Thị trường bất động sản đang lặp lại chu kỳ khủng hoảng hay chỉ là thanh lọc, điều chỉnh?

Doanh nghiệp khó huy động vốn, thị trường phát triển nóng, cơ cấu sản phẩm không hợp lý, khó tiêu thụ, phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế là những điểm tương tự của thị trường bất động sản trong chu kỳ khủng hoảng 10 năm trước và năm 2022. Vậy, thị trường bất động sản có đang lặp lại chu kỳ khủng hoảng hay chỉ là giai đoạn thanh lọc, điều chỉnh?

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản hiện nay đang gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, thời gian tới, thị trường chắc chắn sẽ phục hồi và khởi sắc bởi nhu cầu về bất động sản còn quá lớn trong khi nguồn hàng đang rất khan hiếm. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS)

Thị trường bất động sản giai đoạn 2008 - 2013

Trong giai đoạn 2008-2013, thị trường bất động sản chứng kiến vòng lặp khủng hoảng bùng nổ - đóng băng.  

Năm 2007, Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới - WTO, dòng vốn FDI tăng vọt cùng với dòng tiền chốt lời khi chứng khoán đạt đỉnh 1140 điểm đổ vào bất động sản khiến thị trường bất động sản bùng nổ.

Năm 2008, ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát lạm phát (CPI năm 2008 tăng 19,89%) và nợ xấu tăng nhanh, lãi suất vay ngân hàng rất cao (tối đa 23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng (tăng trưởng tín dụng năm 2008 âm khoảng 22 điểm phần trăm) của Chính phủ nhằm kiểm soát bóng bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh vì thiếu dòng tiền.

Năm 2009, để kích cầu đầu tư, Chính phủ thực hiện chính sách nới lỏng và cấp cho nền kinh tế gói tín dụng tương đương khoảng 1 tỷ USD nhưng không kiểm soát và định hướng, phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh nên dòng vốn bị chảy vào đầu tư bất động sản nhiều làm thị trường bất động sản tiếp tục bùng nổ và gây ra hiện tượng bong bóng. 

Năm 2011, đầu tư nhiều nhưng không nắm được thực chất nhu cầu sử dụng nên bất động sản phát triển hầu hết vừa bị đẩy giá, vừa bị tổng giá trị quá lớn, các dự án bất động sản khi đó được làm rất to, thừa  diện tích. Do tính chất sản phẩm không phù hợp nhu cầu thị trường, dẫn đến không tiêu thụ được, thị trường đóng băng hoàn toàn, kéo theo tình trạng nợ xấu tăng vì dự án không có doanh thu.

Thị trường bất động sản 5 năm trở lại đây

Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới giai đoạn 2018 - 9T/2022 là gần 300.000 sản phẩm. Giai đoạn 2017-2018, thị trường chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung sản phẩm mới đạt “đỉnh" vào năm 2018 với 180.000 sản phẩm.

Giữa năm 2019, chính quyền triển khai rà soát pháp lý, rất nhiều dự án không thể triển khai được theo đúng tiến độ khiến nguồn cung sản phẩm ra thị trường giảm sút nghiêm trọng, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt 110.000 sản phẩm. 

Năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm (tương đương 50% năm 2018). Công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án… phải dừng hoặc lùi vô thời hạn, giao dịch sụt giảm. Cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cực thấp, nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư.

Đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng các nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp nở rộ, chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành.

Năm 2021, thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm. 

Tổng cung 9 tháng năm 2022 đạt hơn 40.000 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng quý III, giảm mạnh so với quý I + II, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sau giai đoạn dòng tiền dễ (đầu năm 2022) được bơm vào thị trường không được kiểm soát tốt khiến dòng tiền hướng vào hoạt động đầu tư, đầu cơ, gây ra những cơn sốt đất, giá nhà đất bị đẩy lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của đại đa số người dân có nhu cầu ở thực. Trong khi đó, giá nguyên, vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn,... và lạm phát tăng cao cũng gây áp lực lên giá bán sản phẩm. 

Những tháng cuối năm 2022, các doanh nghiệp phát triển dự án và các nhà đầu tư, khách hàng đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Trong khi đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng không thuận lợi, tỷ lệ phát hành thành công rất nhỏ khiến nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm bộ máy nhân sự, nhiều dự án bất động sản phải tạm dừng hoạt động, xuất hiện nhiều hơn hiện tượng chào mới, chuyển nhượng dự án nhưng tỷ lệ quan tâm và giao dịch cũng không đáng kể. Trong giai đoạn này, giá bất động sản có giảm nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018, hiện tượng cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhìn chung ở cả hai giai đoạn, do ảnh hưởng bởi sự bất ổn của nền kinh tế thế giới, Chính phủ buộc phải áp dụng chính sách tiền tệ để điều chỉnh nền kinh tế vĩ mô. Dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản ồ ạt, không kiểm soát dẫn đến bùng nổ bong bóng bất động sản và trầm lắng. 

Tuy nhiên, vẫn có sự khác nhau trong quá trình vận động của hai giai đoạn này. Thời gian 2008 đến 2013 là thời điểm nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, sức khỏe nguồn lực quốc gia yếu, thị trường bất động sản có dấu hiệu khủng hoảng bởi cung thừa hàng hóa là rất lớn nên chính sách vĩ mô khi đó phải giải quyết để phá băng hàng tốn quá lâu. Còn năm 2022, nền kinh tế ổn định, nguồn lực quốc gia tốt, thị trường bất động sản không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu chỉ là tạm thời. Thời gian tới, Nhà nước sẽ có những chính sách điều chỉnh để nguồn cung trong tương lai có thể cung cấp vào thị trường, ước lượng là đáp ứng đủ nhu cầu thị trường.

Cũng theo ông Đính, thị trường bất động sản năm 2023 có thể xảy ra theo 2 kịch bản: 

Kịch bản thứ nhất, sau Tết Quý Mão, Chính Phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh, thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm.

Kịch bản thứ hai, thị trường bất động sản năm 2023 khả năng vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông.

“Theo tôi, thị trường khả năng xảy ra theo kịch bản thứ nhất. Để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới, khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn. Thời gian tới, chuyển đổi số sẽ được các doanh nghiệp lựa chọn, ứng dụng tích cực vào hoạt động sản xuất, kinh doanh; cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.” TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, sau 3 năm quen với việc thị trường phát triển như vũ bão, cần có định nghĩa mới cho thị trường bất động sản, khách hàng sẽ là người quyết định thị trường chứ không phải bất cứ thông tin nào. Thị trường bất động sản mới sẽ thanh lọc những khách hàng ra quyết định dựa trên cảm tính, sử dụng dòng tiền vay mượn; chọn ra những khách hàng thực đầy trình độ, kiến thức, hiểu biết về thị trường bất động sản; những nhà môi giới chuyên nghiệp, có nội lực, tích lũy, có tầm nhìn bền vững và chỉ số tín nhiệm cao. Những chủ đầu tư mới 3 tốt: sản phẩm tốt, pháp lý tốt và giá tốt, mới có ghế trong “sân chơi” này.

Giải pháp tháo gỡ khó khăn cho Thị trường Bất động sản

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, để giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ nên đề xuất một số cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ cho những dự án cấp thiết, phù hợp với phần lớn nhu cầu của xã hội; xây dựng cơ chế cho các dự án thương mại cao cấp nếu chuyển đổi thành sản phẩm phù hợp với đại bộ phận người dân; bổ sung ưu tiên cấp nguồn vốn và điều chỉnh chính sách để khơi thông nguồn vốn cho những dự án có tính chất nêu trên.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa luật, nội dung sửa cần bám sát thực tế, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là luật đất đai. Đồng thời quá trình sửa luật cần thường xuyên được cập nhật, công khai để xã hội nắm bắt, củng cố niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư.

Các doanh nghiệp phát triển dự án nên chủ động bám sát nhu cầu thị trường, xây dựng chính sách sản phẩm phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, người dân. Đồng thời điều chỉnh các dự án phát triển chưa phù hợp theo hướng phù hợp hơn./.