Siết chặt hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày: Cơ hội cho ai?

Việc siết chặt quy định không cho phép cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các căn hộ chung cư để ở không chỉ tạo điều kiện cho các mô hình lưu trú chuyên nghiệp, hợp pháp như khách sạn, căn hộ dịch vụ phát triển, mà còn mở ra cơ hội cho người mua ở thực khi một bộ phận chủ sở hữu căn hộ cho thuê airbnb “bán tháo”

Thời gian vừa qua, nhiều chung cư tại TP. Hồ Chí Minh đã ra các quy định không cho phép cư dân sử dụng căn hộ của mình để kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày theo dạng Airbnb (mô hình kết nối người cần thuê nhà, phòng nghỉ với những người có phòng cho thuê) khi UBND thành phố ra quyết định cấm hoạt động này vào đầu tháng 3. Ban quản trị nhiều chung cư tại một số địa phương khác cũng đã và đang xem xét các quy định tương tự.

Động thái này xảy ra khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn đang phát triển tràn lan theo mô hình Airbnb trong thời gian qua tại các đô thị lớn, không chỉ gây ra những phiền toái cho cư dân, mà còn đặt ra nguy cơ thất thu ngân sách Nhà nước. Đồng thời, nó còn tạo ra sự cạnh tranh thiếu công bằng với các mô hình lưu trú chuyên nghiệp như khách sạn hay condotel.

Cụ thể, các dự án căn hộ chung cư đều được cấp phép và triển khai dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch cụ thể của khu vực về mật độ dân cư, số lượng căn hộ, nhu cầu sử dụng tiện ích công cộng, bãi đỗ xe, hệ thống giao thông, phòng cháy chữa cháy và hạ tầng xã hội. Những chỉ tiêu này được xây dựng để phục vụ cộng đồng cư dân sinh sống dài hạn, phù hợp với chức năng “nhà ở” trong quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, khi một lượng lớn căn hộ bị chuyển đổi mục đích sử dụng thành cơ sở lưu trú ngắn hạn, kéo theo lượng người ra vào mỗi ngày gấp nhiều lần dự kiến có thể khiến hệ thống hạ tầng chung nhanh chóng bị quá tải, gây ảnh hưởng đến trải nghiệm sống của cư dân và làm gia tăng chi phí bảo trì, sửa chữa cho ban quản lý tòa nhà trong tương lai. Không những vậy, hoạt động cho thuê ngắn hạn còn khiến việc kiểm soát thông tin người ra vào trở nên khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự, cháy nổ, tệ nạn xã hội.

Việc sử dụng căn hộ để cho thuê lưu trú ngắn hạn còn tạo cạnh tranh thiếu công bằng trên thị trường lưu trú, nhất là so với các mô hình chuyên nghiệp như khách sạn, condotel. Theo đó, trong khi các loại hình lưu trú chính thống phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn pháp lý, vận hành và nộp thuế đầy đủ, thì hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn lại phần lớn diễn ra tự phát, không chịu nhiều ràng buộc pháp lý, giúp giá thuê các căn hộ ngắn hạn thường có tính cạnh tranh cao hơn.

Hơn thế nữa, phần lớn hoạt động cho thuê ngắn ngày hiện nay không đăng ký kinh doanh, không kê khai thuế, dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước.

Do đó, VARS cho rằng, việc siết chặt hoạt động lưu trú ngắn hạn tại các chung cư để ở, phân định rõ ràng giữa “nhà ở” và “kinh doanh”, là cần thiết. Không chỉ nhằm đảm bảo an ninh trật tự và quyền lợi cư dân, mà còn góp phần định hình lại thị trường lưu trú theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và công bằng hơn. 

Nhà nước cần sớm nghiên cứu, ban hành các quy định pháp lý cụ thể đối với hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn. Trong đó, chủ sở hữu căn hộ muốn cho thuê căn hộ phục vụ lưu trú ngắn hạn phải cam kết không để ảnh hưởng và phải được sự đồng thuận của nhóm cư dân đang sinh sống ổn định tại chung cư. Đối với những mô hình vẫn tiếp tục hoạt động, cần có cơ chế quản lý nghiêm ngặt như đăng ký kinh doanh, khai báo tạm trú, tuân thủ quy định về thuế và tiêu chuẩn vận hành tương tự các loại hình lưu trú hợp pháp. Đồng thời đưa ra chế tài xử phạt đủ mạnh với các trường hợp vi phạm.

VARS cho rằng, dù cấm hay siết chặt việc quản lý hoạt động lưu trú ngắn hạn tại các chung cư, đều có thể mở ra cơ hội cho người mua ở thực khi giá trị đầu tư dần phản ánh đúng giá trị sử dụng.

Khi hoạt động lưu trú ngắn hạn bị kiểm soát chặt chẽ, tỷ lệ lấp đầy giảm, biên lợi nhuận đầu tư sẽ suy giảm. Đặc biệt, chủ căn hộ nếu muốn tiếp tục cho thuê ngắn hạn sẽ phải đáp ứng hàng loạt yêu cầu pháp lý từ chính quyền như đăng ký kinh doanh, chứng chỉ phòng cháy chữa cháy, nghĩa vụ thuế và các loại phí liên quan. Điều này làm gia tăng chi phí vận hành và làm giảm sức hấp dẫn của hình thức đầu tư này.

Khi các rào cản pháp lý ngày càng được siết chặt, nhiều căn hộ sẽ không còn hiệu quả nếu tiếp tục khai thác lưu trú ngắn hạn. Trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ hiện đã ở mức cao, ít dư địa tăng thêm và dòng tiền khai thác suy giảm, nhóm nhà đầu tư lướt sóng hoặc mua để khai thác ngắn hạn sẽ có xu hướng thu hẹp. Điều này sẽ giúp tăng nguồn cung căn hộ phù hợp cho người mua ở thực, những người có nhu cầu sở hữu để ở lâu dài, với mức giá hợp lý hơn.

Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường đang đối mặt với nguy cơ “khủng hoảng” nhà ở, nguồn cung sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân thiếu hụt nghiêm trọng, thì việc hạn chế đầu cơ bằng các công cụ pháp lý là cần thiết. Nhất là hiện nay khi nhiều cá nhân lợi dụng dòng tín dụng “rẻ” để đầu cơ, khiến giá căn hộ liên tục tăng, trong khi thanh khoản chỉ tập trung ở một số dự án.

Xu hướng này cũng phù hợp với thế giới, nhiều thành phố lớn trên thế giới đã siết chặt, thậm chí cấm việc cho thuê lưu trú ngắn ngày trong khu dân cư để giải quyết vấn đề khủng hoảng nhà ở. Khi sự bùng phát của các mô hình lưu trú ngắn hạn làm tăng giá thuê dài hạn, đẩy giá căn hộ lên cao, khiến người dân không còn khả năng tiếp cận nhà ở.