Nguồn cung bất động sản tiến gần “đỉnh”

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2025 ghi nhận kết quả tăng trưởng rõ nét. Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, nguồn cung mới năm 2025 (sơ bộ) tăng 50% so với năm 2024. Đặc biệt, nguồn cung đang tiến gần mốc “đỉnh” 2018 khi hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động, đặc biệt là 1.759 dự án nhà đất được tháo gỡ tại Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh.

Theo báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội trong năm 2025 của Bộ Xây dựng, phục vụ phiên họp thứ tư - Ban chỉ đạo Trung ương và chính sách nhà ở và thị trường BĐS ngày 17/12/2025, trên cả nước có 3.297 dự án BĐS với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị đóng vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư 6,74 triệu tỷ đồng.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng các dự án nhà ở vẫn được hấp thụ tốt. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án “cháy hàng” trong thời gian ngắn. Nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao.

Song song với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá BĐS cũng tiếp tục xu hướng tăng. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường, và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong 3 năm trở lại đây. Tại thời điểm thống kê vào cuối quý 3/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân các dự án trong tập mẫu được VARS IRE lựa chọn để tính chỉ số giá tăng lần lượt: Hà Nội 96,2%, Đà Nẵng 72,6% và TP. HCM 56,9%. Cá biệt trong một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá bán tăng từ vài trăm triệu đồng tới cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc nhà ở khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ,... cũng ghi nhận mức giá tăng cao, tới 30% trong năm.

Từ cuối quý 4 năm 2025, giá BĐS có dấu hiệu chững lại và đi ngang tại một số thị  trường nhưng thực tế chưa ghi nhận dấu hiệu giảm. Giao dịch “cắt lỗ” chỉ ghi nhận ở các sản phẩm mua chênh cao hoặc giao dịch theo tâm lý FOMO trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó. Trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính đáng kể, đồng thời tâm lý thị trường được củng cố bởi nhiều giải pháp được đề ra để phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, đặc biệt là việc khởi công đồng loạt nhiều dự án, công trình quy mô lớn, nhất là các dự án hạ tầng giao thông, mặt bằng giá BĐS khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng.

Về tồn kho, báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, tồn kho BĐS trong quý 3 ở mức khoảng 26.717 căn/nền. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, bằng 137% so với quý 2, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.

Tuy nhiên, VARS IRE cho rằng, lượng tồn kho tăng cao hiện nay mang tính tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thị trường xuất hiện nhiều thông tin tích cực, tạo tiền đề bổ sung nguồn cung và cải thiện thanh khoản trong thời gian tới. Cụ thể, khác với các giai đoạn trước, khi hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay, phần lớn lượng tồn kho là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng. Trong đó có nhiều sản phẩm thuộc các dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận kết quả giao dịch rất tích cực. Bên cạnh đó, nhiều dự án đang xây dựng cũng đã lên kế hoạch mở bán trong ngắn hạn. Bức tranh tồn kho hiện nay cũng phản ánh khá sát diễn biến thực tế của thị trường, khi nguồn cung đất nền dự án sụt giảm rõ rệt. 

Nhà ở xã hội: Kết quả tích cực nhưng còn nhiều nút thắt

Phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận tốc độ triển khai được cải thiện rõ rệt. Lũy kế đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 657.441 căn, tăng 13% so với thời điểm cuối năm 2024. Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.388/100.275 căn (đạt 102%); khởi công mới 85 dự án với quy mô 91.431 căn.

Đáng chú ý, có tới 19 địa phương hoàn thành chỉ tiêu được giao trong năm 2025, trong đó có các đô thị lớn, có nhu cầu về nhà ở cao như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng,....

Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm đúng mức đến phát triển nhà ở xã hội. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội dù đủ về số lượng nhưng chất lượng chưa đảm bảo, thường nằm ở vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng chậm, thủ tục đầu vào và đầu ra còn phức tạp, trong khi giá bán nhà ở xã hội tại một số dự án vẫn ở mức cao. Đặc biệt, tình trạng môi giới trái phép, “cò mồi”, quảng cáo “suất ngoại giao” làm méo mó chính sách và làm giảm ý nghĩa nhân văn của nhà ở xã hội.

Nguồn cung nhà ở xã hội cải thiện mạnh nhưng quy mô vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu của người dân. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp khiến tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn. Đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc điều chỉnh giảm giá bán do chi phí phát triển dự án chịu tác động mạnh từ các yếu tố cấu thành giá như tiền sử dụng đất, chi phí vật liệu xây dựng và chi phí pháp lý.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nhóm giải pháp trọng tâm nhằm ổn định và phát triển thị trường BĐS bền vững. Trong đó, đáng chú ý là việc hoàn thiện thể chế theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền và đẩy mạnh chuyển đổi số; thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê; đẩy nhanh tiến độ các dự án để tăng nguồn cung; thành lập Quỹ nhà ở quốc gia; tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án; nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; đồng thời tăng cường thanh tra, kiểm tra và kiểm soát tín dụng, trái phiếu BĐS.

VARS IRE hoàn toàn đồng tình và tán thành các định hướng, giải pháp nêu trên. Trong bối cảnh giá BĐS ngày càng tăng cao, VARS kiến nghị tiếp tục đẩy mạnh phát triển các dự án có mức giá phù hợp để giảm áp lực cung - cầu; xây dựng chính sách thuế và tín dụng có lộ trình, phân biệt rõ giữa đầu cơ và nhu cầu ở thực; đồng thời đẩy nhanh xây dựng hệ thống dữ liệu và chuyển đổi số trong lĩnh vực BĐS để tạo cơ sở điều tiết thị trường.

Đối với nhà ở xã hội, cần cải cách mạnh mẽ thủ tục đầu ra theo hướng hậu kiểm, tăng vai trò hỗ trợ của chủ đầu tư. Đặc biệt, với việc bảng giá đất tại một số địa phương tăng 25-30%, VARS IRE kiến nghị cần đánh giá kỹ tác động trước khi thực thi, phân tách rõ hành vi sử dụng đất để áp dụng mức phù hợp, tránh làm tăng giá nhà, giảm sức hấp dẫn đầu tư và gây áp lực lên hoạt động sản xuất kinh doanh.