Doanh nghiệp bất động sản cứu mình cách nào?

Bất động sản ảnh hưởng lớn đến nhiều ngành kinh tế, đặc biệt là ngân hàng, xây dựng, thép... Doanh nghiệp bất động sản cần tự cứu mình nhưng liệu có dễ và cần chung sức thế nào để thị trường phát triển lành mạnh?

Dự án bất động sản ở TP Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG

Trao đổi với Tuổi Trẻ, TS NGUYỄN VĂN ĐÍNH - phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam - nói: Thông điệp của Thủ tướng Phạm Minh Chính đã rõ. Các doanh nghiệp (DN) bất động sản phải tái cơ cấu, phải điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu của người mua để có giao dịch trở lại, có thanh khoản và có dòng tiền lúc cấp bách.

Cần "chiếc phao chính sách" 

* Trong tình cảnh nước sôi lửa bỏng này, trước tiên DN phải tự cứu lấy mình bên cạnh những hỗ trợ về mặt chính sách từ nhà quản lý?

- Tôi hoàn toàn đồng ý với quan điểm của Thủ tướng. Về mặt Nhà nước, rõ ràng là về mặt pháp lý, quy định pháp luật đang gây ra rào cản cần phải gỡ. Cái nào gỡ được ngay trước mắt thì tìm cách tháo gỡ dứt điểm, ví như một nghị định có thể sửa nhiều nghị định. Bên cạnh đó là những thay đổi về chính sách để khơi thông vốn cho thị trường, trái phiếu...

Đó là về chính sách, còn vấn đề quan trọng nữa là DN cũng phải tự cứu lấy mình. Nhiều DN chạy theo guồng quay của giá cả BĐS, tạo nên những sản phẩm không phục vụ nhu cầu thực của thị trường. 

Do đó đầu tiên DN phải căn chỉnh lại chiến lược kinh doanh, đi theo hướng bền vững chứ không ăn xổi nữa. DN phải cơ cấu lại phân khúc sản phẩm, sản phẩm cao cấp mà thị trường đang không hấp thụ được thì phải chỉnh lại phân khúc thấp hơn. Mục đích là để bán được, có được dòng tiền trước để thanh toán, kích thích guồng quay kinh tế.

Tóm lại, DN phải tự cứu mình để có dòng tiền về và Nhà nước cũng giúp DN bằng cách sửa lại những rào cản về chính sách đang ngáng chân DN.

* Như vậy bên cạnh nỗ lực "tự bơi" của DN, những điều chỉnh về chính sách sẽ là chiếc "phao cứu sinh"?

- DN nói rằng tiền cũng quan trọng nhưng đôi khi chúng tôi cũng có thể tạo ra tiền nếu như cho DN một cơ chế thông thoáng, dễ dàng và hợp lý. Nói thật để làm một dự án phù hợp với nhu cầu thị trường thời điểm này không dễ. Ngay như làm nhà ở xã hội bây giờ cũng gặp rất nhiều khó khăn, nhiêu khê ở khâu thủ tục khiến DN không làm nổi.

Thủ tục cho nhà loại này đôi khi còn khó hơn nhà ở thương mại. Thủ tục khó, vốn thì không có, đi vay thì lãi suất cao như nhà ở thương mại trong khi lợi nhuận lại bị khống chế, đầu ra hạn hẹp bởi quy định đối tượng.

Định mức giá thành trong xây dựng nhà ở xã hội cũng có giới hạn nhưng trong bối cảnh lạm phát tăng cao, định mức này không còn hợp lý. Do đó, nếu làm theo thực tế hiện nay thì lỗ, không quyết toán được theo giá thật. Điều này mong chờ ở chính sách riêng về phát triển nhà ở xã hội mà các cơ quan chức năng đang xây dựng sẽ tạo nên sự đột phá, gỡ rào cản. "Chiếc phao chính sách" là cần thiết.

Phải gỡ các tắc nghẽn từ cơ chế chính sách và pháp lý cho cả nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội. Gỡ được điều này thì DN sẽ bơi được thôi - TS NGUYỄN VĂN ĐÍNH

Còn điểm nghẽn, thị trường khó phát triển

* Những giải pháp khá toàn diện của Chính phủ đã được nêu lên trong dự thảo nghị quyết về phát triển thị trường BĐS, nhưng liệu nghị quyết này ban hành có là lối thoát cho những rào cản, bế tắc của thị trường BĐS?

- Chắc chắn nó sẽ là một phần lối ra cho thị trường BĐS. Có rất nhiều vấn đề, nhiều tiểu tiết từ pháp lý, cơ chế, vốn, trách nhiệm địa phương... và mỗi tiểu tiết đó đều là rào cản cho thị trường.

Vấn đề là làm sao phải gỡ cho hết những rào cản này, nếu không thì vẫn vướng. Giá không hợp lý cũng không làm nổi, chi phí không hợp lý cũng không xong. Mỗi vấn đề đều là những rào cản làm nản lòng nhà phát triển BĐS. Do đó, khi chính sách ban hành đã trúng, đã hợp lý rồi nhưng phải đồng bộ trong thực hiện cũng như phải gỡ toàn bộ các vấn đề vướng mắc phát sinh những năm qua thì mới thoát khó được.

Thị trường bây giờ như một cỗ máy, nếu gãy một chiếc bánh xe thì cả cỗ máy không vận hành được. Do đó, nếu gỡ nhiều vấn đề nhưng vẫn còn vài điểm nghẽn cũng không thể phát triển một cách trơn tru được.

Quyết tâm thôi chưa đủ

* Ông trông đợi gì ở Tổ công tác đặc biệt của Chính phủ?

- Tổ công tác đặc biệt của Chính phủ đang rà soát những vướng mắc của từng DN, từng dự án, từng địa phương để tìm ra các điểm nghẽn. Tôi cho rằng các tổ này đang nỗ lực nhưng cần phải đẩy mạnh hơn nữa để thúc đẩy giải quyết nhanh những vấn đề, giúp khơi thông thị trường.

* Ngày 20-2, lãnh đạo TP.HCM có buổi làm việc với từng chủ đầu tư của từng dự án để bàn giải pháp gỡ vướng, sự chuyển động ở nhiều địa phương sẽ giúp DN sớm có lối thoát hơn?

- Rõ ràng đây là thông điệp rất tích cực, nó tạo niềm tin cho các chủ đầu tư rằng TP.HCM quyết tâm tháo gỡ các điểm nghẽn cho các dự án BĐS gặp vướng.

Nhưng quyết tâm thôi chưa đủ bởi nếu vẫn gặp vướng ở cơ chế và vượt thẩm quyền thì vẫn khó. Do đó, cần phải ban hành những nghị định tháo gỡ điểm nghẽn mang tính hệ thống thì các địa phương mới xử lý được. Tuy nhiên, tôi cho rằng hành động này của TP.HCM sẽ tạo đà cho các địa phương khác chuyển động nhanh hơn, hỗ trợ DN nhiều hơn.

* Bộ Xây dựng đề xuất gói 110.000 tỉ đồng, Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết sẽ có gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỉ đồng, nhưng làm sao các gói này đến được với những người cần, tránh giải ngân khó rồi lại thành "bánh vẽ"?

- Gói 110.000 tỉ đồng của Bộ Xây dựng rút ra bài học thành công từ gói 30.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội trước đây, nhưng quy mô thị trường giờ đã tăng lên nên phải nâng quy mô gói. Còn gói của bốn ngân hàng 120.000 tỉ đồng không chỉ phục vụ riêng cho nhà ở xã hội mà còn đáp ứng cho các dự án khả thi, phù hợp với nhu cầu của thị trường là nhà giá rẻ.

Theo tôi, đó là những đề xuất phù hợp của các cơ quan quản lý, thể hiện động thái tích cực của Nhà nước. Tuy nhiên, đúng là các gói này làm sao phải thực tiễn. Mấu chốt của vấn đề là phải gỡ được các điểm nghẽn của chính sách, lúc ấy dự án mới xây dựng, có căn hộ thì cả DN lẫn người dân mới tiếp cận được chính sách, gói hỗ trợ có tính khả thi.

Quan trọng là thực thi

Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH: Từ chủ trương đến chính sách theo tôi đã cơ bản đáp ứng, vấn đề còn lại là thực thi. Việc quan trọng nhất là tổ công tác phải khẩn trương trình Chính phủ sửa đổi các nghị định, thông tư và ban hành các chính sách mới với mục tiêu là tháo gỡ ngay những điểm nghẽn ở các dự án cấp bách.

Giống như động thái của TP.HCM cũng là một cách thể hiện tinh thần ấy. Các bộ ngành, địa phương đều đồng loạt như thế thì sẽ có tính tích cực và tạo lại niềm tin cho nhà đầu tư, cho thị trường. Nếu có sự chuyển động mạnh mẽ, hết quý 1 này phê duyệt được nhiều dự án thì quý 2 sẽ khởi sắc, ít nhất là sẽ có một số hàng hóa phù hợp đưa ra được thị trường, như vậy thị trường sẽ có sự chuyển động lại ngay.

Chỉ rõ 70% vướng mắc thủ tục ở đâu để gỡ nhanh

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Chí Thanh - phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - đề nghị như trên và cho rằng cần sửa luật để gỡ tận gốc vướng mắc.

Đang tồn tại nhiều vướng mắc pháp lý trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) đòi hỏi phải sửa Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật đấu thầu để tháo gỡ tận gốc vấn đề.

Thuộc trách nhiệm của ai?

Thủ tướng đã lập tổ công tác do bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng để rà soát, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, nhưng chúng ta không thể nói chung chung mà phải cụ thể ra 70% vướng mắc của các dự án BĐS là thủ tục pháp lý đang nằm ở đâu, thuộc trách nhiệm của bộ, ngành trung ương hay địa phương giải quyết để thúc đẩy nhanh việc gỡ vướng.

Ví dụ việc định giá đất các dự án BĐS theo thị trường, ở nhiều nơi đang vướng giờ cần thống kê tại TP.HCM hay Hà Nội có bao nhiêu dự án vướng định giá đất để Thủ tướng, tổ trưởng tổ công tác chỉ đạo gỡ vướng. Cần nhìn nhận vướng định giá đất các dự án hiện nay có hai mặt, một mặt do quy định của luật, một mặt do quá trình thực hiện có vấn đề.

Chẳng hạn các chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính buộc phải bán dự án để cơ cấu nợ, nhưng theo quy định của Luật kinh doanh BĐS thì chủ đầu tư trước khi bán dự án phải thực hiện đầy đủ các quy định trong đó có nộp tiền sử dụng đất, trong khi chủ đầu tư thiếu tiền họ mới phải bán dự án.

Hôm nay (20-2), TP.HCM họp với chủ đầu tư bảy dự án để tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư. Cách làm này rất tốt, mới thực sự giải quyết được các vướng mắc của từng dự án. Nó sẽ làm rõ luôn cả câu chuyện doanh nghiệp kêu vướng thủ tục pháp lý, các sở, ngành của TP sẽ soi lại xem thực sự có phải vướng mắc đó có thuộc trách nhiệm của các cơ quan quản lý hay không.

Có tiền hỗ trợ cũng chưa đủ

Tại hội nghị Thủ tướng làm việc với doanh nghiệp BĐS tuần qua, thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã cho biết bốn ngân hàng thương mại sẽ dành gói vay ưu đãi quy mô khoảng 120.000 tỉ đồng cho vay BĐS với lãi suất thấp hơn lãi vay thông thường 1,5 - 2%.

Gói 120.000 tỉ đồng sẽ tập trung cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, góp phần kéo giảm giá nhà. Gói tín dụng này sẽ là động lực giúp thị trường ấm dần trở lại như gói 30.000 tỉ đồng đã triển khai trước đây.

Nhưng vướng mắc trong đầu tư nhà ở xã hội những năm qua là thiếu quỹ đất, bất cập trong cơ chế định giá bán và xét duyệt danh sách mua nhà ở xã hội (kiểm soát đầu ra các dự án).

Nên để gói tín dụng này thực sự hiệu quả, Nhà nước phải đứng ra tạo lập được quỹ đất sạch cho phát triển dự án nhà ở xã hội; việc định giá bán nhà ở xã hội cần phải phù hợp với biến động giá thị trường; đồng thời bỏ cơ chế xét duyệt danh sách mua nhà ở xã hội, chỉ cần quy định người có thu nhập thấp thuộc đối tượng nào, ở đâu nếu có nhu cầu sẽ được mua nhà ở xã hội. Như vậy, sẽ khơi thông đầu ra.

Tháo gỡ đầu ra cho các dự án nhà ở xã hội là rất quan trọng, vì nếu làm xong dự án mà 2 - 3 năm sau không bán hết nhà thì không có lợi nhuận. Không nhà đầu tư nào đi mua phiền phức vào người.

Muốn giảm giá nhà, tránh tư duy tận thu giá đất

Thực tế, muốn kiểm soát, kéo giảm giá nhà trước hết phải kéo giảm giá đất đầu vào dự án hoặc cải cách theo hướng tính tiền sử dụng đất hằng năm, còn tư duy tận thu từ đất sẽ rất khó phát triển được nhà ở giá rẻ. Cơ chế thỏa thuận giá trong đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay làm khó các chủ đầu tư dự án BđS. Hiện nay nhiều doanh nghiệp lớn đã gom đất vì sợ sau này không giải phóng mặt bằng được.

Dự thảo nghị quyết gỡ khó cho BĐS: Giảm lãi vay hỗ trợ thị trường

Theo dự thảo nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững sẽ được Chính phủ ban hành trong những ngày tới, sẽ có hàng loạt giải pháp gỡ vướng cho BĐS.

Ngoài việc đẩy nhanh việc trình sửa đổi các Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS; ban hành nghị định về quy trình, trình tự, thủ tục, triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại... Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành điều hành linh hoạt, huy động tối đa nguồn lực trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở và thị trường BĐS.

Việc giãn nợ gốc, lãi vay cho các DN BĐS khó khăn cũng được đưa ra, đồng thời định hướng tạo điều kiện cho các DN, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Chính phủ cũng yêu cầu các bộ, ngành chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện hoạt động huy động vốn bao gồm hoạt động phát hành trái phiếu của các DN kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán đúng quy định pháp luật.

Đặc biệt dự thảo nghị quyết nêu sẽ có biện pháp giảm lãi vay, hỗ trợ thị trường BĐS...

BẢO NGỌC