để công nghệ 4.0 vào hoạt động nghiên cứu và cung cấp các thông tin về thị trường bất động sản của VARS, nhằm phục vụ các hội viên, và các thành viên của thị trường tốt hơn và góp phần vào việc nâng cao chất lượng của thị trường bất động sản thời gian tới.