Đấu giá đất giảm nhiệt khi thị trường hướng tới giá trị thực

Trong nhiều năm qua, đấu giá quyền sử dụng đất được xem là một trong những “công cụ” quan trọng để các địa phương khai thác nguồn lực đất đai, tạo nguồn thu ngân sách và bổ sung nguồn cung đất ở cho thị trường bất động sản (BĐS).

Không ít phiên đấu giá từng tạo ra những “cơn sốt” khi giá trúng cao hơn nhiều lần giá khởi điểm, trở thành mức tham chiếu mới cho cả khu vực. Sau mỗi phiên đấu giá thành công với mức giá cao, mặt bằng giá đất xung quanh thường được điều chỉnh tăng, kéo theo giá chuyển nhượng đất dân cư, chi phí phát triển dự án và kỳ vọng của nhà đầu tư cũng tăng theo.

Tuy nhiên, thị trường đang bước vào giai đoạn thay đổi rõ nét. Khi nhiều địa phương đẩy mạnh khai thác quỹ đất nhằm tạo nguồn lực đầu tư hạ tầng, phát triển đô thị sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, nguồn cung đất đấu giá có xu hướng gia tăng.

Cùng với đó, các quy định mới nhằm tăng tính minh bạch, nâng cao điều kiện về năng lực tài chính và hạn chế tình trạng bỏ cọc đang khiến hoạt động đấu giá chuyển dần từ “cuộc chơi kỳ vọng” sang phản ánh sát hơn nhu cầu thực.

Từ “điểm neo giá” đến “phép thử của thanh khoản”

Trước đây, đất đấu giá thường được xem là “điểm neo” giá của thị trường địa phương. Ở nhóm đất ở đấu giá cho người dân, mức trúng cao thường tạo hiệu ứng tham chiếu, khiến kỳ vọng giá tại khu vực lân cận nhanh chóng được điều chỉnh. Còn với các khu đất đấu giá để phát triển dự án, giá trúng lại tác động trực tiếp đến bài toán giá vốn của doanh nghiệp. Khi chi phí đất tăng, chủ đầu tư buộc phải cân đối lại cơ cấu sản phẩm, phương án tài chính và giá bán đầu ra để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Tuy nhiên, cán cân thị trường đang bắt đầu thay đổi khi nguồn cung đất đấu giá có xu hướng được mở rộng. Sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, cùng với nhu cầu tạo nguồn lực cho đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị, nhiều địa phương đang rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chuẩn bị đưa thêm các quỹ đất đủ điều kiện ra thị trường.

Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn là yếu tố cần cân nhắc, khẩu vị của nhà đầu tư đang có sự nâng cấp và phân hóa rõ rệt, việc nguồn cung đấu giá gia tăng khiến mức độ cạnh tranh giữa các khu đất cũng rõ nét hơn. Nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn, đồng thời cân nhắc kỹ hơn giữa đất đấu giá, đất dân cư hiện hữu và các sản phẩm BĐS tại các đô thị lớn ở lân cận. Tâm lý “mua bằng mọi giá” vì vậy dần suy giảm, khiến giá trúng đấu giá không còn trong tình trạng “trên trời” như giai đoạn trước.

Song song, tâm lý đầu tư cũng đang có sự chuyển dịch tích cực từ việc chạy theo các cơn sốt đất nền sang tư duy đầu tư dài hạn. Khách hàng ngày càng ưu tiên lựa chọn các sản phẩm có pháp lý chuẩn chỉnh, hạ tầng tiện ích được quy hoạch bài bản và tiềm năng khai thác dòng tiền lâu dài.

Quy định mới làm thay đổi hành vi tham gia đấu giá

Một yếu tố quan trọng khác tác động đến thị trường đấu giá đất là các quy định mới theo hướng tăng tính minh bạch, hạn chế bỏ cọc và giảm tình trạng đấu giá thiếu thực chất.

Việc nâng mức tiền đặt trước, tăng yêu cầu về năng lực tài chính khiến chi phí tham gia đấu giá cao hơn, đặc biệt trong bối cảnh bảng giá đất mới được áp dụng khiến giá khởi điểm có xu hướng tăng.

Điều này tạo ra bộ lọc mạnh hơn đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc tham gia đấu giá với mục tiêu lướt sóng ngắn hạn.

Các cuộc đấu giá trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ thu hút nhóm người mua có năng lực tài chính tốt hơn, có mục tiêu sử dụng thực tế hoặc đầu tư dài hạn thay vì chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá.

Giá đấu giá bắt đầu phản ánh sát hơn giá trị thực

Cùng với sự thay đổi về nguồn cung, tâm lý và hành vi đầu tư, một số phiên đấu giá gần đây không còn tạo ra mức giá đột biến như trước. Giá trúng có xu hướng tiệm cận giá khởi điểm hoặc thấp hơn kỳ vọng ban đầu.

Theo phản ánh từ hội viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại một số địa phương, người tham gia đấu giá hiện thận trọng hơn, đánh giá kỹ hơn các yếu tố về vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Ông Trần Thế Dũng, Trưởng Ban Điều hành VARS Ninh Bình, Phó Giám đốc Công ty TNHH Sàn giao dịch BĐS Land Phát Đạt, Thành viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản VARS, cho biết từ đầu năm đến nay, trên địa bàn tỉnh Ninh Bình cũ mới ghi nhận 2 phiên đấu giá lớn, gồm đấu giá quyền sử dụng 161 lô đất ở tại khu dân cư trung tâm Gia Thanh, xã Gia Trấn và đấu giá 40 lô đất ở thuộc 09 khu dân cư trên địa bàn phường Hoa Lư.

Trong đó, tại xã Gia Trấn, giá trúng đấu giá giảm khoảng 30% so với các đợt trước. Sau đấu giá, hoạt động “mua đi, bán lại” cũng khá trầm lắng. Tại phường Hoa Lư, giá trúng giảm khoảng 10%; đáng chú ý, nhiều trường hợp cùng bỏ mức giá sàn, cho thấy tâm lý thận trọng đã thể hiện rõ hơn trong hành vi tham gia đấu giá.

Những diễn biến này phần nào phản ánh đấu giá đang có xu hướng giảm bớt tính “dẫn dắt kỳ vọng giá” như giai đoạn trước, khi người tham gia đấu giá cân nhắc kĩ hơn và giá trúng ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác cũng như nhu cầu thực tế tại từng khu vực.

Nhu cầu ở thực tạo lực đỡ đưa thị trường đấu giá đất vào thực chất

Dù thị trường đấu giá đất đang giảm nhiệt, xu hướng này không diễn ra đồng đều tại tất cả địa phương.

Một số khu vực vẫn ghi nhận mức giá trúng cao, thậm chí tăng mạnh so với giá khởi điểm, khi quỹ đất đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng thực tế của người dân.

Theo ông Trần Huy Biên, Thành viên Hội đồng Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS VARS IRE, Giám đốc Công ty Cổ phần WIA An Phú, tại khu vực Đông Hải Phòng, số lượng lô đất đưa ra đấu giá trong 6 thang dau nam 2026 tăng khoảng 250% so với cùng kỳ, tỷ lệ đấu giá thành công đạt khoảng 95,2%. Nhiều phiên ghi nhận không khí tham gia sôi động, giá trúng thường cao hơn mặt bằng giá thị trường. Trong bối cảnh nhiều phân khúc khác tại Hải Phòng còn trầm lắng, đất đấu giá trở thành một trong những phân khúc hiếm hoi duy trì thanh khoản, thậm chí đi ngược xu hướng chung của thị trường. Mặc dù vẫn có sự tham gia của các nhóm nhà đầu tư, song động lực chính giúp nhiều phiên đấu giá duy trì sức hút và ghi nhận mức giá trúng cao vẫn đến từ nhu cầu sử dụng thực tế. Tại các khu vực này, người dân có nhu cầu đất ở để xây dựng nhà, mở rộng không gian sinh sống, trong khi nguồn cung phù hợp, pháp lý rõ ràng và hạ tầng tương đối hoàn thiện vẫn còn hạn chế.

Điều này cho thấy giống như thị trường BĐS chung, thị trường đất đấu giá đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Các khu đất có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì mức giá cao. Các khu vực tăng nóng chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc hoạt động đầu cơ ngắn hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.

Chi phí đầu vào ở mức cao, bất động sản khó giảm giá

Mặc dù chưa thể khẳng định thị trường đấu giá đất sẽ không còn xuất hiện những phiên “nóng” như giai đoạn vừa qua, nhưng với định hướng phát triển thị trường minh bạch, an toàn và bền vững, hoạt động đấu giá đất được kỳ vọng sẽ từng bước vận hành theo hướng thực chất hơn. Điều này cũng đặt ra yêu cầu mới đối với các doanh nghiệp phát triển quỹ đất, đặc biệt là những đơn vị đã mở rộng quỹ đất trong giai đoạn thị trường tăng nóng.

Theo bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc Phát triển dự án Công ty Cổ phần Tập đoàn My Second Home, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS VARS, “Trước đây không ít phương án đầu tư được xây dựng trên cơ sở mặt bằng giá đất cao, trong đó chi phí đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án.

Khi chi phí đầu vào ở mức cao, bài toán giá thành sản phẩm, cơ cấu sản phẩm và phương án tài chính trở nên áp lực hơn. Điều này khiến doanh nghiệp khó có dư địa điều chỉnh giá bán, đồng thời buộc phải tính toán kỹ hơn về định vị sản phẩm, tiến độ triển khai, chính sách bán hàng và khả năng hấp thụ của thị trường”.

Trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh và người mua ngày càng thận trọng, thách thức lớn đối với doanh nghiệp không đơn thuần nằm ở câu chuyện giá bán, mà là khả năng tạo ra sản phẩm có giá trị tương xứng với mức giá, phù hợp với nhu cầu sử dụng thực, khả năng chi trả và kỳ vọng khai thác dài hạn của khách hàng.

Nếu sản phẩm không chuẩn chỉ pháp lý, tiến độ hoặc chưa được tối ưu về thiết kế, tiện ích, phương án thanh toán và khả năng khai thác, sức hấp thụ có thể chịu ảnh hưởng. Ngược lại, những doanh nghiệp kiểm soát tốt giá vốn, phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu và có chính sách bán hàng linh hoạt vẫn có cơ hội duy trì thanh khoản, ngay cả trong bối cảnh thị trường thận trọng hơn.

Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải rà soát lại chiến lược phát triển quỹ đất, cơ cấu sản phẩm, tiến độ triển khai, phương án tài chính và năng lực vận hành dự án. Trong chu kỳ mới, lợi thế sẽ không chỉ thuộc về doanh nghiệp sở hữu nhiều quỹ đất, mà thuộc về những đơn vị có khả năng biến quỹ đất thành sản phẩm phù hợp thị trường, gắn liền giá trị sử dụng với giá trị khai thác thực.

Đấu giá đất cần chuyển từ mục tiêu giá cao sang hiệu quả sử dụng

Một vấn đề tồn tại trong nhiều năm là tình trạng một số khu đất sau khi đấu giá thành công nhưng chậm đưa vào khai thác.

Có những khu đất ở khu vực vùng xa, hoàn toàn không có hạ tầng, tiện ích đi kèm từng được trả giá rất cao nhưng vẫn bỏ trống, chủ yếu chờ tăng giá để chuyển nhượng lại. Điều này làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và ảnh hưởng đến quá trình phát triển đô thị.

Trong khi đó, với xu hướng phát triển các đô thị vệ tinh để giảm tải cho lõi trung tâm, những quỹ đất lớn, giàu tiềm năng ở vùng ven thay vì đấu giá nhỏ lẻ, phân tán nên có chính sách đặc biệt nhằm thu hút các chủ đầu tư lớn, có năng lực triển khai để nhanh chóng hình thành các trung tâm kinh tế và cộng đồng dân cư mới. Nhờ đó, hiệu quả sử dụng đất đai được tối đa hóa, thu hút người dân về an cư lạc nghiệp và đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế địa phương.

Theo VARS IRE, đấu giá đất vẫn sẽ giữ vai trò quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất và phát triển đô thị. Tuy nhiên, giai đoạn giá đấu giá tăng nóng, vượt xa giá trị sử dụng thực tế có thể đang dần kết thúc.

Khi nguồn cung tăng, chi phí tham gia cao hơn và hành vi đầu cơ được kiểm soát chặt hơn, giá đấu giá sẽ có xu hướng phản ánh sát hơn giá trị thực của khu đất.

Thị trường sẽ không còn là cuộc cạnh tranh bằng những mức giá kỷ lục, mà chuyển sang giai đoạn phân hóa mạnh hơn, nơi yếu tố quyết định là nhu cầu ở thực, quy hoạch, hạ tầng và khả năng khai thác dài hạn.

Vui lòng bấm tại đây để xem chi tiết toàn bộ phân tích chuyên sâu từ VARS.