Siết tín dụng bất động sản tác động đến cả nguồn cung lẫn sức cầu

Việc chặn dòng vốn vào bất động sản một cách cực đoan và đột ngột khiến nhiều dự án không thể triển khai, nhiều dự án dở dang cũng phải ngừng hoạt động…càng làm hạn chế nguồn cung nhà ở vốn đang khan hiếm, dẫn đến giá nhà đất tăng, không phù hợp với khách hàng có nhu cầu thực.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa có cuộc trao đổi với ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát về thị trường bất động sản khu vực Bắc Trung Bộ trong quý III và một số thông tin liên quan đến dòng vốn bất động sản.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát tại buổi lễ Công bố Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam quý III năm 2022

Trong quý III năm 2022, thị trường Bất động sản khu vực Bắc Trung Bộ có hiện tượng gì nổi bật, thưa ông?

Trong Quý III, khu vực Bắc Trung Bộ có khoảng 51 dự án đang chào bán; trong đó hơn 70% là dự án thấp tầng, đất nền với giá trung bình 33.5 triệu đồng/m2. Thanh Hóa là tỉnh nổi bật nhất khu vực khi có tới 18 dự án đang chào bán, nhu cầu ở thực tăng mạnh trong 3 tháng quý III. Cuối quý III, đầu quý IV nhu cầu ở thực có dấu hiệu chững lại do khó khăn tài chính, chuyển sang xu hướng đầu tư đất nền ở các khu vực có nguồn vốn đầu tư công lớn, đặc biệt ở Thanh Hóa đang gấp rút đẩy mạnh xây dựng hạ tầng giao thông (đường cao tốc Bắc Nam, tuyến Đại Lộ Lê Lợi kéo dài, tuyến đường 34m (quốc lộ 45B), tuyến đường Đông Sơn 3). Trong đó, phân khúc được tiêu thụ tốt hơn cả là đất nền giá rẻ, ở cạnh các dự án lớn của các tập đoàn lớn uy tín.
Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị ghi nhận tình trạng đầu cơ giảm nhiều so với 6 tháng đầu năm nay, có hiện tượng các nhà đầu tư bỏ cọc,,...các khu đất, dự án trước kia tấp nập người mua kẻ bán giờ vắng vẻ, lác đác 1 vài người hỏi giá nhưng không đặt vấn đề mua, cọc. Đến nay, thị trường đang chững lại, tình trạng sốt đất đã không còn tiếp diễn

Hiện nay, Nhà nước có động thái tăng cường kiểm soát tín dụng đồng thời siết chặt thị trường trái phiếu doanh nghiệp, điều này ảnh hưởng ra sao đối với thị trường BĐS, thưa ông? 

Theo thống kê, khoảng 70% vốn đầu tư của 90% doanh nghiệp bất động sản đang dựa vào vốn vay ngân hàng; 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản. Chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp đột ngột tác động tiêu cực đến nguồn cung bất động sản”, gây khó khăn “kép” cho nhiều doanh nghiệp bất động sản về nguồn vốn. Việc chặn dòng vốn vào bất động sản một cách cực đoan và đột ngột khiến nhiều dự án không thể triển khai, nhiều dự án dở dang cũng phải ngừng hoạt động…càng làm hạn chế nguồn cung nhà ở vốn đang khan hiếm, dẫn đến giá nhà đất tăng giá.
Theo quan sát của tôi, chính sách tín dụng hiện tại đã hạn chế được tình trạng “đầu cơ”. Tuy nhiên cũng tác động không nhỏ đến những người có nhu cầu thực về nhà ở nhưng còn khó khăn về tình hình tài chính. Sản phẩm ‘hot’ trong thời điểm này là những căn hộ chung cư, hoặc những mảnh đất giá trị vừa và nhỏ, dành cho khách hàng có nhu cầu thực và tài chính ổn định. 

Sau câu chuyện thắt chặt tín dụng, rất nhiều nhà đầu tư thực có tâm lý e dè, cất giữ tiền, hệ quả thị trường không có giao dịch. Đấu giá đấu lên cũng không “lướt” được. Đến nay, thị trường đang chững lại, tình trạng sốt đất đã không còn tiếp diễn

Để đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, đóng góp tích cực hơn cho phát triển nền kinh tế, ông có khuyến nghị sửa đổi gì về chính sách?

Việc điều tiết thị trường là cần thiết song cần cẩn trọng, điều tiết phù hợp. Thị trường bất động sản là một trong những yếu tố liên quan mật thiết đến nền kinh tế, tác động đến hơn 40 ngành nghề khác. Do đó quản lý cần điều tiết làm sao cho phù hợp để thị trường bất động sản không "nóng quá”, không "lạnh quá”; điều tiết được thị trường BĐS phát triển ổn định, sẽ hỗ trợ cả nền kinh tế “vận động”. Thị trường bất động sản bong bóng, thừa cung thì có thể siết, nhưng lúc thiếu nguồn cung như hiện nay thì cần phải kích thích tăng trưởng. Khi cầu tăng, nguồn cung bất động sản thiếu hụt mà siết tín dụng bất động sản thì không hợp lý, dễ dẫn đến khủng hoảng thị trường

Lời khuyên của ông dành cho các nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản tại khu vực Bắc Trung Bộ trong thời điểm này?

Tại thời điểm này, những khách hàng mua bất động sản do nhu cầu thực mà không đủ tài chính thực sự khó khăn, các ngân hàng siết nguồn tín dụng cho vay mua bất động sản, thẩm định hồ sơ vay chặt chẽ. Những khách hàng đủ điều kiện tài chính, mua do nhu cầu thực thì lại khó khăn trong việc tìm sản phẩm phù hợp, do nguồn cung trở nên khan hiếm, giá nhà bị đẩy lên cao, nên cần cân nhắc cẩn thận trước khi quyết định xuống tiền mua đất, so sánh được mức giá trước và sau khi siết tín dụng, cần tìm sản phẩm ổn định, không tăng giá nóng. Còn với những nhà đầu tư, vững tài chính thì đang cho rằng đây thời điểm tốt để “bắt đáy” bất động sản ở những khu vực tiềm năng, khi các NDT F0 thời kỳ sốt đất đang cắt lỗ, tháo chạy, hoặc các CDT tung các chính sách bán hàng hấp dẫn, điều chỉnh nhịp tăng giá chậm lại, đất nền trở lại với giá trị thực.

Xin cảm ơn ông!