"Bắt mạch" thị trường bất động sản nhà ở thương mại năm 2023

Tại Hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản năm 2023”, ông Nguyễn Mạnh Quỳnh - Chánh văn phòng Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra dự báo, giá bán căn hộ phân khúc bình dân sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.

Bức tranh thị trường bất động sản nhà ở thương mại năm 2022

Ông Quỳnh cho biết, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 và chỉ bằng 28% so với năm 2018. Rất hiếm các dự án mới trong năm 2022, trong số lượng hiếm hoi các dự án được phê duyệt, không thấy sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ thấy phê duyệt các dự án về dịch vụ.
Thị trường thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM. Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh qua các năm trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 90%; 79% so với năm 2019. 
Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc đất nền (chiếm 44%), sau đó căn hộ cao cấp (chiếm 37%), căn hộ trung cấp chiếm 15% và căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng thấp nhất với 4%.

Còn về sức mua trong năm 2022, ông cho hay, tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường chỉ đạt khoảng 39% tương đương với 19.000 giao dịch, bằng 69% so với lượng tiêu thụ của năm 2021 (khoảng 27.600 sản phẩm). Đầu năm 2022, nhà đầu tư F0 tăng mạnh làm bùng nổ cơn sốt đất, đặc biệt ở một số khu vực như Lâm Đồng, Nha Trang, Đắk Lắk. Từ cuối tháng 5/2022, lãi suất tăng, kinh tế bất ổn, hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng. Vào giai đoạn quý IV/2022, nhu cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, các sản phẩm biệt thự, nhà ở liền kề đô thị gần như không phát sinh giao dịch.

Theo đánh giá của ông, càng về cuối năm 2022 giá bán được điều chỉnh về giá trị thực. Như giai đoạn đầu năm 2022, dòng tiền dễ đổ vào thị trường, số lượng các nhà đầu tư F0 tăng mạnh, nhu cầu lớn, nguồn cung hiếm đẩy giá bán lên cao. Khi đó, lực cầu F0 hướng tới phân khúc cao cấp, biệt thự, villa, shophouse ở các dự án mới phát triển. Đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản đã xuất hiện làn sóng cắt lỗ bởi ảnh hưởng từ các chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế.

Các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt có dấu hiệu tăng giá cùng với chương trình thanh toán linh hoạt về lãi suất hay ân hạn nợ gốc cũng như các khoản chiết khấu hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Nhưng lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó mà tiếp cận khoản vay, trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.

Dự báo thị trường bất động sản thương mại năm 2023

Ông Nguyễn Mạnh Quỳnh - Chánh văn phòng Hội môi giới BĐS Việt Nam đưa ra dự báo, tình hình kinh tế thế giới khả năng vẫn còn bất ổn, lạm phát, giảm sút nhu cầu tiêu dùng toàn cầu… tác động mạnh và ảnh hưởng xấu đến kinh tế Việt Nam. GDP Việt Nam dự báo vẫn duy trì tăng trưởng (khoảng 6,5%), lạm phát tiếp tục được duy trì dưới mức 4,5%. Tỷ giá được kiểm soát, Việt Nam vẫn có thể tăng trưởng xuất khẩu những mặt hàng thế mạnh như nông, lâm, thủy sản… Lãi suất ngân hàng có thể điều chỉnh giảm so với Quý IV/2022 nhưng không đáng kể.

Đối với thị trường bất động sản, các chính sách được ban hành theo hướng thúc đẩy phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường như nhà ở bình dân, cải thiện dòng tiền cho người vay mua nhà ở bình dân, cải thiện điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp thông thoáng hơn nhưng vẫn được kiểm soát.

Theo ông thì bắt đầu từ cuối quý I/2023, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Càng về cuối năm nguồn cung phù hợp nhu cầu thị trường càng được cải thiện.

Về nhu cầu cũ chưa được đáp ứng tiếp tục duy trì, nhưng có thể giảm do thu nhập và việc làm khó. Lực cầu mới tại các đia phương được đầu tư phát triển hạ tầng giao thông sẽ tăng lên.
Trong quý I/2023 giao dịch đạt thấp nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022 (vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp). Từ quý II/2023 đến cuối năm 2023, giao dịch sẽ tăng tốt hơn (nếu chính sách vĩ mô được thực hiện như dự báo). Giao dịch cho nhu cầu thực tăng trưởng, giao dịch cho nhu cầu đầu tư giảm.

Về giá bán căn hộ phân khúc bình dân sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Còn đối với đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng.

Theo ông Quỳnh, thị trường bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất,… Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, các dự án phù hợp nhu cầu thi trường được kích hoạt, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ được sôi động trở lại, khi đó các thị trường khác liên quan sẽ được cải thiện.

Anh Tuấn 

vlr.vn