Thuê nhà có rẻ hơn mua nhà?

Trong những năm gần đây, cùng với đà tăng mạnh của mặt bằng giá BĐS, xu hướng nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ tại các đô thị lớn, lựa chọn thuê nhà thay vì mua đã trở nên rõ nét hơn. Tuy nhiên, thực tế, đa phần người Việt Nam vẫn khao khát sở hữu nhà. Nhà không chỉ là nơi cư trú, mà còn gắn với cảm giác an cư và tâm lý ổn định trong tương lai.

Thuê nhà thường được nhìn nhận là lựa chọn đỡ áp lực hơn so với mua nhà, đặc biệt trong bối cảnh giá BĐS tại các đô thị lớn liên tục tăng cao. Tuy nhiên, trên thực tế, thuê nhà chỉ thực sự “rẻ” trong những điều kiện rất cụ thể và không phải là lựa chọn tối ưu cho mọi nhóm đối tượng.

Theo đó, thuê nhà phù hợp hơn với nhóm người có thu nhập thấp hoặc trung bình, tích lũy hạn chế, chưa đạt được ngưỡng an toàn về vốn tự có để vay mua nhà. Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà tại Việt Nam vẫn thả nổi, việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn có thể tạo ra áp lực đáng kể lên ngân sách hộ gia đình. Do đó, với nhóm chưa có nền tảng tài chính vững chắc, thuê nhà là giải pháp mang tính phòng thủ, giúp duy trì sự linh hoạt tài chính, hạn chế rủi ro và tránh tình trạng “gánh nợ” kéo dài trong khi thu nhập chưa đủ ổn định.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong ba năm trở lại đây, mối quan hệ giữa giá nhà và giá thuê đang ngày càng mất cân đối. Tốc độ tăng giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đang vượt xa tốc độ tăng giá thuê. 

Cụ thể, giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh (cũ) và Đà Nẵng ghi nhận mức tăng khoảng 35-40% mỗi năm. Khi các dự án mở bán mới hầu hết thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, kéo mặt bằng giá nhà ở thứ cấp tăng mạnh theo. Tại một số khu vực, giá BĐS thậm chí đã tăng gấp đôi chỉ sau khoảng hai năm.

Trong khi đó, giá thuê nhà ở tuy cũng có xu hướng tăng do nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao và gia tăng không được đáp ứng phải chuyển qua thị trường thuê, nhưng tốc độ tăng thấp hơn nhiều. Giá thuê căn hộ trung bình chỉ tăng khoảng 10-15% mỗi năm và đến năm 2025, tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng một phần ba tốc độ tăng giá nhà. 

Sự chênh lệch này tạo ra lợi thế tương đối cho người đi thuê, khi chi phí nhà ở hàng tháng không bị đẩy lên quá cao. 

Tuy nhiên, đối với nhóm người có thu nhập tốt và đã có tích lũy, bức tranh lại có sự khác biệt rõ rệt. Nhờ mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức tương đối thấp cùng với các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc trong giai đoạn đầu và cam kết trần lãi suất, khoảng cách giữa chi phí trả góp mua nhà và tiền thuê đang ngày càng thu hẹp. Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn khó giảm, việc trì hoãn mua nhà có thể khiến người mua phải đối mặt với mặt bằng giá cao hơn trong tương lai.

Đồng thời, thực tế hiện nay, thị trường thuê nhà tại Việt Nam vẫn chưa có các quy định đủ chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi dài hạn của người thuê, từ thời hạn thuê, mức điều chỉnh giá,... Do đó, thuê nhà chủ yếu mang tính giải pháp linh hoạt trong ngắn và trung hạn, hơn là một lựa chọn an cư bền vững. Hơn thế nữa, giá trị BĐS tại các đô thị lớn không chỉ nằm ở công năng để ở mà còn gắn với sự gia tăng giá trị từ hệ thống hạ tầng đang ngày càng hoàn thiện, đặc biệt là tại các đại đô thị được quy hoạch đồng bộ.

Tóm lại, VARS cho rằng, việc thuê nhà chỉ thực sự trở thành một lựa chọn “rẻ” và bền vững khi có sự tham gia mạnh mẽ của Nhà nước trong việc phát triển quỹ nhà ở cho thuê. Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Đức cho thấy, thị trường thuê nhà chỉ vận hành hiệu quả khi có nguồn cung nhà ở cho thuê lớn, giá hợp lý, khung pháp lý bảo vệ người thuê và hệ thống giao thông công cộng phát triển, cho phép người dân thuê nhà xa trung tâm mà vẫn đảm bảo khả năng tiếp cận việc làm.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân tại Việt Nam, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần thúc đẩy nhanh hơn nữa việc xây dựng quỹ nhà ở cho thuê dài hạn từ Quỹ Nhà ở Quốc gia với mức giá phù hợp, ưu tiên cho lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ và người lao động trong các ngành nghề trọng điểm. Đồng thời, cần khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở giá rẻ thông qua các chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng và chi phí đất.

Song song với đó, việc đẩy nhanh đầu tư và hoàn thiện các tuyến giao thông công cộng kết nối khu vực trung tâm với vùng ven là yếu tố then chốt. Khi hạ tầng được cải thiện, các khu vực vùng ven, nơi có nguồn cung dồi dào, chất lượng với mức giá thấp hơn khoảng 20-30% so với khu vực trung tâm sẽ trở thành lựa chọn khả thi hơn cho cả người thuê và người mua nhà, góp phần giảm áp lực nhà ở tại các đô thị lớn và hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.