Quảng Ninh và triển vọng thu hút dòng vốn bất động sản trong chu kỳ mới

Trong bối cảnh thị trường bất động sản cả nước bước vào giai đoạn tái cấu trúc sau thời kỳ tăng trưởng nóng, xu hướng phân hóa giữa các địa phương ngày càng rõ nét. Dòng vốn đầu tư có xu hướng tập trung nhiều hơn vào những khu vực sở hữu nền tảng kinh tế ổn định, hạ tầng kết nối đồng bộ và khả năng duy trì tăng trưởng dài hạn. Trong nhóm các địa phương phía Bắc, Quảng Ninh đang nổi lên như một thị trường đáng chú ý nhờ hội tụ tương đối đầy đủ các yếu tố này. Tuy nhiên, triển vọng của thị trường địa ốc địa phương vẫn cần được nhìn nhận trong bối cảnh tổng thể của nền kinh tế và chu kỳ thị trường, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Nền tảng kinh tế, đô thị hóa và sự hình thành nhu cầu thực

Một trong những yếu tố thường được xem là nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản là tăng trưởng kinh tế thực. Khác với các thị trường phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ hoặc sự mở rộng tín dụng ngắn hạn, Quảng Ninh trong nhiều năm qua duy trì tốc độ tăng trưởng GRDP ở mức tương đối cao và ổn định.

Giai đoạn 2020–2024, tốc độ tăng trưởng GRDP bình quân của tỉnh đạt trên 10%/năm, trong khi tốc độ tăng dân số dao động quanh 0,9–1,3%. Chênh lệch giữa tốc độ tăng trưởng kinh tế và tốc độ tăng dân số phần nào phản ánh sự cải thiện về năng suất lao động và thu nhập bình quân.

Theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê, đến năm 2025, GRDP bình quân đầu người của Quảng Ninh đạt trên 10.400 USD, tăng đáng kể so với mức khoảng 6.700 USD năm 2020, đưa Quảng Ninh thành địa phương có thu nhập cao nhất cả nước. Quy mô nền kinh tế đạt gần 368.445 tỷ đồng, tổng thu ngân sách vượt 85.000 tỷ đồng- mức cao nhất từ trước đến nay. Đồng thời, tổng vốn đầu tư toàn xã hội tăng trên 12%, cho thấy môi trường đầu tư của địa phương tiếp tục duy trì sức hút nhất định.

Cơ cấu kinh tế cũng ghi nhận sự chuyển dịch theo hướng gia tăng vai trò của công nghiệp chế biến, chế tạo và dịch vụ. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo tăng trưởng trên 33%, còn tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng hơn 20%.

Bên cạnh tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và sự gia tăng lực lượng lao động cũng là những yếu tố có tác động đáng kể đến thị trường nhà ở.

Quảng Ninh hiện có tỷ lệ đô thị hóa khoảng 76%, thuộc nhóm cao của cả nước. Cùng với đó, tỉnh ghi nhận xu hướng gia tăng dân số cơ học trong những năm gần đây, đặc biệt tại các khu vực phát triển công nghiệp, dịch vụ và du lịch.

Giai đoạn 2020–2025, lực lượng lao động của tỉnh tăng từ khoảng 645.000 lên gần 800.000 người, tương đương mức tăng hơn 153.000 lao động. Bước sang năm 2026, địa phương đặt mục tiêu tạo việc làm cho khoảng 30.500 lao động.Việc gia tăng lực lượng lao động, đặc biệt là nhóm lao động đã qua đào tạo, có thể tạo thêm nhu cầu đối với nhà ở và các loại hình lưu trú đô thị.

Những yếu tố này chưa thể đồng nghĩa trực tiếp với sự tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản, nhưng có thể xem là cơ sở hỗ trợ cho sự hình thành nhu cầu nhà ở và nhu cầu sử dụng bất động sản trong trung và dài hạn.

Du lịch - động lực mở rộng “biên cầu”

Ngoài nhu cầu ở thực, lĩnh vực du lịch tiếp tục đóng vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản địa phương, đặc biệt ở các phân khúc lưu trú và bất động sản khai thác vận hành.

Theo kết quả điều tra khách du lịch do Thống kê tỉnh phối hợp với Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Quảng Ninh thực hiện, năm 2025 địa phương đón hơn 21 triệu lượt khách, trong đó khoảng 4,5 triệu lượt khách quốc tế, tăng 18,4%. Tổng thu du lịch đạt trên 57.000 tỷ đồng, tăng 22,6% so với năm 2024 và đóng góp khoảng 9,26% GRDP.

Đáng chú ý, nhóm khách lưu trú chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu chi tiêu, với mức chi bình quân khoảng 3,67 triệu đồng/lượt khách nội địa và trên 4,4 triệu đồng/lượt khách quốc tế, tăng khoảng 9% so với năm trước.

Dù không trực tiếp tạo ra nhu cầu nhà ở, du lịch lại kích hoạt một hệ sinh thái cầu gián tiếp lớn. Thứ nhất, nhu cầu lưu trú gia tăng, thúc đẩy sự phát triển của các sản phẩm như căn hộ du lịch, second home và bất động sản có khả năng khai thác thương mại. Thứ hai, sự phát triển của ngành du lịch kéo theo các hoạt động vận hành như khách sạn, nhà hàng, logistics, từ đó tạo ra nhu cầu nhà ở thực và ổn định cho lực lượng lao động dịch vụ. Thứ ba, xu hướng đầu tư dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang các tài sản có khả năng cho thuê, kinh doanh lưu trú, tạo dòng tiền thực và bền vững.

Hạ tầng và khả năng mở rộng không gian phát triển

Bên cạnh nền tảng kinh tế, hạ tầng giao thông và kết nối vùng được xem là một trong những yếu tố có ảnh hưởng đáng kể đến triển vọng phát triển dài hạn của thị trường bất động sản Quảng Ninh. Trong hơn một thập kỷ qua, địa phương này đã đầu tư mạnh vào hệ thống hạ tầng theo hướng đồng bộ, bao gồm mạng lưới cao tốc kết nối Hà Nội – Hải Phòng – Hạ Long – Vân Đồn – Móng Cái, sân bay quốc tế, hệ thống cảng biển và các khu kinh tế cửa khẩu.

So với nhiều địa phương phía Bắc, Quảng Ninh hiện sở hữu lợi thế tương đối rõ về khả năng kết nối liên vùng. Tuy nhiên, xét dưới góc độ kinh tế đô thị và phát triển bất động sản, hạ tầng không phải là yếu tố tự động tạo ra tăng trưởng, mà đóng vai trò như điều kiện nền tảng giúp mở rộng không gian phát triển và cải thiện khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp cũng như dòng vốn đầu tư.

Điểm đáng chú ý là chiến lược phát triển hạ tầng của Quảng Ninh không dừng ở nhu cầu nội tỉnh mà gắn với định hướng liên kết vùng và thương mại quốc tế. Các hành lang kinh tế kết nối với Trung Quốc và khu vực Đông Bắc Á, cùng định hướng phát triển logistics, cảng biển và kinh tế cửa khẩu, đang từng bước mở rộng vai trò của địa phương trong chuỗi cung ứng khu vực.

Ở góc độ thị trường bất động sản, sự phát triển của hạ tầng có thể tạo ra ba tác động chính.

Thứ nhất, việc rút ngắn thời gian kết nối giúp mở rộng phạm vi dịch chuyển lao động và dân cư. Trong bối cảnh giá bất động sản tại Hà Nội duy trì ở mức cao trong suốt thời gian qua, xu hướng giãn dân sang các địa phương có quỹ đất lớn hơn và chi phí sinh hoạt thấp hơn có khả năng tiếp tục diễn ra. Điều này đặc biệt rõ tại các khu vực có khả năng di chuyển trong ngày tới trung tâm kinh tế lớn.

Thứ hai, hạ tầng thường kéo theo sự dịch chuyển của hoạt động sản xuất, logistics và dịch vụ, từ đó tạo thêm nhu cầu đối với nhà ở, thương mại và bất động sản công nghiệp. Đây là nhóm nhu cầu có nền tảng kinh tế thực tốt hơn so với dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.

Thứ ba, hạ tầng có xu hướng tái phân bổ mặt bằng giá giữa các khu vực. Những địa bàn trước đây ở vị trí ngoài trung tâm có thể được hưởng lợi nếu thời gian kết nối được rút ngắn đáng kể. Trên thực tế, trong phát triển đô thị hiện đại, “thời gian di chuyển” ngày càng trở thành biến số quan trọng hơn khoảng cách địa lý đơn thuần.

Một trong những yếu tố đang thu hút sự quan tâm của thị trường là kế hoạch phát triển tuyến đường sắt tốc độ cao kết nối Hà Nội – Quảng Ninh, dự kiến đưa vào khai thác trong năm 2028. Nếu được triển khai đúng tiến độ và đạt hiệu quả vận hành như kỳ vọng, tuyến kết nối này có thể tiếp tục cải thiện khả năng liên thông giữa Quảng Ninh với vùng Thủ đô và tam giác kinh tế phía Bắc, đồng thời  gia tăng giá trị cho các dự án đô thị dọc tuyến đường sắt.

Trên thực tế, tác động của hạ tầng đến giá trị bất động sản là một lộ trình đòi hỏi sự đồng bộ giữa phát triển công trình và hình thành cộng đồng cư dân. Hiện tại, Quảng Ninh đang sở hữu lợi thế 'đi trước' về hạ tầng, tạo dư địa lớn để hình thành các hệ sinh thái kinh tế hoàn chỉnh bao gồm việc làm, dịch vụ và thương mại. 

Dù mật độ cư trú tại một số khu vực mới đang trong quá trình lấp đầy, nhưng với nền tảng kinh tế tăng trưởng trên 10%/năm và ngành du lịch đón 21 triệu khách, nhu cầu về không gian sống và lưu trú đẳng cấp luôn hiện hữu.

Hơn nữa, với vị thế là địa phương có thu nhập bình quân đầu người cao nhất cả nước và lực lượng lao động đang tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường đang chuyển dịch sang giai đoạn phát triển thực chất, ưu tiên các dự án đô thị tích hợp có năng lực vận hành tốt để đảm bảo giá trị gia tăng bền vững.

Thị trường bất động sản và dấu hiệu phục hồi

Sau giai đoạn trầm lắng do ảnh hưởng từ khó khăn pháp lý và sự suy giảm thanh khoản toàn thị trường, bất động sản Quảng Ninh đang xuất hiện một số tín hiệu phục hồi từ năm 2025.

Nguồn cung mới trong năm đạt khoảng 5.000 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ và các sản phẩm gắn với du lịch, nghỉ dưỡng. Tỷ lệ hấp thụ duy trì trên 70%, trong khi mặt bằng giá căn hộ tăng khoảng 8% và đất nền tăng khoảng 5% so với cùng kỳ.

Theo quan sát thị trường, lực cầu hiện nay có xu hướng tập trung nhiều hơn ở nhóm nhà đầu tư trung và dài hạn đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn như các giai đoạn trước.Dù vậy, cần lưu ý rằng quá trình phục hồi của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ diễn ra theo hướng chọn lọc thay vì tăng trưởng đồng loạt. Hiệu quả đầu tư giữa các khu vực, phân khúc và dự án có thể tiếp tục phân hóa đáng kể.

Vai trò của các mô hình đô thị tích hợp

Một xu hướng đáng chú ý tại Quảng Ninh là sự xuất hiện của các mô hình đô thị tích hợp quy mô lớn, kết hợp chức năng ở, thương mại, dịch vụ, du lịch và giải trí.

Nếu được quy hoạch và vận hành hiệu quả, các mô hình này có thể góp phần hình thành các trung tâm dân cư và dịch vụ mới, đồng thời tạo thêm nguồn cung nhà ở và không gian phát triển đô thị.

Trong giai đoạn thị trường phân hóa, giá trị của một đại đô thị không chỉ nằm ở diện tích mà còn ở sức sống thực tế của dự án. Những dự án sở hữu hệ sinh thái tiện ích 'tất cả trong một' và năng lực vận hành bài bản sẽ giải quyết tốt bài toán công suất sử dụng, tạo ra dòng tiền bền vững cho nhà đầu tư.

Lựa chọn các sản phẩm có hạ tầng kết nối vượt trội và khả năng thu hút dân cư thực thụ chính là chiến lược đầu tư thông minh, đón đầu xu hướng phát triển bền vững của Quảng Ninh. 

Với nền tảng kinh tế duy trì tăng trưởng cao, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh cùng lợi thế về hạ tầng và du lịch, Quảng Ninh đang sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để tiếp tục thu hút dòng vốn bất động sản trong trung và dài hạn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mới với yêu cầu cao hơn về hiệu quả khai thác và tính bền vững, sự thành công của từng dự án sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu thực, năng lực vận hành, tiến độ hạ tầng và khả năng thu hút dân cư.

Vui lòng bấm tại đây để xem cho tiết toàn bộ phân tích chuyên sâu từ vars