Bất động sản Trung Trung Bộ: Thị trường mua bán trầm lắng. Căn hộ, nhà phố cho thuê có dấu hiệu tăng nhiệt

Quý 1 năm 2023, thị trường mua bán bất động sản khu vực Trung Trung Bộ tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng. Nguồn cung mới lẫn sức cầu toàn thị trường sụt giảm mạnh, lần lượt giảm 87% và 95% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, thị trường cho thuê có dấu hiệu tăng nhiệt với sự phục hồi của nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ và căn hộ để ở.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, quý 1/2023, toàn thị trường khu vực Trung Trung Bộ đón nhận khoảng 1.477 sản phẩm mới từ giai đoạn mở bán tiếp theo của 17 dự án, tăng 93% so với  quý 4/2022 và giảm 87% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, khoảng 75% nguồn cung là căn hộ đến từ Đà Nẵng, giá dao động từ 20 - 139 triệu đồng/m2.

Nguồn cung mới trong Q1/2023 theo khu vực (căn/nền)

CHCC và BT/SH Nhà phố dẫn đầu về nguồn cung

Nguồn cung mới theo quý

Quý 1/2023, nguồn cung đất nền mở bán mới khu vực Trung Trung Bộ tiếp tục khan hiếm, giảm hơn 95% so với cùng kỳ năm trước. Bởi hầu hết các dự án đất nền tại khu vực này vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chưa được cấp giấy phép mở bán chính thức. 

Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch cũng chỉ ghi nhận 1 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo với số lượng rất hạn chế khoảng 29 sản phẩm. Việc mở bán sản phẩm vẫn đi kèm các chính sách hỗ trợ chiết khấu, thanh toán nhằm nâng cao hiệu quả bán hàng.

Trái ngược với trạng thái trầm lắng của thị trường mua bán bất động sản, thị trường ghi cho thuê ghi nhận sự “lên ngôi” của hoạt động thuê nhà nguyên căn tại các tuyến phố trung tâm để làm mặt bằng bán lẻ. Phân khúc thuê chung cư trung cấp phục vụ người nước ngoài có dấu hiệu phục hồi tại khu vực Đà Nẵng, Hội An (Quảng Nam)…

Giao dịch tăng nhẹ so với quý 4/2022

Về tình hình giao dịch bất động sản, dữ liệu của VARS cho thấy, quý 1/2023, thị trường chỉ ghi nhận 176 giao dịch rải rác ở các phân khúc, tăng 18% so với quý trước. Nhưng giảm 95% so với cùng kỳ năm 2022 (khoảng 3.991 giao dịch). Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư dẫn đầu tỷ lệ bán ở mức 48%, phân khúc BTLKNP và đất nền lần lượt là 29% và 23%.

Những dự án có mức giá bình dân, phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt và tiến độ xây dựng đảm bảo vẫn tiếp tục thu hút khách hàng có nhu cầu ở thực. Các dự án điển hình ghi nhận giao dịch khá sôi nối trong quý như: Căn hộ The Origarden, FPT Plaza 2.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục ghi nhận dấu hiệu trầm lắng, đặc biệt là phân khúc căn hộ du lịch. Người mua nhà đang chờ đợi những thay đổi rõ ràng về khung pháp lý và sự khởi sắc trở lại của thị trường du lịch để ra quyết định mua đối với các sản phẩm CHDL. 

Trong Q1/2023, thị trường ghi nhận thanh khoản yếu. Phần lớn các giao dịch từ các chủ đất muốn bán với giá “cắt lỗ”, đặc biệt là phân khúc đất nền, để thu hồi vốn. So với cùng ký năm 2022, giá giao dịch thứ cấp một số dự án thuộc phân khúc đất nền ghi nhận mức giảm từ 15%-20% và đến 30% lần lượt ở khu vực Đà Nẵng và Quảng Nam.

Giá bán căn hộ có xu hướng giảm nhẹ

Dữ liệu của VARS cho thấy, mặt bằng giá bán sơ cấp các phân khúc đất nền tại các khu vực có giá giao động từ 16-25 triệu đồng/m2; Phân khúc chung cư, căn hộ cao cấp có mức giá từ 20-139 triệu đồng/m2, biệt thự shophouse nhà phố giá từ 17-180 triệu đồng/m2; biệt thự nghỉ dưỡng từ 25-161 triệu đồng/m2.

Nhìn chung trong quý 1/2023 giá bán sơ cấp chung cư, căn hộ du lịch tại khu vực Đà Nẵng có xu hướng giảm nhẹ từ 2% đến 5% so với cùng kỳ năm ngoái, các phân khúc còn lại có xu hướng đi ngang và khó có những đợt tăng giá trong ngắn hạn.

Tại thị trường Quảng Nam, mặt bằng giá đất nền sơ cấp giảm nhẹ từ 1%-2%, các phân khúc khác duy trì ở mức ổn định.

Giá bán biệt thự, shophouse xây sẵn tại Huế tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Khu vực Bình Định tất cả các phân khúc ghi nhận tăng phổ biến ở mức 3% - 7% so với Q1/2022.

So với mặt bằng giá ở các thành phố lớn, thị trường bất động sản ở các tỉnh ven biển miền Trung như Quảng Nam, Bình Định còn rất nhiều dư địa và tiềm năng phát triển. 

Chiếm tới hơn 60% tổng nguồn cung bất động sản khu vực Trung Trung Bộ năm 2022, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục nắm vai trò chủ đạo trong dài hạn. Bởi nhu cầu mua nhà, đất để ở, cho thuê luôn ở mức cao. Đặc biệt là phân khúc căn hộ du lịch trong bối cảnh du lịch phục hồi, pháp lý sản phẩm căn hộ du lịch có những tín hiệu tích cực. Theo đó, Nghị định số 10/NĐ-CP cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua sản phẩm trong các dự án không phải dự án nhà ở, bao gồm công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại.

Tuy nhiên, để thị trường căn hộ du lịch sớm hồi phục, sau khi có nghị định, Chính phủ cần có chỉ đạo để chính quyền địa phương các tỉnh, thành phố khẩn trương cùng với các chủ đầu tư triển khai đưa quy định mới vào thực tế.