Tái định vị thị trường bất động sản: Định hình chu kỳ phát triển dựa trên giá trị thực

Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản có thể tiếp tục đối mặt với không ít thách thức. Tuy nhiên, đây không phải là tín hiệu tiêu cực, mà là biểu hiện của một giai đoạn điều chỉnh cần thiết, khi thị trường đang dịch chuyển sang nền tảng phát triển dựa trên giá trị thực. Quá trình này góp phần tái định hình cấu trúc thị trường, nâng cao yêu cầu về pháp lý, năng lực chủ đầu tư và tính minh bạch, qua đó tạo nền tảng để bất động sản bước vào một chu kỳ phát triển bền vững và thực chất hơn trong dài hạn.

Dòng tiền dịch chuyển mạnh vào tài sản giá trị thực

Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”, với sự dịch chuyển rõ rệt cả về hành vi của nhà đầu tư lẫn logic vận động của toàn thị trường. Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội và xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì nay người mua đã thận trọng hơn, lựa chọn kỹ hơn bên cạnh pháp lý, năng lực chủ đầu tư, thì khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản cũng như dư địa tăng trưởng bền vững của BĐS ngày càng được chú trọng.

Từ cuối quý 3 năm 2025, mặt bằng lãi suất tăng khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn, nhưng mặt bằng giá sơ cấp vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao,do chi phí đầu vào của dự án ngày càng gia tăng. Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường góp phần nâng cao tính công bằng, minh bạch, song đồng thời cũng làm tăng đáng kể chi phí phát triển dự án, khi giá đất chiếm tới 30% giá nhà. Cùng với đó là áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, chi phí nhân công và các chi phí triển khai liên quan. Từ khoảng tháng 3/2026, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng giá bán khoảng 2% đến 5% so với giai đoạn trước do các chi phí này được kết chuyển dần vào giá thành sản phẩm.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025; nếu tính cả Hưng Yên, mức giá trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng/m2. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán trung bình đạt khoảng 110 triệu đồng/m2, nhích nhẹ so với mặt bằng của năm 2025. Trong khi đó, tại Đà Nẵng, giá bán trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10%, chủ yếu do sự xuất hiện của nguồn cung hạng sang và việc điều chỉnh giá ở các giai đoạn bán hàng tiếp theo. 

Về thanh khoản, thị trường chưa ghi nhận dấu hiệu “đảo chiều”trong quý 1/2026, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường giảm, nhưng vẫn ở mức tốt - khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần cùng kỳ năm 2025. 

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, dòng tiền trên thị trường chưa ghi nhận dấu hiệu suy giảm, mà đang có xu hướng dịch chuyển mạnh hơn vào những khu vực có nhu cầu thực, tiềm năng ở thực và triển vọng gia tăng giá trị gắn với hạ tầng. Tại các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao, cũng như tại những khu vực mới được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng kết nối đang hình thành, đặc biệt là các tuyến vành đai, metro, đường sắt cao tốc dự kiến triển khai hoặc sắp đưa vào vận hành, thanh khoản vẫn duy trì ở mức tích cực. 

Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý 1 đạt hơn 2.500 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai từ năm 2025, với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 69%. Nếu tính chung cả Hưng Yên, tổng nguồn cung đạt khoảng 8.500 sản phẩm, lượng giao dịch khoảng 5.200 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 61%. 

Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới đạt khoảng 4.500 sản phẩm, trong đó khoảng 3.000 sản phẩm được tiêu thụ; riêng khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ ghi nhận khoảng 2.000 sản phẩm mở bán mới với tỷ lệ hấp thụ khoảng 75%. 

Đáng chú ý, nguồn cung được cải thiện nhờ sự tham gia của các dự án tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, với mặt bằng giá dưới 60 triệu đồng/m2, qua đó mở rộng tệp khách hàng và hỗ trợ thanh khoản tốt hơn. 

Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới đạt khoảng 3.400 sản phẩm, lượng giao dịch khoảng 1.900 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Như vậy có thể thấy thị trường không còn tăng nóng, nhưng vẫn đang vận hành trên nền cầu thực và có sự chọn lọc ngày càng cao hơn.

Như VARS IRE đã thông tin trước đó, thị trường đang chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu, từ kỳ vọng giá lên sang chú trọng giá trị thực. Trong bối cảnh mới, các yếu tố như pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ ngày càng đóng vai trò quyết định đối với giá trị BĐS. Nói cách khác, quá trình sàng lọc hiện nay là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong dài hạn.

8,22 triệu tỷ đồng “rót” vào hạ tầng: Lực đẩy cực mạnh cho BĐS

Nhìn về trung và dài hạn, thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng, nhưng sẽ là tăng trưởng trong trạng thái chọn lọc khắt khe hơn. 

Động lực đầu tiên cho chu kỳ này đến từ quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS. Đây không chỉ là cơ sở để tháo gỡ khó khăn cho các dự án hiện hữu đang gặp vướng mắc mà còn mở đường cho các dự án mới được triển khai, đồng thời đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên” loại bỏ dần các chủ đầu tư yếu kém, thiếu năng lực tài chính, thiếu năng lực triển khai hoặc không đáp ứng yêu cầu minh bạch của thị trường. Khi khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, những chủ thể kinh doanh bài bản sẽ có nhiều cơ hội phát triển hơn, trong khi các chủ thể dựa vào đầu cơ, tận dụng kẽ hở hoặc thiếu năng lực thực sẽ ngày càng khó tồn tại.

Bên cạnh đó, hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực nền tảng tái định hình không gian phát triển của thị trường BĐS. Việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến cao tốc Bắc - Nam, các tuyến vành đai, metro, đường sắt cao tốc, sân bay và hệ thống logistics sẽ tạo ra các cực tăng trưởng mới, đồng thời tái định vị giá trị BĐS tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp. Những công trình như sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình, Vành đai 3, Vành đai 4, đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh, Bến Thành - Cần Giờ hay các hành lang logistics lớn sẽ không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn tạo tiền đề cho sự hình thành các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp và bài bản hơn. 

Đặc biệt, với tổng mức vốn kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,22 triệu tỷ đồng, gấp 2,7 lần giai đoạn 2021-2025, hạ tầng sẽ trở thành lực đẩy rất mạnh cho cả nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

Cùng với đó, các biến số của kinh tế vĩ mô, đặc biệt là quỹ đạo của mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục giữ vai trò then chốt trong việc định hình chi phí vốn, khẩu vị rủi ro và kỳ vọng lợi suất của nhà đầu tư, qua đó quyết định tốc độ và quy mô tái nhập của dòng tiền vào thị trường, đồng thời đóng vai trò như một “động lực dẫn truyền” thúc đẩy chu kỳ vận động của bất động sản. 

Trong trung hạn, nếu nền kinh tế duy trì được đà tăng trưởng ổn định giai đoạn 2026–2030, nền tảng thu nhập và tích lũy của hộ gia đình sẽ được củng cố, qua đó hỗ trợ bền vững cho nhu cầu nhà ở thực và đầu tư dài hạn. Đồng thời, trong kịch bản mặt bằng lãi suất được điều hành theo hướng ổn định và phù hợp với mục tiêu tăng trưởng, niềm tin thị trường sẽ dần được cải thiện, khả năng tiếp cận tín dụng được mở rộng, từ đó tạo điều kiện để dòng vốn quay trở lại bất động sản theo hướng chọn lọc và lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, trong trường hợp áp lực lãi suất vẫn hiện hữu,, dòng tiền nhiều khả năng sẽ tiếp tục có xu hướng thận trọng, ưu tiên các kênh tài sản có tính thanh khoản cao hơn và các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất tốt trong dài hạn.

Một xu hướng rất đáng chú ý trong giai đoạn tới là sự dịch chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang đô thị đa trung tâm. “Ly tâm bền vững” sẽ không còn là sự rời bỏ khu vực trung tâm một cách cảm tính, mà là sự dịch chuyển có định hướng sang các đô thị vệ tinh, đại đô thị, siêu đô thị và các khu vực phát triển mới được quy hoạch đồng bộ, có hạ tầng kết nối tốt và đáp ứng mô hình sống hiện đại “Work - Live - Play”. Xu hướng này sẽ giúp thị trường tái cấu trúc theo chiều sâu, hình thành các cực tăng trưởng mới và tạo điều kiện để dòng vốn cũng như dân cư phân bổ lại một cách hợp lý hơn thay vì tiếp tục dồn nén vào lõi trung tâm.

Xu hướng BĐS dịch chuyển theo hạ tầng và đô thị tích hợp hiện đại

Chuẩn mực ESG dẫn dắt xu hướng mới

Song song với đó, thị trường cũng đang được định hình bởi các chuẩn phát triển mới. ESG sẽ không chỉ còn là lợi thế cạnh tranh mà đang dần trở thành điều kiện quan trọng để thu hút vốn ngoại, nâng cao uy tín dự án và tiếp cận nhóm khách hàng có yêu cầu cao. Cùng với đó, xu hướng công trình xanh cũng đang gia tăng mạnh, cho thấy sự chuyển dịch rõ rệt từ tư duy phát triển đơn thuần sang tư duy phát triển bền vững, lấy chất lượng sống và giá trị sử dụng dài hạn làm trọng tâm.

Xét theo từng phân khúc, căn hộ chung cư được dự báo vẫn là phân khúc dẫn dắt thanh khoản trong giai đoạn 2026-2030, đặc biệt tại vùng Thủ đô và TP. Hồ Chí Minh, do gắn chặt với nhu cầu ở thực. Phân khúc thấp tầng sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng chủ yếu tập trung trong các đại đô thị, siêu đô thị đồng bộ tại các đô thị vệ tinh có nền tảng kinh tế tốt, có kết nối tốt với các đô thị đặc biệt. Trong khi đó, đất nền vùng ven sẽ không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn; chỉ những khu vực có hạ tầng thực, dân cư thực và pháp lý rõ ràng mới có triển vọng tăng giá bền vững. 

Trong bối cảnh đó, chiến lược của nhà đầu tư cá nhân cũng cần phải thay đổi theo hướng thận trọng và chuyên nghiệp hơn. Việc quản trị đòn bẩy tài chính cần được đặt lên hàng đầu. Đối với các sản phẩm đầu tư khai thác cho thuê, dòng tiền khai thác cần đủ khả năng bù đắp chi phí lãi vay hàng tháng. Đồng thời, nhà đầu tư cần ưu tiên các khu vực bám sát các trục hạ tầng lớn, nhưng không chạy theo tâm lý đám đông hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. 

Trong mọi trường hợp, pháp lý rõ ràng, năng lực chủ đầu tư, tiến độ triển khai và triển vọng khai thác thực tế vẫn phải là những điều kiện tiên quyết. Thị trường trong giai đoạn mới sẽ không dành nhiều cơ hội cho tư duy đầu cơ cảm tính, mà sẽ ưu tiên những nhà đầu tư có chiến lược rõ ràng, quản trị rủi ro tốt và tầm nhìn trung – dài hạn.

Tổng thể, VARS IRE cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới vẫn có cơ sở để tăng trưởng, nhưng sẽ tăng trưởng theo một logic hoàn toàn khác so với trước đây. Đây sẽ là giai đoạn của sự chọn lọc, của năng lực thực và của giá trị thực. Quá trình sàng lọc hiện nay có thể tạo ra nhiều áp lực trong ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng là điều kiện cần để thị trường bước sang một chu kỳ phát triển minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn. Trong bối cảnh đó, những chủ thể biết bám sát hạ tầng, ưu tiên pháp lý, kiểm soát đòn bẩy và kiên định với tầm nhìn dài hạn sẽ là những người có khả năng nắm bắt cơ hội tốt nhất trong chu kỳ mới của thị trường.