Điều tiết thị trường bất động sản bằng chính sách pháp luật về tín dụng

Điều tiết thị trường bất động sản bằng chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những cách thức hữu hiệu,  đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường BĐS, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế. Đây cũng là biện pháp được Chính phủ và cơ quan tài chính nhiều nước trên thế giới áp dụng.

Là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị, bất động sản (BĐS) là lĩnh vực đóng vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế. Thị trường BĐS không chỉ liên quan trực tiếp đến sự phát triển kinh tế, mà còn tác động đến sự ổn định xã hội. Trong nhiều trường hợp, sự bùng nổ hay suy thoái của thị trường BĐS có thể dẫn đến các cuộc khủng hoảng tài chính lớn, như cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008 tại Mỹ.

Tại Việt Nam, lịch sử cho thấy, BĐS cũng thường được liệt kê là một trong những nguyên nhân chính khiến nền kinh tế gặp khó khăn do các tác động trực tiếp của ngành này và gián tiếp bởi các ngành kinh tế phụ trợ bị ảnh hưởng bởi lĩnh vực quan trọng này như xây dựng, du lịch, tài chính - ngân hàng,..

Theo đó, thị trường BĐS tại Việt Nam thường xuyên phải đối mặt với nhiều thách thức lớn, từ tình trạng nợ xấu, tồn kho BĐS tăng cao, đến khó khăn trong việc huy động vốn và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư. Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường mà còn gây ra những hệ lụy lan tỏa đối với toàn bộ nền kinh tế. Do đó, trên cơ sở tôn trọng tối đa các quy luật cung - cầu tự nhiên, việc Nhà nước chủ động tăng cường điều tiết thị trường BĐS khi thị trường có “dấu hiệu bất ổn” là vô cùng cần thiết.

Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã có quy định về cơ chế điều tiết thị trường BĐS tại Điều 79. Nội dung này được làm rõ hơn tại Điều 34 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Theo đó, Bộ Xây dựng căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch BĐS và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường BĐS để đánh giá tình hình thị trường BĐS và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường. Các biện pháp điều tiết thị trường BĐS được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường BĐS có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, để làm được điều này không hề đơn giản. Bởi lẽ cơ sở dữ liệu của chúng ta hiện chưa thực sự đầy đủ, chính xác.

Trên thế giới, để đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường BĐS, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế, Chính phủ nhiều nước đã sử dụng chính sách tín dụng như một công cụ để điều tiết thị trường BĐS. Thông qua việc thắt chặt hoặc nới lỏng tín dụng, Chính phủ có thể kiểm soát giá BĐS, ngăn ngừa bong bóng, và đảm bảo sự ổn định của thị trường. Tuy nhiên, sự linh hoạt trong chính sách này tùy thuộc vào từng thị trường và tình hình kinh tế cụ thể của mỗi quốc gia. Kinh nghiệm của một số quốc gia về vấn đề này như sau:

Tại Trung Quốc, để kiểm soát dòng vốn đầu tư, Chính phủ Trung Quốc áp đặt nhiều biện pháp hạn chế đối với việc mua BĐS bằng tín dụng, đặc biệt là các khoản vay cho đầu cơ. Họ cũng kiểm soát dòng vốn ra nước ngoài nhằm ngăn chặn dòng tiền đầu cơ đổ vào các thị trường BĐS nước ngoài.

Cụ thể, năm 2010, thị trường BĐS ở Trung Quốc phát triển nóng, giá nhà đất tăng chóng mặt. Thời điểm ấy, hàng chục triệu căn hộ ở Trung Quốc đã xây xong từ lâu nhưng không có người ở. Tình trạng này kéo dài và trầm trọng tới mức cuối năm 2017, Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình phải đưa ra chủ trương “nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ”, đồng thời chỉ đạo thiết lập một hệ thống chính sách để “kiểm soát và điều chỉnh” thị trường nhằm phân biệt người đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực.

Nhằm kìm hãm đà “tăng nóng" của thị trường BĐS, ngoài các quy định rất nghiêm ngặt về việc sở hữu nhà thứ hai trở lên như yêu cầu người mua căn thứ hai phải đặt cọc từ 60 - 85%, căn thứ ba đến 100%; quy định bất kỳ ai mua nhà đều phải nắm giữ tài sản ít nhất ba năm rưỡi; sa thải các quan chức cấp cao ở những địa phương để giá nhà tăng phi mã; và thậm chí áp dụng biện pháp định giá tham chiếu, phân phối suất mua,... Nhiều thành phố tại Trung Quốc còn sử dụng hàng loạt các biện pháp tín dụng như áp trần tín dụng vay mua nhà, nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà và thắt chặt các quy định về thế chấp. Những điều chỉnh này đã phần nào phát huy hiệu quả, giảm đáng kể tình trạng đầu cơ.

Tại Singapore, nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng BĐS, Chính phủ Singapore đã tăng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu khi vay mua BĐS, đặc biệt đối với người mua nhà thứ hai hoặc thứ ba. Đồng thời để giảm số tiền vay và kiềm chế giá BĐS, Chính phủ nước này cũng giới hạn thời gian vay mua nhà (loan tenure) kết hợp với chính sách tín dụng thắt chặt.

Tại Hoa Kỳ, sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (FED) đã hạ lãi suất nhằm thúc đẩy nền kinh tế và kích thích nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, FED cũng đồng thời áp dụng các tiêu chuẩn tín dụng nghiêm ngặt hơn đối với người vay, yêu cầu phải có lịch sử tín dụng tốt hơn để ngăn chặn rủi ro từ các khoản vay thế chấp dưới chuẩn. Chính phủ Mỹ cũng đã thực hiện nhiều chương trình hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà lần đầu, chẳng hạn như chương trình FHA (Federal Housing Administration) với yêu cầu đặt cọc thấp và lãi suất ưu đãi.

Tại Canada, Chính phủ nước này đã thắt chặt các quy định về tỷ lệ vay trên giá trị tài sản để hạn chế các khoản vay có rủi ro cao. Người mua nhà tại các thành phố lớn như Toronto và Vancouver thường phải đặt cọc cao hơn khi vay mua BĐS.

Nhiều nước còn áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng đối với người mua BĐS là người nước ngoài, nhằm hạn chế đầu cơ, kiềm chế giá nhà tăng cao và bảo vệ người dân có thu nhập trung bình tại các thành phố lớn như Úc, Canada,...

Kinh nghiệm các nước cho thấy, chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những công cụ quan trọng để Chính phủ các nước điều tiết thị trường BĐS. Nhiều trong số những chính sách đã được các nước áp dụng thành công hoàn toàn có thể tham khảo, học hỏi, áp dụng cho Việt Nam.

Trên cơ sở bài học kinh nghiệm từ các nước đi trước, VARS đề xuất một số giải pháp về chính sách tín dụng nhằm điều tiết thị trường khi thị trường có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường BĐS có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội mà không ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà để ở của người dân như sau:

Thứ nhất, thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ. 

Để giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao, các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên. 

Thứ hai là tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Chính phủ có thể áp đặt các quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến BĐS, từ đó tăng cường giám sát rủi ro. Thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

Ngoài ra, Nhà nước cũng cần có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, hoặc một số đối tượng ưu tiên khác nhằm mục đích ổn định xã hội như vợ chồng trẻ mới kết hôn.

Muốn chính sách áp dụng “đúng và trúng”, Nhà nước cần xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực, với các đối tượng đầu cơ, trục lợi.

Việc đẩy nhanh công bố chỉ số giá giao dịch bất động sản và một số chỉ tiêu ảnh hưởng để có căn cứ xác định thời điểm cần vào cuộc của Nhà nước là điều hết sức cần thiết. Đặc biệt, trước bối cảnh giá bán BĐS đang có nhiều quan ngại như hiện nay.

Để điều tiết thị trường BĐS toàn diện hơn, chính sách tín dụng nên kết hợp với việc áp dụng thuế chuyển nhượng BĐS hoặc thuế tài sản. Đồng thời, việc áp dụng các chính sách điều tiết phải lưu ý linh hoạt, đảm bảo ổn định trật tự thị trường BĐS, hạn chế tối đa rủi ro.