Bài toán cân bằng thị trường nhà ở

Thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh khiến hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất nhiều hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Như VARS đã thông tin trước đó, thực tế cho thấy, hiện tượng này chủ yếu đến từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhất là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Khi hết thời gian ưu đãi, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, không ít trường hợp mua theo tâm lý “fomo”, chấp nhận mua chênh giá với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, nhưng khi thị trường chững lại, buộc phải “cắt lỗ” phần chênh nhằm giảm thiểu rủi ro.

Dù không phải là xu hướng chung của toàn thị trường, song trong bối cảnh nguồn cung rao bán gia tăng, người mua lại có xu hướng thận trọng và chờ đợi, khiến thanh khoản thị trường chậm lại cục bộ tại một số khu vực.

Trước đó, trong giai đoạn dịch Covid-19, khi lãi suất ở mức thấp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê tương đối hấp dẫn, chiến lược “house hacking” - mua một BĐS và cho thuê một phần hoặc toàn bộ nhằm bù đắp khoản vay thế chấp, từng được xem là giải pháp hiệu quả, đặc biệt với người mua nhà lần đầu. Chiến lược này cho phép người mua vừa sở hữu tài sản, vừa khai thác dòng tiền cho thuê để giảm áp lực trả nợ, đồng thời đẩy nhanh quá trình tích lũy vốn chủ sở hữu.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, bức tranh thị trường đã thay đổi rõ rệt. Giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp tăng lên, trong khi tiêu chuẩn cho vay ngày càng khắt khe khiến những chiến lược từng phát huy hiệu quả trong quá khứ trở nên kém khả thi. Thị trường dần dịch chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và sự an toàn tài chính.

Áp lực “điểm rơi” tài chính và rủi ro đối với nhà đầu tư

Thời gian tới, các khoản vay mua nhà ưu đãi ký kết từ năm 2023 sau thời gian 2 - 3 năm hưởng lãi suất thấp và các gói ân hạn nợ gốc sẽ đồng loạt chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Khi đó, lãi suất thực tế phải trả tăng mạnh, vượt xa mức tính toán ban đầu của người vay, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Thậm chí, không ít người mua nhà lần đầu từng tiếp cận các gói vay ưu đãi cũng phải đối mặt với việc lãi suất tăng nhanh hơn dự tính, khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn.

Rủi ro càng gia tăng trong trường hợp dự án chậm tiến độ bàn giao. Khi đó, nhà đầu tư phải đối mặt với áp lực kép: vừa phải gánh chi phí lãi vay tăng cao, vừa chưa thể khai thác dòng tiền cho thuê để bù đắp nghĩa vụ tài chính. Trong bối cảnh lãi suất cao và thị trường cho thuê không còn hấp dẫn như trước, dòng tiền thực tế phát sinh có thể không đủ bù lãi vay, đẩy nhà đầu tư vào trạng thái bị động, thậm chí buộc phải bán ra trong điều kiện bất lợi.

Áp lực này khiến nhà đầu tư chiến lược ngày càng thận trọng, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng, khả năng khai thác thực và mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Tăng lãi suất để kiểm soát đầu cơ - nhưng không để ảnh hưởng cả nhu cầu ở thực

Việc tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ BĐS. Tuy nhiên, việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, không chỉ khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, mà còn gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS triển khai dự án, từ đó làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường. 

Ngược lại, việc buộc lãi suất thế chấp xuống mức thấp cũng không phải là lời giải bền vững, bởi thực tế cho thấy lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt, tương tự những gì đã xảy ra trong giai đoạn trước.

Do đó, VARS cho rằng, bài toán đặt ra không phải là “nới hay siết”, mà là điều tiết lãi suất và tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.

Việc chính sách tín dụng được điều hành theo hướng phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, nhằm kiểm soát lạm phát, giữ ổn định kinh tế và hỗ trợ tăng trưởng ở mức hợp lý, với định hướng xuyên suốt là không siết tín dụng một cách đồng loạt, mà phân hóa rõ theo từng lĩnh vực và từng phân khúc thị trường, là cần thiết, bởi BĐS có đóng góp lớn vào GDP, có tác động lan tỏa mạnh tới nhiều ngành kinh tế như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng,... Đồng thời, tài sản bảo đảm của hệ thống tín dụng hiện nay chủ yếu là BĐS, nên nếu siết quá mạnh và kéo dài sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới tăng trưởng kinh tế nói chung.

Do đó, chính sách tín dụng đang cần được phân hóa rõ hơn, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, trong khi kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao và các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền.

Theo đó, các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà ở lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý, nhằm giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính và tránh rủi ro “sốc lãi suất” sau ưu đãi. Cách tiếp cận tín dụng có mục tiêu không chỉ hỗ trợ an sinh nhà ở, mà còn giúp thị trường dịch chuyển về đúng nhu cầu ở thực, cải thiện thanh khoản bền vững và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.

Giải pháp căn cơ: Tăng cung và đa dạng hóa nguồn vốn

Tuy nhiên, dòng vốn ưu đãi phải gắn với nguồn cung phù hợp. Về dài hạn, VARS cho rằng, giải pháp bền vững cho bài toán nhà ở nằm ở việc mở rộng nguồn cung.

Thứ nhất, cần đẩy nhanh phát triển hạ tầng và bảo đảm tiến độ thực hiện các công trình, dự án, qua đó mở rộng không gian đô thị ra các khu vực mới, nơi có quỹ đất lớn và mức giá hợp lý hơn. Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), cần tiếp tục được thúc đẩy, song phải gắn với cam kết tiến độ và khả năng tiếp cận quỹ đất thực chất của doanh nghiệp. Đồng thời, cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là quỹ nhà để cho thuê theo tinh thần của Quỹ nhà ở quốc gia.

Thứ hai, cần điều chỉnh hợp lý cơ chế giá đất và hệ số điều chỉnh, bởi nếu bảng giá đất mới ở mức cao lại tiếp tục nhân với hệ số lớn sẽ làm chi phí đầu vào tăng mạnh, triệt tiêu động lực phát triển dự án hoặc buộc doanh nghiệp kết chuyển toàn bộ chi phí vào giá bán, khiến khả năng chi trả của người dân suy giảm.

Song song với đó, đa dạng hóa kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS là yêu cầu tất yếu. Việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng không chỉ làm gia tăng rủi ro cho thị trường mà còn cho cả hệ thống tài chính. Phát triển các kênh vốn trung và dài hạn sẽ giúp thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn trong trung và dài hạn.

Vui lòng nhấn tại đây để đọc toàn bộ bản tin và phân tích chuyên sâu từ VARS.