Cần một cuộc cải cách thể chế cho mô hình nhà ở cho thuê

Trong hơn hai thập kỷ qua, Việt Nam đã trải qua quá trình đô thị hóa mạnh mẽ với tốc độ thuộc nhóm cao trong khu vực. Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đã tăng từ khoảng 24% vào năm 2000 lên gần 44% vào năm 2025. Hàng loạt khu đô thị mới với quy mô ngày càng lớn được hình thành, diện mạo các thành phố thay đổi nhanh chóng, chất lượng nhà ở và hạ tầng từng bước được cải thiện. Chính sách an sinh nhà ở cũng được Đảng và Nhà nước quan tâm từ rất sớm, đặc biệt đối với người thu nhập thấp, công nhân lao động và các nhóm yếu thế trong xã hội.

Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong nhiều năm qua cũng góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế, thúc đẩy đầu tư hạ tầng, mở rộng không gian đô thị và tạo động lực cho hàng chục ngành nghề liên quan phát triển. Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản thông qua bất động sản là nhu cầu hoàn toàn chính đáng của người dân và doanh nghiệp. Đây cũng là kênh huy động nguồn lực xã hội rất quan trọng cho phát triển đô thị và kinh tế.

Tuy nhiên, phía sau tốc độ phát triển nhanh của thị trường vẫn tồn tại một khoảng trống lớn trong cấu trúc phát triển nhà ở. Việt Nam đã phát triển rất mạnh các loại hình nhà ở để bán, nhưng gần như chưa hình thành được một hệ thống nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, dài hạn và có sự dẫn dắt bài bản từ Nhà nước. Thị trường cho thuê hiện nay phần lớn vẫn mang tính tự phát, nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch đồng bộ và chưa bảo đảm được chất lượng sống ổn định cho người dân. 

Đây cũng là vấn đề được Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh trong định hướng chính sách nhà ở trong giai đoạn mới. VARS IRE cho rằng, điều này không đồng nghĩa với việc hạn chế nhu cầu đầu tư hay sở hữu tài sản chính đáng của người dân, mà hướng tới xây dựng một cấu trúc thị trường hài hòa hơn giữa nhu cầu ở thực, nhu cầu sở hữu, nhu cầu đầu tư và nhu cầu khai thác cho thuê.

Trong nhiều năm qua, bất động sản vẫn được người dân nhìn nhận là kênh tích lũy tài sản quan trọng và an toàn. Dòng tiền xã hội vì vậy có xu hướng ưu tiên đất đai, nhà ở, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển nhưng cũng khiến chức năng đầu tư có thời điểm nổi trội hơn nhu cầu ở thực.

Trong giai đoạn tới, yêu cầu đặt ra là cần cân bằng tốt hơn giữa vai trò đầu tư của bất động sản và chức năng an cư của nhà ở. Một thị trường bền vững phải vừa đáp ứng nhu cầu tích lũy tài sản hợp pháp, vừa mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Tại nhiều địa phương đã xuất hiện tình trạng dự án chậm triển khai, khu đô thị vắng người ở, nhà xây xong nhưng để trống trong thời gian dài. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước vẫn còn hàng trăm dự án bất động sản tồn đọng hoặc chậm triển khai, gây lãng phí lớn về đất đai và nguồn lực xã hội.

Từ thực tế đó, thị trường đang có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có giá trị ở thực, phù hợp khả năng chi trả và có khả năng khai thác ngay. Đây cũng là nhóm sản phẩm có thể tạo thanh khoản bền vững hơn, bởi nhu cầu nhà ở của người lao động, người thu nhập trung bình và thu nhập thấp vẫn rất lớn.

Theo Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện có khoảng 4,5-5 triệu công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, phần lớn trong số đó phải thuê trọ trong điều kiện sống còn nhiều hạn chế. Tại Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ hộ gia đình thuê nhà ngày càng tăng, đặc biệt tập trung ở nhóm người trẻ, lao động nhập cư và người mới lập nghiệp. Tuy nhiên, nguồn cung nhà cho thuê chất lượng vẫn rất thiếu hụt.

Phần lớn người lao động hiện vẫn đang sống trong các khu nhà trọ tự phát do cá nhân xây dựng tại các khu vực ven đô hoặc quanh khu công nghiệp. Những khu nhà này thường có diện tích nhỏ, mật độ cư trú cao, thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng, hạ tầng xuống cấp và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn về phòng cháy chữa cháy. Sau nhiều vụ cháy nhà trọ nghiêm trọng xảy ra tại Hà Nội và TP.HCM trong thời gian gần đây, vấn đề chất lượng nhà ở cho thuê càng trở nên đáng báo động.

Ở chiều ngược lại, khả năng sở hữu nhà tại các đô thị lớn đang trở thành bài toán cần được chuẩn bị kỹ lưỡng hơn về tài chính. Với một căn hộ 70 m² tại khu vực trung tâm có giá khoảng 7 tỷ đồng, thì một hộ gia đình có hai lao động thuộc nhóm thu nhập bình quân cao hiện nay (theo báo cáo của Sở Nội vụ Hà Nội, thu nhập bình quân của nhóm doanh nghiệp có mức lương cao nhất năm 2025 là khối FDI đạt gần 112 triệu đồng/người/năm) vẫn có cơ hội sở hữu nhà ở thông qua quá trình tích lũy, nhưng thời gian chuẩn bị nguồn lực có xu hướng kéo dài hơn trước.

Trong bối cảnh đó, các sản phẩm nhà ở có giá trị sử dụng rõ ràng, pháp lý minh bạch, kết nối thuận tiện và mặt bằng giá hợp lý tại các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh sẽ ngày càng có vai trò quan trọng. Đây không chỉ là lựa chọn thay thế cho nhóm khách hàng chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở trung tâm, mà còn là hướng giúp thị trường cân bằng hơn giữa nhu cầu an cư và nhu cầu đầu tư dài hạn.  

Tuy nhiên, VARS IRE cho rằng, vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ người dân cần được tiếp cận nơi ở chất lượng với chi phí phù hợp. Đây chính là lý do tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê được xem là một trụ cột quan trọng của hệ thống an sinh xã hội và ổn định đô thị.

Tại Đức, tỷ lệ sở hữu nhà chỉ khoảng 46%, thấp nhất châu Âu, nhưng quốc gia này vẫn nằm trong nhóm có chất lượng sống cao nhất thế giới. Thành công của Đức đến từ hệ thống pháp luật bảo vệ người thuê rất chặt chẽ. Chính phủ áp dụng cơ chế “Mietspiegel” - bảng giá thuê tham chiếu do chính quyền địa phương công bố, qua đó kiểm soát mức tăng giá thuê trong từng giai đoạn. Chủ nhà không thể tùy tiện tăng giá hoặc chấm dứt hợp đồng nếu không có lý do chính đáng theo quy định pháp luật. Điều này giúp người dân có thể yên tâm xem nhà thuê là nơi ở ổn định lâu dài.

Trong khi đó, Singapore lại lựa chọn mô hình Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong phát triển nhà ở. Hiện nay, hơn 80% dân số Singapore sống trong các khu nhà do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) phát triển. Ngoài mô hình sở hữu nhà ở có thời hạn 99 năm, Singapore còn duy trì hệ thống nhà ở cho thuê công cộng dành cho người thu nhập thấp với mức giá được trợ cấp rất lớn từ ngân sách Nhà nước. Điều đáng chú ý là các khu nhà này không chỉ giải quyết nhu cầu ở mà còn được quy hoạch đồng bộ về trường học, y tế, giao thông và tiện ích công cộng, qua đó hình thành những cộng đồng dân cư chất lượng cao.

Tại Hàn Quốc, Chính phủ phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê dài hạn thông qua Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH). Nhà nước trực tiếp đầu tư hoặc mua lại căn hộ thương mại để cho thuê dài hạn từ 20-30 năm dành cho sinh viên, người mới kết hôn và người thu nhập thấp. Nguồn vốn được huy động thông qua Quỹ Đô thị Quốc gia với lãi suất ưu đãi và các công cụ tài chính dài hạn. Nhờ đó, Hàn Quốc vừa bảo đảm an sinh nhà ở, vừa duy trì được sự ổn định của thị trường bất động sản.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, muốn phát triển nhà ở cho thuê bền vững thì vai trò của Nhà nước là yếu tố mang tính quyết định. Khác với mô hình nhà ở để bán có thể thu hồi vốn nhanh, nhà ở cho thuê cần thời gian hoàn vốn rất dài, thường kéo dài từ 15-25 năm, trong khi biên lợi nhuận không cao. Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thông thường, khu vực tư nhân rất khó có động lực tham gia.

Do đó, VARS IRE cho rằng, song song với việc thúc đẩy triển khai Quỹ Nhà ở cho thuê quốc gia, Việt Nam cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở, xem nhà ở cho thuê là một hạ tầng an sinh thiết yếu tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng.

Khi quy hoạch các đại đô thị lớn, Nhà nước nên đưa ra các cơ chế khuyến khích, ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất để các doanh nghiệp chủ động tích hợp phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn hoặc nhà ở xã hội chất lượng cao.

Cùng với đó, cần thiết kế hệ thống tài chính dài hạn cho phân khúc này thông qua quỹ tiết kiệm nhà ở, tín dụng ưu đãi lãi suất thấp và cơ chế miễn, giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê. Nếu không có một “thiết kế thể chế đặc biệt”, rất khó để khu vực tư nhân tham gia vào phân khúc này ở quy mô lớn.

Một vấn đề quan trọng khác là Việt Nam cần xây dựng hành lang pháp lý riêng cho thị trường thuê nhà nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê. Hiện nay, người thuê nhà luôn ở thế yếu khi đối mặt với nguy cơ tăng giá đột biến, chấm dứt hợp đồng bất ngờ hoặc điều kiện sống không bảo đảm. Do đó, cần từng bước hình thành Luật Thuê nhà với các quy định cụ thể về hợp đồng thuê, biên độ tăng giá, tiêu chuẩn chất lượng nhà cho thuê và trách nhiệm của chủ sở hữu.

Bên cạnh vai trò chủ đạo của Nhà nước, doanh nghiệp cũng cần được khuyến khích tham gia phát triển nhà ở cho công nhân và người lao động. Các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động cần được hỗ trợ về thuế, hạ tầng và cơ chế tài chính khi đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê phục vụ người lao động của mình.

Xu hướng của thế giới cho thấy, một thị trường bất động sản phát triển bền vững là thị trường có đầy đủ lựa chọn phù hợp với từng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Người có điều kiện tài chính được toàn quyền lựa chọn sản phẩm nhà ở thương mại phù hợp nhu cầu; người thu nhập thấp có thể dễ dàng tiếp cận nhà ở cho thuê với chi phí hợp lý. Đó cũng chính là nền tảng để thị trường bất động sản Việt Nam bước sang một giai đoạn phát triển mới: hiệu quả hơn, nhân văn hơn và bền vững hơn.

Vui lòng bấm tại đây để xem chi tiết toàn bộ phân tích chuyên sâu từ VARS.