Chung cư mini: Nhiều rủi ro nhưng vẫn được ưa chuộng

Thỏa mãn đồng thời nhu cầu của người dân về nơi ở: vị trí trung tâm – ổn định – giá rẻ (so với mặt bằng giá BĐS nhà ở trên thị trường). Việc mua, thuê chung cư mini là một trong những lựa chọn về nhà ở hàng đầu của cho các gia đình có thu nhập thấp dù loại hình này chứa đựng hàng loạt rủi ro…

Xuất hiện trên thị trường từ lâu, nhưng chỉ đến năm 2010, loại hình chung cư mini (CCMN) mới được Bộ Xây dựng chính thức thừa nhận. Đến năm 2014, khái niệm CCMN mới được pháp luật quy định rõ tại Điều 22, Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND. Cụ thể, CCMN là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng trên đất của mình, có từ hai tầng trở lên và mỗi tầng thiết kế từ 2 căn hộ khép kín riêng biệt. Tức mỗi căn hộ đều sẽ có các phòng, nhà vệ sinh, bếp riêng,... và diện tích sàn mỗi căn tối thiểu từ 30m2. Ngoài ra, các căn CCMN cũng phải đáp ứng được những quy định về nhà ở chung cư tại Điều 70, Luật Nhà ở 2014.

Từ những quy định này, các tòa CCMN mọc lên khắp Hà Nội. Hơn 10 năm trở lại đây, CCMN được ví là loại hình bất động sản đắt khách, từng xảy ra nhiều đợt “sốt", nhiều công trình CCMN dù mới làm móng đã được khách hàng tới tấp hỏi, đặt hàng.   

Dù được công nhận là một loại hình bất động sản riêng và cho phép mua bán nhưng, loại hình này chứa đựng hàng loạt rủi ro về tính pháp lý cũng như rủi ro về tính an toàn khi sử dụng.

CCMN -  loại hình nhà ở tiềm ẩn nhiều rủi ro

CCMN hầu hết được xây dựng trên đất xen kẹt, nằm trong các ngõ hẻm khu vực đông dân cư. Do đó, CCMN tồn tại những bất cập như việc gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân… 

Để tăng lợi nhuận, hầu hết các chủ CCMN đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì để sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân. Riêng vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy, những năm 2007-2010, gần như không được người mua quan tâm đến. Sau này, chính sách sáng tỏ hơn, nhận thức tốt hơn, nhưng tình trạng này vẫn không mấy được cải thiện hoặc chỉ cải thiện trên giấy. 

Hệ lụy khi xảy ra hỏa hoạn tại những tòa nhà xây dựng vượt tầng, sai mật độ, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy đều để lại hậu quả hết sức nghiêm trọng về tính mạng và tài sản. Mới đây nhất là vụ hỏa hoạn hết sức thương tâm tại một CCMN thuộc phường Khương Hạ. Vụ cháy CCMN ở Khương Hạ ghi nhận số người thương vong lớn nhất trong vòng 21 năm qua với 56 người tử vong và 37 người bị thương, chỉ sau vụ cháy Trung tâm Thương mại quốc tế ITC ở TP HCM năm 2002 khiến 60 tử vong, 70 người bị thương.

Chung cư mini trên được xây dựng sai phép, thay vì chỉ xây 6 tầng, tầng lửng và tum thang có không gian kỹ thuật như trong giấy phép đã quy định, thì tòa nhà này được chồng thêm 3 tầng nữa. Theo như thông tin được cập nhật thì Chính quyền địa phương đã phát hiện, có văn bản yêu cầu cưỡng chế nhưng thực tế, mấy năm sau cưỡng chế, CCMN này “vẫn y nguyên”. Nhiều câu hỏi đặt ra về tính nghiêm minh trong các quyết định xử phạt này.

Trong khi đó, Nghị định 139 quy định, từ ngày 1/1/2018, không cho phép phạt cho tồn tại. Nếu sai phép, không đúng phép phải khôi phục công trình theo đúng quyết định. Tất cả các công trình xây dựng sai phạm như xây lố tầng, xây không phép, sai thiết kế kỹ thuật... đều phải xử lý theo đúng quy định. Điều này có nghĩa là công trình nào xây lố thì phải đập bỏ phần lố, xây sai thì phải xử lý phần sai, xây không phép thì thậm chí phải phá hủy công trình.

Thực tế, việc CCMN thiếu an toàn đều đã thấy, việc lách luật để hợp thức hóa CCMN cũng không ít. Từ năm 2018, Sở Xây dựng đã có văn bản đề nghị các quận, huyện thống kê số lượng nhà chung cư mini trên địa bàn quản lý, tuy nhiên đến nay, Hà Nội chưa công bố số lượng chung cư này. 

CCMN- Chấp nhận rủi ro để có được “chốn ở” hợp túi tiền 

Những người tìm đến CCMN để mua, đa phần là những cá nhân, hộ gia đình trẻ mới đi làm, người ở tỉnh lẻ, điều kiện kinh tế chưa đủ để mua căn hộ chung cư hoặc bố mẹ ở quê mua tạm cho con cái học Đại học. Thực tế, những đối tượng mua loại hình nhà ở này đa phần không phải dân lao động chân tay mà hầu hết đều là lao động có trình độ, với đủ ngành nghề từ dân văn phòng, kế toán, bác sĩ, giáo viên,… Rất nhiều người trong số họ, trước khi “xuống tiền” mua CCMN đều “lờ mờ”, thậm chí là “thấy rõ” các nguy cơ từ pháp lý đến nguy cơ mất an toàn khi ở tại các CCMN này.

Vậy, nguyên nhân vì sao, họ “biết” nhưng vẫn chấp nhận “nhắm mắt, đưa chân”?

Thị trường ngày càng thiếu trầm trọng các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với túi tiền của phần đông người dân. Chưa kể đến nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai, không những giá cao mà pháp lý cũng có nhiều sai phạm. “Bần cùng bất đắc dĩ”, đứng trước mong muốn cần ổn định chỗ ở, trong khi tài chính có hạn, tiền ít, nhiều người không dám “mơ” mua được những căn hộ chung cư đảm bảo chất lượng, lúc đó CCMN là lựa chọn phù hợp nhằm thỏa mãn đồng thời nhu cầu về nơi ở: vị trí trung tâm – ổn định – giá rẻ.

Từ đầu năm 2017 đến nay, thiết kế căn hộ mini cho thuê giá rẻ cũng đang trở thành hình thức đầu tư sinh lời và bùng nổ mạnh mẽ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. 

CCMN - Xảy ra sự cố, lỗi thuộc về ai? 

Nếu như ngay từ đầu, chủ CCMN tuân thủ đúng quy định, xây dựng CCMN đúng theo phê duyệt, với số tầng phù hợp, có thang thoát hiểm, sau khi đưa vào vận hành thực hiện bảo trì bảo dưỡng thường xuyên, trang bị đúng và đầy đủ các biện pháp phòng cháy chữa cháy thì có lẽ sự cố sẽ khó có thể xảy ra. Cho dù có xảy ra đi chăng nữa, hậu quả cũng sẽ được kiểm soát.

Nếu như cơ quan chức năng làm việc đúng chức trách, sau khi phát hiện ra sai phạm, xử lý một cách triệt để. Nếu như công tác quản lý CCMN được tiến hành một cách thường xuyên và chặt chẽ, thì có lẽ sẽ không có tòa CCMN không đạt chuẩn nào được vận hành.

Nếu như thị trường có đủ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người dân, thì có lẽ những tòa CCMN không đảm bảo tiêu chuẩn cũng sẽ không có cơ hội được tiêu thụ.

Nói như vậy để thấy được, có rất nhiều cá nhân, tổ chức liên quan, gây ảnh hưởng và tác động đến vấn đề liên quan đến CCMN.

CCMN - Đừng để “mất bò mới lo làm chuồng”

Theo quan điểm của VARS, để đảm bảo việc vận hành, khai thác các CCMN đảm bảo an toàn, cần những lưu ý sau:

Thứ nhất, cần có thêm các quy định yêu cầu cao hơn, chặt chẽ hơn về việc đầu tư, xây dựng CCMN. Tuyệt đối tránh phê duyệt các CCMN có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận. Tương tự, các dự án nhà ở khác, CCMN cũng cần có những quy định tối thiểu về hạ tầng xung quanh. Và “năng lực, trách nhiệm” của người chủ CCMN cũng phải được quy định rõ. Không phải, cứ có đất, có tiền là có thể xây CCMN để bán hay cho thuê.

Thứ hai, việc kiểm soát xây dựng, vận hành CCMN phải được thực hiện chặt chẽ, thường xuyên. Đảm bảo CCMN hoàn thành đúng với tiêu chuẩn như phê duyệt. Trong quá trình vận hành, thường xuyên được bảo trì, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy…

Ngoài ra, lưu ý người dân trước khi quyết định mua CCMN cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý: có giấy phép xây dựng do quận/huyện cấp, xây dựng đúng theo bản vẽ thiết kế, đúng số tầng và mật độ xây dựng như trên bản vẽ đã cấp, có phê duyệt an toàn phòng cháy chữa cháy do cơ quan Công an thẩm định và cấp phép. Đây là những vấn đề pháp lý cốt lõi mà người mua CCMN phải nằm lòng để đảm bảo quyền lợi của mình.

Đặc biệt, theo VARS, CCMN chỉ là một “phát súng”. Ngoài CCMN ra, rất có thể còn có nhiều “phát súng” khác sẵn sàng phát nổ khi gặp điều kiện thích hợp. Chính vì vậy, thay vì đi vào xử lý khi “việc đã rồi”. Ở một góc độ rộng hơn, sâu xa hơn, thì việc giải quyết vấn đề về “chốn ở” cho phần đông người dân chính là vấn đề mấu chốt. Theo quan niệm của người dân Việt thì “có an cư mới lạc nghiệp”. Chính vì thế, tìm được một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính, để ổn định cuộc sống là điều mà bất cứ người dân nào cũng mong muốn. “Khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân” chính là chìa khóa, là mấu chốt để có thể giải quyết được triệt để các vấn đề. Để có thể cải thiện nguồn cung các loại sản phẩm này, rất cần thêm các cơ chế, chính sách đặc biệt nhằm tạo điều kiện tối đa cho các chủ đầu tư phát triển phân khúc này. Các ngân hàng cũng nên nghiên cứu các chính sách riêng cho vay mua, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Bởi với đặc thù pháp lý và rủi ro khác nhau, lãi suất cho vay mua các loại hình nhà ở không nên cào bằng như hiện nay. Trên thế giới, Mỹ và Úc đều đã có các Ngân hàng đặc thù chuyên cho vay BĐS, huy động vốn từ thị trường chứng khoán trong nước và quốc tế với lãi suất thấp hơn Ngân hàng thương mại với thời hạn cho vay dài hơn lên đến 30-40 năm. Ngoài ra, cũng nên có thêm các cơ chế hỗ trợ tốt hơn với các khách hàng mua nhà lần đầu tại các thành phố nơi họ sinh sống và làm việc, để tạo thêm cơ hội cho người dân tiếp cận gần hơn với ước mơ về “chốn ở an toàn”.