Hồi phục du lịch – nền tảng để kích cầu bất động sản nghỉ dưỡng

Để từng bước vượt qua khó khăn và chuẩn bị cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cần có những giải pháp về mở cửa cũng như tháo gỡ vướng mắc hành chính, pháp lý.

Ngành du lịch phát triển kéo theo sự phát triển của bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, đây là hệ quả tất yếu và bổ sung cho nhau. Bên cạnh đó, ngành du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, đóng góp một phần quan trọng và là mũi nhọn trong sự phát triển của nền kinh tế cả nước. 

Năm 2019, theo thông tin từ Tổng cục du lịch, ngành du lịch đạt con số kỷ lục với 18 triệu lượt khách quốc tế, hơn 100 triệu lượt khách nội địa, doanh thu ước đạt 755.000 tỷ đồng, mức tăng trưởng trung bình hàng năm 22,7% giai đoạn năm 2015 - 2019, đóng góp đến 9,2% GDP cả nước. 

Năm 2020, do dịch bệnh Covid-19 và các biện pháp giãn cách xã hội áp dụng trong thời gian dài, nhu cầu du lịch giảm mạnh. Lượng khách quốc tế năm 2020 chỉ đạt 3,7 triệu lượt, giảm 79,5%; khách nội địa đạt 56 triệu lượt, giảm 34,1%; tổng thu từ khách du lịch đạt 312.000 tỷ đồng, giảm 58,7% - tương đương khoảng 19 tỷ đô la Mỹ. 

Từ đầu năm 2021, dịch bệnh bùng phát lần thứ 4 ở mức độ nghiêm trọng và kéo dài trong mấy tháng vừa qua, làm cho thiệt hại của ngành du lịch thêm nặng nề. Thống kê 9 tháng đầu năm 2021, Việt Nam đón 114,5 nghìn lượt khách du lịch quốc tế, giảm 97% so với cùng kỳ 2020, nguồn thu từ du lịch trong 8 tháng đầu năm 2021 chỉ đạt 136.520 tỷ đồng, giảm 26,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Tình hình thực tế cho thấy, do ảnh hưởng của dịch bệnh, các biện pháp giãn cách xã hội tại các địa phương và kinh tế thu nhập bị suy giảm dẫn đến nhu cầu du lịch của người dân giảm mạnh.

Với triển vọng phát triển du lịch như năm 2019 trở về trước (không tính rủi ro dịch bệnh), bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng phải rất phát triển. Thực tế, trong giai đoạn từ năm 2015 - 2019 phân khúc này đã rất phát triển, tạo ra sự đa dạng trong đầu tư bất động sản và làm cho các hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng cũng sôi động. Nhưng từ cuối năm 2019, một vài dự án không thực hiện được chương trình cam kết lợi nhuận đã làm cho thị trường này suy giảm nghiêm trọng.

Trong 2 năm qua (2020 - 2021 đến nay), phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng được coi là trầm lắng hoặc thậm chí gần như “ngủ đông”, lượng tiêu thụ rất thấp. Điển hình, năm 2020, tổng lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới của loại hình condotel là 342 căn/525 căn và của loại hình biệt thự biển là 239 căn/541 căn, tính các dự án từ Huế trở vào đến Phú Quốc - Kiên Giang; trong khi con số tương ứng là 7.932 căn/10.290 căn của condotel và 2008 căn/2.660 căn của biệt thự biển năm 2019.

Nguồn cung và tiêu thụ condotel theo quý (Nguồn: DKRA).

Nếu tình hình dịch bệnh không được kiểm soát tốt và các biện pháp giãn cách xã hội kéo dài thì sự thiệt hại của ngành du lịch và bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng còn nghiêm trọng hơn nữa. Tuy nhiên, mới đây Chính phủ đã có Nghị quyết 128/2021 từ ngày 11/10/2021 về việc linh hoạt thích ứng và an toàn trong phòng chống dịch Covid-19. Từ đó, các biện pháp giãn cách xã hội dần được gỡ bỏ, các hoạt động kinh tế đang dần trở lại bình thường trong hơn 1 tháng qua. Đây là nền tảng cơ bản để phục hồi phát triển kinh tế trong đó có du lịch và bất động sản. Đặc biệt, thị trường bất động sản luôn có những phản ứng nhanh nhạy và tiên phong trước các chính sách định hướng của Chính phủ và Nhà nước.

Trong tháng 10 và tháng 11 năm 2021, thị trường bất động sản nhà ở đã có những dấu hiệu tích cực, mặc dù chưa được như thời điểm trước khi dịch bệnh bùng phát. Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cũng bắt đầu có những giao dịch, hứa hẹn sự vực dậy của phân khúc này trong thời gian tới. Ví dụ loại hình biệt thự biển trong tháng 10/2021 có khoảng 89 căn được tiêu thụ trên tổng số 203 căn, loại hình condotel của các dự án được đưa ra trên thị trường từ Huế đến Phú Quốc (Kiên Giang), trước đó tháng 9/2021 có 54/141 căn được tiêu thụ. Lĩnh vực bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn còn rất nhiều tiềm năng phát triển do sự gia tăng thu nhập của tầng lớp trung lưu cũng như lớp người giàu mới tại Việt Nam, đặc biệt những định hướng về phát triển du lịch là nền tảng để phát triển.

Theo Quyết định số 1685/QĐ-Ttg, ngày 05/12/2018, du lịch Việt Nam phấn đấu đến năm 2025, đạt 30 triệu lượt khách quốc tế và 130 triệu lượt khách nội địa, tổng thu từ khách du lịch đạt 45 tỷ USD, giá trị xuất khẩu thông qua du lịch đạt 27 tỷ USD, ngành du lịch đóng góp trên 10% GDP. Để đạt được những mục tiêu này, ngành du lịch cần đa dạng hoá sản phẩm du lịch, ví dụ như:

- Tập trung khai thác loại hình du lịch truyền thống có thế mạnh như văn hoá, di sản, cảnh quan thiên nhiên;

- Mở rộng khai thác các thị trường khách du lịch có khả năng chi tiêu cao, vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng dài ngày;

- Phát triển du lịch về thể thao, sự kiện hội nghị hội thảo triển lãm (MICE) gắn liền với phát triển và hội nhập kinh tế quốc tế;

- Phát triển loại hình du lịch chăm sóc sức khỏe y tế, làm đẹp, điều dưỡng, an dưỡng.

Để thực hiện được mục tiêu chiến lược này, chỉ ngành du lịch sẽ không đủ mà cần có sự đóng góp, sự thay đổi quan trọng của nhiều ngành nghề, lĩnh vực liên quan khác, đặc biệt là bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, trong đó có các tập đoàn hàng đầu. Hiện nay, một số chủ đầu tư bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng lớn đã có chiến lược thay đổi và phát triển mạnh mẽ. Những tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group đã tạo ra những khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn đủ sức thu hút khách du lịch khắp cả nước và cả khách quốc tế để cạnh tranh với chính các nước khác trong khu vực. Một số chủ đầu tư đang đi theo mô hình hệ sinh thái đã hình thành như Vingroup và Sun Group, mới đây có thêm Novaland, FLC, BIM Group, CEO Group…

Nhiều ý kiến cho rằng, ngành du lịch phải đến giữa năm 2023 hoặc 2024 mới có thể từng bước lấy lại tốc độ phát triển như năm 2019 trở về trước. Tuy nhiên, trong năm 2022 cũng có thể coi như giai đoạn đầu để phục hồi, trước mắt tập trung vào du lịch nội địa và từng bước đón khách quốc tế theo lộ trình. Không chỉ vậy, đây còn là thời điểm để nâng cao, đổi mới các hoạt động và chất lượng du lịch về lâu dài cho một sự phát triển bền vững. 

Như đã đề cập, các hoạt động du lịch là nền tảng cho bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Hiện nay, một số tỉnh miền Trung đã có những chương trình liên kết du lịch, tận dụng lợi thế/thế mạnh về văn hoá, lịch sử, di sản của mình để chuẩn bị đón khách (nhất là khách nội địa) trong dịp cuối năm 2021 và Tết Nguyên đán Nhâm Dần 2022. Tại khu vực phía Nam, TP.HCM cũng đã lên kế hoạch liên kết du lịch với các tỉnh lân cận như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Ninh Thuận, Khánh Hoà… ví dụ như mô hình “bong bóng du lịch” (travel bubble).

Mặc dù, tình hình dịch bệnh còn khá phức tạp nhưng với tỷ lệ tiêm vắc-xin đến mũi thứ 3 và triển vọng du lịch dịp Tết Nguyên đán 2022 đang được trông đợi rất nhiều. Cùng với đó, kế hoạch mở cửa đón khách quốc tế khi chính sách hộ chiếu xanh hoặc hộ chiếu vắc-xin được kích hoạt, các biện pháp hạn chế cách ly cũng được nới lỏng/gỡ bỏ… Tổng cục Du lịch đã tham mưu Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch ban hành văn bản số 4122/HD-BVHTTDL ngày 5/11 về Hướng dẫn tạm thời thí điểm đón khách du lịch quốc tế đến Việt Nam. 

Tuy nhiên, trên thực tế cần phải đẩy mạnh hơn nữa một số biện pháp tác động đến du lịch như giao thông đi lại, an toàn nhưng phải thuận tiện cho du khách. Một số đề xuất cụ thể như: 

Thống nhất và phối hợp các địa phương với nhau trong các quy định về phòng chống dịch liên quan đến giao thông vận tải, tránh tình trạng mỗi nơi một quy định. Đặc biệt bám sát thực hiện Nghị quyết 128.

Bỏ bớt các rào cản: Công nhận hộ chiếu xanh (chứng nhận tiêm vắc-xin đủ liều hoặc xác nhận khỏi bệnh), gỡ bỏ quy định cách ly 7 ngày đối với du khách đến từ các nước khác dù đã tiêm đủ 2 mũi, chỉ cần xét nghiệm âm tính trong vòng 72h, giảm bớt các chi phí về y tế như xét nghiệm hoặc điều trị cho người mắc bệnh trong quá trình du lịch, tuyên truyền loại bỏ tâm lý kỳ thị F0. Bỏ bớt rào cản với các đơn vị hoạt động/kinh doanh du lịch như lữ hành, vận chuyển, khách sạn, nhà hàng...

Nhanh chóng phục hồi nguồn nhân lực lao động trong ngành du lịch vốn đã bị thay đổi và sụt giảm nghiêm trọng trong 2 năm qua.

Lên lộ trình triển khai mở cửa du lịch với các nước và khu vực (theo từng vùng có mức độ dịch và tiêm chủng khác nhau):

● Bước 1: Triển khai “bong bóng du lịch” đón khách quốc tế đến những địa điểm cụ thể như Phú Quốc (tận dụng lợi thế khí hậu nhiệt đới vào mùa Noel của các khách Âu Mỹ…).

● Bước 2: Các địa phương liên kết du lịch (ví dụ như con đường di sản nối Huế - Đà Nẵng - Quảng Nam, con đường Sài Gòn - Bà Rịa - Vũng Tàu - Bình Thuận - Ninh Thuận - Khánh Hòa, TP.HCM - Phú Quốc, TP.HCM - Đồng bằng sông Cửu Long) để đón khách dịp Tết năm 2022.

● Bước 3: Lên kế hoạch bình thường mới các hoạt động du lịch như trước khi dịch bùng phát cho cả năm 2022 và sau đó.

Tạo dựng hình ảnh du lịch an toàn: An toàn vệ sinh thực phẩm, giao thông, an toàn trong phòng chống dịch bệnh, thân thiện môi trường, giải quyết vấn đề rác thải ô nhiễm, du lịch xanh…

Chuẩn bị năng lực xử lý khủng hoảng, xử lý tình huống trên cơ sở kinh nghiệm phòng chống dịch vừa qua.

Nhìn trong cùng khu vực, nhiều quốc gia cũng đã có kế hoạch phục hồi ngành du lịch. Từ tháng 7/2021, Thái Lan chính thức thí điểm đón khách du lịch tại Phuket với chương trình "Phuket Sandbox" (hộp cát Phuket), mở đầu cho kế hoạch khôi phục hoạt động du lịch tại đất nước này theo hình thức "bong bóng du lịch", bước đầu đón được hơn 25.800 khách quốc tế.

Đối với việc phục hồi bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, mặc dù có những giao dịch nhất định trong thời gian qua nhưng trước mắt vẫn là những thách thức lớn và căn bản. Đó không chỉ là vấn đề dịch bệnh mà còn là những điểm yếu bộc lộ sau một thời gian phát triển của phân khúc này. Có thể kể ra một số điểm dễ thấy như: Năng lực của chủ đầu tư nhỏ khi triển khai dự án và quản lý vận hành khai thác dự án. Vấn đề pháp lý về mặt chủ quyền sở hữu cho người mua vẫn chưa được quy định rõ ràng trong văn bản luật.

Quy hoạch dự án còn nhiều bất cập như manh mún nhỏ lẻ, gây ảnh hưởng đến môi trường, cảnh quan thiên nhiên, nhất là trong bối cảnh biến đổi khí hậu gây nên lũ lụt, sạt lở bờ biển, nước biển dâng… Người mua bất động sản nghĩ đơn giản rằng có thể mua đi bán lại kiếm lời như bất động sản nhà ở, chạy theo lợi nhuận cam kết của chủ đầu tư và khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết dẫn đến mất niềm tin vào phân khúc này.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, một số dự án vẫn có những giao dịch tích cực do có các điểm mạnh vượt trội. Cụ thể là các dự án của chủ đầu tư lớn, có quy mô, hệ sinh thái, năng lực triển khai tốt, đặc biệt có sự liên kết với các đơn vị quản lý vận hành nổi tiếng trên thế giới, các chính sách bán hàng hấp dẫn thay vì chạy đua cam kết lợi nhuận như trước. Đây chính là những yếu tố cần phải tiếp tục phát huy, để từ đó các dự án mới đảm bảo mang lại sự yên tâm cho người mua. 

Về lâu dài, những giải pháp tháo gỡ cần được hoàn thiện như: 

Sắp tới, khi Luật Đất đai năm 2013 được sửa đổi kéo theo Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi, cần bổ sung rõ ràng hơn tính pháp lý của loại hình này, đồng thời cũng tính đến khả năng cho phép người nước ngoài được phép mua bất động sản nghỉ dưỡng cùng với những quy định rõ ràng về quyền lợi trách nhiệm của các bên liên quan từ chủ đầu tư, đơn vị vận hành quản lý khai thác…

Quy hoạch các dự án, bảo vệ môi trường, bảo tồn cảnh quan thiên nhiên, đây không chỉ là xu hướng mà còn là yêu cầu phải tuân thủ. Khi vấn đề này được quan tâm hàng đầu thì mới gia tăng bền vững việc đón khách quốc tế.

Đối với người mua, cần xác định rõ đầu tư bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng không phải như đầu tư thứ cấp loại hình bất động sản nhà ở (có thể mua đi bán lại). Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng nên được xem là “căn nhà thứ 2” (second home) để nghỉ dưỡng và lợi ích thứ cấp là lợi nhuận có được từ hoạt động khai thác quản lý, vận hành. Khi quyết định mua bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, cần nhìn vào giá trị thực chất của dự án và năng lực của chủ đầu tư./. 

Theo Nguyễn Hoàng

Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam