Bất động sản Nam Hà Nội - Điểm sáng mới thu hút dòng tiền đầu tư

Sáng 10/12 vừa qua, tại Hà Nội đã diễn ra Hội thảo "Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức.

Bước sang giai đoạn cuối năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến những chuyển biến tích cực với nhiều điểm sáng mới. Đặc biệt, phân khúc căn hộ vẫn duy trì sức hút mạnh mẽ nhờ nhu cầu thực và đầu tư ổn định. Tuy nhiên, xu hướng thị trường đang cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền, hướng đến các khu vực và dự án có tiềm năng tăng trưởng thực sự, đáp ứng đồng thời nhu cầu an cư và sinh lời.

Đáng chú ý, theo số liệu từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, khu vực phía Nam Hà Nội - vốn chưa được chú ý nhiều trong thời gian qua, đang nổi lên như một điểm đến hấp dẫn. Khu vực này không chỉ thu hút sự dịch chuyển của dân cư nhờ hội tụ nhiều lợi thế về hạ tầng và tiện ích, mà còn được đánh giá có khả năng sinh lời vượt trội trong tương lai.

Khu vực phía Nam đang trở thành điểm sáng của thị trường bất động sản Hà Nội nhờ nhiều yếu tố mang tính động lực

Trước những chuyển động tích cực này, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã tổ chức hội thảo chuyên đề "Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?" nhằm phân tích chuyên sâu về triển vọng phục hồi của thị trường, đồng thời làm rõ những yếu tố giúp phân khúc căn hộ phía Nam Thủ đô trở thành tâm điểm thu hút đầu tư mới.

Với Tham luận: Tổng quan phân khúc căn hộ thương mại phía Nam Hà Nội: Lựa chọn sống và đầu tư giai đoạn 2024 - 2030 của mình, TS. Nguyễn Văn Đính đã nhận định, thị trường bất động sản Hà Nội đã và đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực nhìn từ những số liệu, chỉ số thực tế trong hoạt động của thị trường.

Cụ thể, về phía nguồn cung, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận hơn 13.000 sản phẩm mới, tăng khoảng 25% so với tổng nguồn cung cả năm 2023 cho thấy sản phẩm từ các dự án đã được "bơm" vào thị trường. Trong đó, 87% nguồn cung thuộc loại hình cao tầng, chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang của các chủ đầu tư lớn, tập trung ở khu Đông và khu Tây thành phố.

TS. Nguyễn Văn Đính trình bày tại Tham luận “Tổng quan phân khúc căn hộ thương mại phía Nam Hà Nội” của mình

Điểm đáng chú ý là phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn "vắng bóng" trên thị trường, trong khi căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm. Các dự án căn hộ mới ra mắt vào cuối quý III đều có mức giá khởi điểm từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, khiến việc tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình trở nên khó khăn hơn.

Về phía nguồn cầu, nhu cầu trên thị trường bất động sản Hà Nội 9 tháng đầu năm 2024 tiếp tục duy trì đà tăng, bao gồm cả nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư. Mặc dù nguồn cung mới đã có sự cải thiện so với năm trước, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn trên thị trường. Cùng với đó, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục "neo" ở mức cao và được dự báo khó giảm sâu, đã tạo động lực thúc đẩy quyết định mua nhà sớm của người dân, đặc biệt là trong bối cảnh lo ngại giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.

Về giao dịch, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt mức ấn tượng 83%. Phân khúc căn hộ tiếp tục là tâm điểm giao dịch với 95% tổng số lượng giao dịch thuộc về loại hình này. Đặc biệt, các dự án mới mở bán của những chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 90% ngay tại thời điểm chính thức mở bán. Dù không chiếm tỷ trọng lớn như căn hộ, các sản phẩm thấp tầng khi mở bán vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan, phản ánh sự quan tâm cao của người mua. Tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này lại không nhiều, dẫn đến sức cạnh tranh lớn giữa các nhà đầu tư.

Tính đến thời điểm quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của TP.HCM. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu, do phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. Bên cạnh đó, giá sơ cấp tăng cao trong bối cảnh nguồn cung vẫn khan hiếm so với nhu cầu tạo động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tiếp tục giữ mức giá chào bán ở ngưỡng cao dù thanh khoản đã dần đi ngang sau thời gian tăng trưởng "nóng". 

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội sở hữu những động lực phát triển rõ nét.

Khu vực Nam Hà Nội nằm tại vị trí cửa ngõ phía Nam và Đông Nam Hà Nội, tập trung nhiều đầu mối giao thông quốc gia, kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm thành phố Hà Nội cũng như các vùng kinh tế năng động nhất Việt Nam như Hà Nam, Thanh Hoá, Nam Định...

Theo định hướng quy hoạch, khu vực này sẽ phát triển thành các khu đô thị vệ tinh và khu dân cư hiện đại, góp phần giãn dân từ khu vực nội đô. Nhiều khu đô thị lớn đã được hình thành như Linh Đàm, Đại Kim - Định Công, Gamuda Gardens, Housinco Premium…, tạo nên môi trường sống đẳng cấp với đầy đủ tiện nghi, dịch vụ

Bên cạnh đó, khu vực phía Nam Hà Nội còn được thừa hưởng hệ thống hạ tầng xã hội và dịch vụ hiện đại bậc nhất Thủ đô. Mạng lưới trường học phong phú, từ công lập đến các trường quốc tế uy tín như Vinschool, Marie Curie; cùng các bệnh viện lớn như Bệnh viện Nhiệt đới Trung ương, Bệnh viện Nội tiết. Khu vực này còn nổi bật với các công viên lớn như Yên Sở, Chu Văn An và Tân Triều…

Bên cạnh đó, đây là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, khu kinh tế quan trọng như KCN Thường Tín, Phúc Xuyên. Đồng thời nằm trong trục hành lang công nghiệp phía Bắc, kết nối với các KCN lớn tại Hưng Yên, Hà Nam. Điều này thu hút nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và các tiện ích khác

Có thể nói, với quỹ đất dồi dào và lợi thế chiến lược, phía Nam Hà Nội còn rất nhiều dư địa phát triển, đặc biệt là hạ tầng dịch vụ và kinh tế. Sự đầu tư mạnh mẽ từ các doanh nghiệp lớn cùng quy hoạch bài bản sẽ tiếp tục thúc đẩy khu vực này trở thành trung tâm phát triển năng động, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường bất động sản. Phía Nam Thủ đô không chỉ đơn thuần là vùng đệm kết nối mà đang trở thành một khu vực kinh tế, đô thị hiện đại, hứa hẹn mang lại giá trị bền vững cho nhà đầu tư và cộng đồng cư dân.

Động lực từ các dự án phát triển đô thị và hạ tầng giao thông đang được triển khai đã tạo đà cho giá bất động sản tại khu vực phía Nam Hà Nội tăng trưởng ổn định. Dù vậy, mức giá tại đây vẫn được đánh giá là "mềm" hơn đáng kể so với khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội, tạo ra nhiều dư địa tăng giá trong tương lai.

Tuy nhiên, thị trường căn hộ đang tồn tại nhiều nghịch lý. Theo đó, trong 9 tháng đầu năm 2024, khu vực phía Nam Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 50 sản phẩm căn hộ mở bán, phản ánh sự hạn chế trong nguồn cung sơ cấp. Đặc biệt, rất ít dự án mới, nhất là các dự án căn hộ cao cấp, đang được triển khai tại khu vực này

Về giao dịch, nhu cầu về căn hộ tại khu vực phía Nam Hà Nội, cả để ở và đầu tư, đang tăng mạnh nhờ vị trí thuận lợi và sự phát triển đồng bộ về hạ tầng. Nguồn cung sơ cấp khan hiếm khiến phần lớn giao dịch tại khu vực này tập trung trên thị trường thứ cấp, với các sản phẩm có mức giá hợp lý, gần trung tâm hơn so với khu Đông và khu Tây thành phố. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm sơ cấp đạt mức cao, cho thấy sự quan tâm lớn từ thị trường.

Theo đó, thị trường bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội có nhiều tiềm năng, cơ hội phát triển. Với hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội đã và đang được đầu tư ngày càng đồng bộ, hiện đại, khu vực phía Nam Hà Nội, nhất là các dự án chất lượng, pháp lý minh bạch sẽ là điểm đến hấp dẫn cho cả người mua nhà ở thực và nhà đầu tư.

Ngoài tham gia trình bày tại Tham luận, với phiên tọa đàm "Dòng tiền chảy vào phân khúc căn hộ thương mại phía Nam Hà Nội: Nhận diện cơ hội an cư và đầu tư lâu dài" TS. Nguyễn Văn Đính đã tham gia với vị trí điều phối tọa đàm. Tại đây, các chuyên gia đã phân tích chuyên sâu về triển vọng thị trường chung cư Hà Nội, làm rõ tính khan hiếm của nguồn cung và những yếu tố khiến phân khúc căn hộ phía Nam trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền và đưa ra những tiêu chí quan trọng để lựa chọn căn hộ phù hợp cho mục đích an cư và đầu tư, đồng thời cung cấp góc nhìn chuyên sâu về thời điểm thích hợp để ra quyết định đầu tư trong bối cảnh thị trường hiện nay.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam điều phối phiên Tọa đàm