Khi nào giá chung cư Hà Nội giảm?

VARS cho rằng, giá chung cư Hà Nội sẽ chỉ giảm khi có nhiều hơn nguồn cung loại hình này. Bởi mức giá tăng lên trong thời gian dài không hoàn toàn phản ánh giá trị thật.

Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản (BĐS) khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nhất là phân khúc căn hộ, tại Hà Nội vào quý 1 vừa qua.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Cụ thể, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý 1 năm 2024 đã tăng 48% so với quý 1/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua. 

Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý 1 năm 2024 đã tăng 48% so với quý 1/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023

Lý giải nguyên nhân tăng giá, VARS cho rằng, sản phẩm bất động sản ở đây là phân khúc căn hộ tại Hà Nội, tăng lên do cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện bởi giá trị BĐS tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư một mà lại tăng đến 3-4 lần là bất hợp lý. Nguyên nhân tăng giá chính là do quá thiếu nguồn cung, khan hiếm nguồn hàng. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và đang trong xu hướng tăng, đặc biệt là nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang “chảy” vào BĐS để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm “đáy". Nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên. 

Theo đó, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt 62%. Như vậy, đến năm 2025, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ đạt khoảng 5.580.000 người, tăng lên từ mức 4.138.500 người vào năm 2022. Tương đương với khoảng 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm. Số liệu từ Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025 cũng cho biết, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022- 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. 

Trong khi số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Dữ liệu nghiên cứu từ VARS cho thấy, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý 1/2024, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới. Như vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới cũng liên tục sụt giảm và cũng “chẳng mấy ai định bán nhà”. Và thị trường cũng đã vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

Mặc dù Chính phủ đã có nhiều biện pháp nhằm tháo gỡ pháp lý cho chủ đầu tư, nội dung các bộ Luật mới cũng đang được thúc đẩy có hiệu lực thực thi sớm hơn nhưng số lượng căn hộ đóng góp vào thị trường mỗi năm vẫn rất ít so với nhu cầu. 

Mặc dù Chính phủ đã có nhiều biện pháp nhằm tháo gỡ pháp lý cho chủ đầu tư nhưng số lượng căn hộ đóng góp vào thị trường mỗi năm vẫn rất ít so với nhu cầu

Giá cả tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối. Mặc dù, mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại. Tuy nhiên, trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc "thuận mua, vừa bán". Trong bối cảnh nguồn cung "ách tắc", cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi. 

Do đó, VARS cho rằng, giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Khách hàng mua và các nhà đầu tư BĐS cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo cơn “sốt", phong trào đám đông. Bên cạnh đó, để không gây ảnh hưởng đến tiến trình phục hồi của thị trường, Chủ đầu tư cũng phải nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối. Chính các sàn giao dịch, môi giới cũng cần có ý thức hơn trong quá trình tư vấn, giao dịch.

Để tăng khả năng tiếp cận nhà ở với giá hợp lý cho người dân, Nhà nước cần sớm có sự điều chỉnh về quy hoạch để kịp thời đẩy mạnh nguồn cung mới với số lượng lớn giúp phục hồi khả năng cạnh tranh giữa các phân khúc. Đồng thời cũng phải sử dụng các công cụ điều tiết cung cầu để thị trường tăng trưởng ổn định. 

Thứ nhất, tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà.

Thứ hai, tiếp tục nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm các quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất “giá trị sử dụng”.

Thứ ba, sớm thông qua Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ. Bởi một loạt dự án tại Hà Nội có mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở.

Thứ tư, thúc đẩy triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ, cần phải có đột phá trong công tác cải tạo chung cư cũ, việc lập quy hoạch phải giải quyết các khó khăn, vướng mắc và bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước. Theo đó, cần phải có cơ chế tốt để người dân đồng thuận di dân. Còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển. cách thức để mang lại lợi ích cho chủ đầu tư bỏ tiền ra cải tạo chung cư cũ.

Cuối cùng là, nghiên cứu phương áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô BĐS sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản đầu cơ.