TCBC Sự kiện Công bố Báo cáo thị trường với chủ đề: “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”

Chiều ngày 16/10, tại Hà Nội, Hội Môi giới BĐS Việt Nam chỉ đạo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam tổ chức thành công sự kiện công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý 3 & 9 tháng đầu năm 2025 với chủ đề “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”.

Phát biểu khai mạc sự kiện, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, trên nền tảng kinh tế khởi sắc, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung, lượng giao dịch, giá bán.

Đặc biệt, quá trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tái cấu trúc mạnh mẽ. Các doanh nghiệp có năng lực tốt đang chủ động mở rộng quy mô, tận dụng thời điểm thị trường hồi phục để gia tăng thị phần. Trong khi đó, nhiều đơn vị yếu kém về năng lực quản trị, vốn hoặc pháp lý buộc phải rút lui khỏi thị trường. 

Cụ thể, riêng trong quý 3/2025, cả nước ghi nhận 1.501 doanh nghiệp BĐS mới được thành lập, nâng tổng số doanh nghiệp đăng ký mới trong 9 tháng đầu năm lên 4.090 đơn vị, tăng 18,7% so với cùng kỳ năm 2024. Tổng vốn đăng ký của các doanh nghiệp mới trong 9 tháng đạt hơn 334 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 60,5% so với cùng kỳ. Song song đó, quá trình đào thải tự nhiên cũng diễn ra rõ nét hơn khi 1.260 doanh nghiệp trong ngành phải giải thể, tăng 38,9% so với cùng kỳ. Nhìn chung, niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp vào triển vọng của thị trường địa ốc vẫn rất lớn, với số lượng gia nhập vẫn cao hơn đáng kể.

Trình bày báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, trong quý 3, thị trường BĐS nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2024, tương đương gấp 2,4 lần so với quý 3 năm 2024. 

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung BĐS nhà ở đạt hơn 100 nghìn sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86 nghìn sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán, đang có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.

Nguồn cung mới đa dạng hóa theo khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các đô thị vệ tinh và đô thị loại II. Miền Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung mới, miền Nam 27% và miền Trung 23%, trong đó miền Trung tăng mạnh 10 điểm % nhờ các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ để đón đầu nhu cầu phục hồi.

Phân theo doanh nghiệp phát triển dự án, bà Miền cho biết, nguồn cung nhà ở quý 3 trở nên cạnh tranh hơn nhưng vẫn do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt. Nhóm này đóng góp hơn 54% nguồn cung mở bán mới, giảm 18 điểm % so với quý trước nhưng vẫn giữ vị thế dẫn đầu. Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm 45,7% nguồn cung, tăng mạnh 18 điểm %, đặc biệt tại miền Nam, góp phần mở rộng nguồn hàng và gia tăng tính cạnh tranh thị trường. Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, Vingroup tiếp tục là doanh nghiệp dẫn đầu về quy mô và số lượng dự án đóng góp vào nguồn cung toàn thị trường.

Xét về phân khúc, trong quý 3, phân khúc thấp tầng, đất nền chiếm 32,2% tổng nguồn cung, tương đương 11.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước, trong khi căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường với 67,8% nguồn cung mới. Tình trạng “lệch pha” cung - cầu trên thị trường nhà ở vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, nơi nhu cầu lớn nhất nhưng phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m2 do nguồn cung vẫn hạn chế so với nhu cầu và chi phí đầu vào tăng.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung đạt khoảng 86.000 sản phẩm mới, trong đó căn hộ chung cư chiếm 63% (hơn 54.000 căn), gấp đôi cùng kỳ năm 2024, song cơ cấu vẫn nghiêng về nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao. Trong cơ cấu nguồn cung 9 tháng, tỷ trọng căn hộ mới có giá trên 50 triệu đồng/m² duy trì ổn định ở mức 63%. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ cao cấp có xu hướng giảm, còn 30%, thấp hơn 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2024, trong khi căn hộ sang trọng và siêu sang tăng nhanh lên 33%, tăng 19 điểm phần trăm so với 9 tháng năm 2024. Riêng Hà Nội và TP.HCM, khoảng 80% nguồn cung mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Một tín hiệu tích cực đối với nhu cầu nhà ở là nguồn cung căn hộ nhà ở xã hội đang được cải thiện, với tốc độ tăng ngày càng nhanh nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn. Nổi bật trong đó là Tập đoàn Vingroup, hiện đang triển khai và mở bán gần 11.000 căn, góp phần quan trọng vào việc mở rộng nguồn cung và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. 

Giá cao nhưng vẫn “cháy hàng”

Về giá bán, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng" ngay ngày đầu mở bán, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền “rẻ" và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản “trú ẩn". 

Trong quý 3, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm % so với quý trước nhờ hàng tồn kho được giải phóng. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch, tăng 23%. Giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 66%, với tỷ lệ hấp thụ 81%, trong khi phân khúc thấp tầng cũng ghi nhận kết quả khả quan, tỷ lệ hấp thụ đạt 60%.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58 nghìn giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Với phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu của người mua BĐS thứ 2 trở lên.

Ông Chung cho biết, giá các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục “neo” cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Giao dịch thứ cấp trở nên sôi động do sản phẩm sơ cấp có giá cao và chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, khiến người mua chuyển hướng sang hàng chuyển nhượng. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế bởi nguồn hàng có sẵn khan hiếm, phần lớn chủ sở hữu không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư giữ hàng chờ giá tăng.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh kéo giá toàn thị trường lên cao, nhiều dự án căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt ở các khu đô thị có hạ tầng và tiện ích đồng bộ. Trong khi đó, tại TP.HCM, đà tăng giá căn hộ tiếp tục lan rộng, tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quanh các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và mặt bằng giá hợp lý. Cuối quý 3, làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, khiến nhiều dự án “nổi sóng”, thậm chí tăng giá tới 5% chỉ trong một tuần.

Chỉ số giá phản ánh mức biến động giá bán bình quân của kỳ (thời điểm hiện tại) so với kỳ gốc (Q1/2019) của các dự án trong tập mẫu dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy, trong Quý 3/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư. Theo sau là TP. Đà Nẵng, trong khi TP. HCM cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể ở cả giá bán. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là Tp Hà Nội (96,2%), Đà Nẵng (72,6%) và Tp HCM (56,9%).​

Trong đó, giá bán trung bình CHCC trong tập mẫu trong quý 3/2025 tại Hà Nội đạt mức trung bình 78,9 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5,0% so với quý trước. Tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá bán bình quân đạt 81,6 triệu đồng/m2. 

Tại TP. Đà Nẵng, giá bán bình quân đạt mức 67,4 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7% so với quý trước. Trong giai đoạn 2019-2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP. Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.​

Kết luận Báo cáo, bà Phạm Thị Miền nhận định, mặc dù liên tục ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc, tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang đối mặt với tình trạng chưa sạch điểm nghẽn và bất cập: (1) Giá BĐS tăng cao và nguy cơ với thị trường; (2) mất cân đối cung - cầu; (3) Tín dụng BĐS tăng cao, tăng nhanh; (4) Thông tin phân tán, thiếu đồng bộ và minh bạch; (5) Hành lang pháp lý. Những hạn chế này nếu không được tiếp tục tháo gỡ kịp thời, sẽ cản trở sự phát triển ổn định, bền vững của ngành và ảnh hưởng tới tăng trưởng chung của nền kinh tế. 

Dự báo về thị trường trong quý cuối năm 2025, báo cáo cho biết, nguồn cung mới tiếp tục được cải thiện từ các dự án quy mô lớn đang triển khai và có kế hoạch mở bán. Giao dịch tiếp tục tỷ lệ thuận với tăng nguồn cung, nhưng tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối chất lượng và chủ đầu tư uy tín.

Giá BĐS sẽ tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ tiếp tục được bơm ra nền kinh tế thúc đẩy nhu cầu đầu tư trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế so với nhu cầu. Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và chi phí đất đai, vật liệu tăng mạnh, các chủ đầu tư duy trì chiến lược phát triển phân khúc giá cao nhằm đảm bảo lợi nhuận, đặc biệt khi phân khúc này vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt và kỳ vọng tích sản dài hạn. Giá chỉ được ổn định khi Chính phủ có những giải pháp điều tiết thích hợp, hiệu quả. 

Bên cạnh tổng kết, đánh giá thị trường BĐS quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025, các chuyên gia có mặt tại sự kiện cũng đi sâu vào thảo luận và phân tích thị trường, nhất là về các điểm nghẽn, bất cập còn tồn tại. 

Tăng giá BĐS: Quy luật phát triển hay sự bất thường

Cụ thể, phân tích về giá BĐS, trình bày tham luận “Tăng giá bất động sản: Quy luật phát triển hay sự bất thường?”, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, giá BĐS đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân.

Theo TS. Thành, “Giá BĐS tính theo lạm phát trung bình thì sau 10 năm chỉ tăng gấp đôi nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp”.

Lý giải nguyên giá tăng, TS. Thành cho rằng, hiện tượng này không chỉ đến từ yếu tố kinh tế mà còn yếu tố văn hóa, khi người Việt xem nhà đất là “của đề dành”, khiến nhu cầu sở hữu luôn cao. Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng mạnh giống như lạm phát, gây thiệt hại cho nhóm người nghèo và người có thu nhập trung bình, đồng thời làm méo mó cơ cấu đầu tư. 

Ông đồng thời cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào một lĩnh vực, nền kinh tế có thể gặp “căn bệnh Hà Lan”, khi thị trường BĐS quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác. Một hệ quả đáng chú ý là xu hướng lựa chọn nghề nghiệp của lớp trẻ hiện nay, nhiều người trẻ hướng tới hai nhóm ngành: một là các lĩnh vực mang tính “hào nhoáng” như showbiz, KOL, KOC, hai là các ngành tài chính - dịch vụ, nơi có cơ hội kiếm tiền nhanh. Trong khi đó, những ngành đòi hỏi lao động chân tay, kỹ thuật, hay sản xuất trực tiếp lại ngày càng thiếu nhân lực. Từ đó tiềm ẩn rủi ro khủng hoảng. Vị chuyên gia này dẫn chứng, khủng hoảng 2008-2009 tại Mỹ bắt nguồn từ cho vay dưới chuẩn, dẫn đến hiệu ứng dây chuyền lên hệ thống ngân hàng và cán cân thanh toán. “Chúng ta cần BĐS phát triển, nhưng phải lành mạnh, cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Chính phủ cần tính toán kỹ liều lượng và thời điểm thực thi chính sách, sao cho thị trường tăng trưởng nhưng không rủi ro,” TS. Thành nhấn mạnh. 

Trình bày tham luận “Tài chính bất động sản: Những vấn đề cần lưu ý và giải pháp”, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sácTài chính BĐS: Những vấn đề cần lưu ý và giải pháph của Thủ tướng Chính phủ nhận định, lĩnh vực BĐS và xây dựng đóng góp 9% GDP năm 2024, song vẫn thấp so với một số nước như Trung Quốc (21%), cho thấy dư địa phát triển còn lớn. Tuy nhiên, thị trường đang chịu tác động đồng thời của 6 nhóm yếu tố chính: Kinh tế vĩ mô; Tài chính - tín dụng; Pháp lý và quản lý giám sát; Quy hoạch, đô thị hóa, hạ tầng; Cung - cầu, giá đầu vào - đầu ra và niềm tin; Công nghệ, thông tin và tính minh bạch. 

Theo TS. Lực, tín dụng BĐS tăng 19% trong 9 tháng đầu năm, cao hơn mức trung bình toàn ngành, cho thấy đà phục hồi mạnh nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu dòng vốn bị dồn vào đầu cơ ngắn hạn. “Nếu nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư dàn trải, chỉ cần biến động lãi suất sẽ dẫn tới rủi ro lớn cho hệ thống,” ông cảnh báo.

Lý giải nguyên nhân khiến giá nhà cao, TS. Lực chỉ ra 6 yếu tố chính: (1) Vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm. (2) Chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là tiền thuê đất, chi phí đền bù, tài chính và vật liệu xây dựng. (3) Cung - cầu mất cân đối, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. (4) Tình trạng thổi giá, đầu cơ vẫn diễn ra. (5) Chưa có cơ chế thuế hiệu quả để điều tiết đầu cơ. (6) Chi phí quản lý, thủ tục hành chính vẫn lớn, kéo dài thời gian triển khai dự án.

Bên cạnh đó còn do một số vướng mắc khác như tính tiền sử dụng đất; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm; công tác giải phóng mặt bằng; M&A còn khó khăn;....  

Tọa đàm “Bất động sản trong mối quan hệ tam giác: Khung pháp lý - Chính sách tài chính và vận hành thị trường”

Ngoài phần tham luận của các chuyên gia và công bố báo cáo của VARS IRE, sự kiện còn diễn ra tọa đàm chuyên đề với chủ đề “Bất động sản trong mối quan hệ tam giác: Khung pháp lý - Chính sách tài chính và vận hành thị trường”.

Dưới sự điều phối của TS.Võ Trí Thành, các chuyên gia, nhà quản lý và đại diện doanh nghiệp đã cùng thảo luận sâu về ba nhóm vấn đề trọng tâm: (1) khung pháp lý, (2) chính sách tài chính, và (3) cơ chế vận hành thị trường BĐS.

Phát biểu tại Tọa đàm, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường BĐS đánh giá cao công tác nghiên cứu, tổng hợp và phân tích thị trường, cho rằng đây là cơ sở quan trọng để công tác điều hành của cơ quan quản lý Nhà nước đạt hiệu quả, “đánh giá đúng, định hướng đúng và chỉ đạo đúng”.

Ông đồng tình với các nội dung trong báo cáo của VARS IRE, đặc biệt là nhận định về đà phục hồi tích cực của thị trường từ đầu năm nay, khi nguồn cung đã tăng trở lại nhờ hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý.

Tuy vậy, thách thức lớn nhất hiện nay vẫn là giá nhà và mối quan hệ cung - cầu, đây cũng là hai vấn đề được Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm. Ông Dũng chia sẻ, giá BĐS đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Bộ Xây dựng đã tiến hành đánh giá toàn diện các nguyên nhân và nghiên cứu đề xuất các giải pháp "đúng và trúng" nhằm kéo giảm giá nhà, hướng đến phát triển thị trường bền vững. 

Theo ông Dũng, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán BĐS. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên. Do đó, để giảm giá BĐS, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ. 

Ông nhấn mạnh: “Tất cả các giải pháp đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là giảm chi phí vốn, từ đó góp phần hạ giá thành sản phẩm BĐS.” 

Liên quan đến câu hỏi của TS. Võ Trí Thành về việc nguồn cung BĐS đã có dấu hiệu cải thiện nhưng giá vẫn tiếp tục tăng do nhu cầu đầu cơ, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ khẳng định, vấn đề nhà ở là một bài toán lớn và chỉ có Chính phủ mới có thể giải quyết.

Ông cho rằng, vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là kiềm chế tình trạng giá BĐS tăng đột biến trong thời gian ngắn, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu ở thực.

Theo TS. Nghĩa, nguyên nhân cốt lõi khiến giá BĐS tăng cao là do mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung khan hiếm do số lượng dự án được cấp phép mới hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Trong khi đó, nhu cầu vẫn rất lớn và liên tục gia tăng.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp BĐS nắm giữ quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án, càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nguồn cung.

“Lực cầu đầu cơ có tồn tại, nhưng không phải là nguyên nhân chính gây ra tăng giá. Gốc rễ của vấn đề vẫn nằm ở việc thiếu cung nghiêm trọng, đặc biệt là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.”, TS. Nghĩa chia sẻ.

Chia sẻ thêm về vấn đề pháp lý, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, quá trình sửa đổi pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS tuy đã đạt nhiều kết quả nhưng vẫn còn thiếu tính ổn định và đồng bộ. Việc “sửa nhiều, thay đổi nhanh” khiến cán bộ địa phương e dè, sợ trách nhiệm, dẫn đến tình trạng chậm phê duyệt dự án, làm đình trệ nguồn cung.

Ông dẫn ví dụ, quy định về định giá đất hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng nguyên tắc thị trường. Nhiều địa phương sử dụng giá đấu “ảo” hoặc quy mô nhỏ để so sánh với dự án lớn, làm giá đất tăng bất hợp lý. Bên cạnh đó, năng lực cán bộ địa phương còn hạn chế, nên cần tăng cường hỗ trợ chuyên môn và hoàn thiện phân cấp phân quyền rõ ràng.

Đánh giá cao Hội thảo ngày hôm nay, đồng quan điểm với ông Nguyễn Quang Tuyến, từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, giá BĐS hiện nay đang chịu tác động mạnh từ chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai.

Theo ông Hiệp, chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, khoảng 30% đối với dự án BĐS thông thường, và con số này đang tăng mạnh. Dẫn chứng từ một dự án mà doanh nghiệp của ông đang triển khai, quyết định giá đất được điều chỉnh tăng tới 30% chỉ trong vòng 6 tháng, khiến chi phí đầu vào đội lên đáng kể.

Không chỉ chi phí đất, thời gian làm thủ tục kéo dài cùng các chi phí “không chính thức” cũng làm tăng chi phí vốn, đẩy giá bán BĐS lên cao.

Cảnh báo về rủi ro tín dụng. "Nhiều dự án còn chưa kịp ký hợp đồng tín dụng thì đã có quy định tăng hệ số rủi ro, tăng lãi suất. Nếu tín dụng tiếp tục tăng nhanh trong khi quản lý rủi ro chưa chặt chẽ, nguy cơ ‘vỡ trận’ tín dụng có thể xảy ra, gây tác động tiêu cực tới thị trường BĐS", ông nói.

Đánh giá về nguồn cung BĐS, ông Hiệp cũng nhận định, nguồn cung tại nhiều địa phương đang có dấu hiệu dư thừa. Ông dẫn chứng, có những tỉnh không có sự phát triển đột phá về kinh tế -  xã hội nhưng lại quy hoạch hàng nghìn ha đất để phát triển nhà ở, dẫn tới nguy cơ hình thành “bong bóng” khi quy mô cung vượt xa nhu cầu thực.

Ông đề xuất cần có cơ chế kiểm soát giá thông qua chính sách thuế phù hợp, vì nếu không có công cụ điều tiết hữu hiệu, “đà tăng giá BĐS sẽ rất khó phanh lại”.

Ông Hiệp cũng thẳng thắn nhìn nhận rằng hiệu suất hoạt động của bộ máy quản lý đang là điểm nghẽn lớn. Mặc dù chính quyền cấp tỉnh, thành phố có nhiều đổi mới, nhưng cấp cơ sở lại thiếu nhân lực, năng lực thực thi hạn chế, dẫn đến ách tắc trong xử lý hồ sơ và triển khai dự án. "Trước kia chỉ mất một tháng để hoàn tất thủ tục, nay kéo dài tới 6 tháng vẫn chưa xong", ông chia sẻ, cho rằng điều này vừa gây áp lực cho cán bộ, vừa làm khó cho nhà đầu tư.

TS. Nguyễn Minh Phong, Tiến sĩ Kinh tế; Phó Vụ trưởng, Phó Ban tuyên truyền lý luận Báo Nhân Dân; Nguyên trưởng phòng nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển KT-XH Hà Nội lưu ý thêm, thị trường BĐS Việt Nam hiện đứng trước hai xu hướng song song: phục hồi và rủi ro. Một mặt, các dự án được tháo gỡ pháp lý, quy hoạch rõ ràng và cơ chế thủ tục rút gọn đang mở ra cơ hội lớn cho nhà đầu tư. Mặt khác, tăng trưởng tín dụng nóng, dư cung cục bộ và rủi ro nợ xấu là những cảnh báo không thể bỏ qua.

Ông cho rằng, nếu kiểm soát tốt, cơ hội sẽ nhiều hơn rủi ro, song cần tuyệt đối tránh “ngoại lệ” cho bất kỳ nhóm lợi ích nào.

Kết luận Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, thông qua quá trình trao đổi và thảo luận chuyên sâu của các chuyên gia, tổng kết lại Hội thảo, VARS IRE có một số kiến nghị:

Với cơ quan quản lý Nhà nước, VARS IRE kiến nghị khẩn trương hoàn thiện Cơ sở dữ liệu Quốc gia về BĐS, thúc đẩy triển khai trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý, hướng tới minh bạch giao dịch BĐS. 

Đặc biệt, để thị trường phát triển ổn định theo hướng lành mạnh và bền vững, giải pháp quan trọng nhất là mở rộng nguồn cung. Song song với việc tiếp tục đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, thúc đẩy nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội tại các đô thị lớn, cần sớm thực hiện các giải pháp thu hút và triển khai loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp. Để đạt mục tiêu tăng cung, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và BĐS, ban hành kịp thời và đầy đủ, chi tiết các hướng dẫn thực hiện các Luật/nghị quyết vừa qua để cán bộ yên tâm thực thi. Đồng thời, cần có giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính BĐS như: thị trường TPDN, sớm thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs),...

Bên cạnh đó, cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp phát triển dự án, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp hơn

Để không làm tăng chi phí phát triển dự án, tạo dư địa giảm giá nhà, VARS IRE đề xuất pháp bãi bỏ hoàn toàn quy định thu thêm 5,4% mỗi năm trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024. Đồng thời sớm đưa ra giải pháp xác định tiền sử dụng đất phù hợp hơn, tránh tạo áp lực tăng giá BĐS và giảm sức hút đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Với chủ đầu tư BĐS, VARS IRE kiến nghị, các chủ đầu tư cần tiếp tục tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại danh mục đầu tư theo hướng tập trung vào các phân khúc là thế mạnh của doanh nghiệp hoặc các phân khúc có nhu cầu lớn như nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội,... 

VARS cũng kêu gọi cộng động môi giới - sàn giao dịch BĐS trên tinh thần thượng tôn pháp luật, quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp (VPEC) do VARS ban hành. Hãy chung tay bảo vệ tính ổn định, bền vững cho thị trường BĐS Việt Nam. Nói không và không tiếp tay cho mọi hành vi đầu cơ, trục lợi, thổi giá, đẩy giá,... gây lũng đoạn, tạo thị trường ảo, thị trường “bong bóng”.