Thị trường Bất động sản Việt Nam quý II năm 2022: Dòng tiền khó

Chỉ sau một tuần mở lại kênh huy động vốn tín phiếu - bắt đầu từ 21/6 - Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã hút về lượng tiền hơn 85.000 tỷ đồng.

Tín hiệu này cho thấy tình hình thắt chặt tiền tệ trong tương lai không xa, dù NHNN cho biết sẽ không tăng lãi suất điều hành trong năm nay. Đây cũng là viễn cảnh được nhiều chuyên gia dự báo, khi các ngân hàng trung ương trên thế giới đã bắt đầu rục rịch tăng lãi suất trước sức ép lạm phát toàn cầu. Giai đoạn tiền rẻ thực sự đã qua đi. Dòng tiền đang cân nhắc với các kênh đầu tư, ngay cả các kênh truyền thống như bất động sản, chứng khoán, vàng...

Nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức buộc phải thận trọng hơn nữa với các quyết định rót tiền ra. Với mảng kinh doanh bất động sản, cho dù đại diện NHNN đã chính thức phát ngôn là cơ quan này không có chủ trương siết tín dụng. Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 lại đưa ra nhiều tín hiệu dòng tiền sẽ bị thắt chặt với kênh đầu tư này.

Cụ thể, tại dự thảo mới, NHNN đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.

Ngoài ra, cơ quan soạn thảo còn bổ sung một loạt nhu cầu vốn yêu cầu các ngân hàng không được cho vay, như cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với  bên thứ ba; cho vay thanh toán tiền đặt cọc dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện; không cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa... 

Chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan chức năng liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua ngay lập tức đã khiến nguồn cung bất động sản chững lại. Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy trong nửa đầu năm 2022, riêng phân khúc căn hộ có gần 22.800 căn được chào bán - trong đó quá nửa là các căn hộ thấp tầng, đất nền. Hầu hết căn hộ chung cư đều là từ các dự án đã chào bán trước đó, tình hình cấp phép rất hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ tiếp tục duy trì mức 51% như năm 2021.

Dòng tiền đang chờ đợi những cơ hội đầu tư tốt hơn trong tương lai, đồng thời thận trọng hơn trong các quyết định giải ngân hiện tại.

Giao dịch chậm lại khiến giá căn hộ chưa kịp bật tăng cho dù áp lực lạm phát cận kề. Ngoài ra, các tổ chức tín dụng hầu hết khuyến khích các khoản vay mua nhà để ở - là các khoản vay ít rủi ro và điều khoản tài sản đảm bảo rõ ràng.

Cho đến khi dự thảo (hay một phần dự thảo) chính thức được thông qua, rõ ràng khách hàng mua nhà để ở đang trong giai đoạn thuận lợi để đưa quyết định mua nhà để ở. Hiện nay, các ngân hàng vẫn duy trì ổn định lãi suất cho vay, trong đó có cả lãi suất cho vay mua nhà, thời hạn vay kéo dài 25- 30 năm, giảm áp lực trả nợ từng tháng cho người vay vốn.

Theo nhận định của các ngân hàng thương mại, hiện nay, lãi suất cho vay vẫn duy trì ổn định theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp phục hồi sau đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, về lâu dài, mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại sẽ phụ thuộc điều kiện lãi suất chung trên thị trường cũng như sức ép lạm phát trong thời gian tới.

Sự phục hồi của nền kinh tế kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, bất động sản bán lẻ... Đặc biệt trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, mặt bằng giá bất động sản tăng lên trong thời gian tới là điều có thể tính đến. Mua nhà để ở trong giai đoạn “bản lề” này sẽ tận dụng được tối ưu những lợi thế và tín dụng và mặt bằng giá cả.

Việt Nam là nước đông dân thứ 15 trên thế giới với tốc độ đô thị hóa đang diễn ra ngày càng nhanh, nhu cầu mua nhà của người trẻ, những người thuộc thế hệ Y ngày càng trở nên cấp thiết.

Kết quả điều tra của VARS với các Hội viên là các nhà môi giới cho thấy, có tới 90% nhà môi giới nhận định giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay, trong khi tỷ lệ các nhà môi giới tin rằng giao dịch sẽ trở nên sôi động chỉ ở mức 53% cho dù nỗi lo lạm phát khiến 83% nhà môi giới cho rằng nên đầu tư bất động sản.

Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.