BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ: THỰC TRẠNG SỨC KHỎE THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

I.   THỰC TRẠNG SỨC KHỎE THỊ TRƯỜNG BĐS 

1.   Thiếu nguồn cung

-       Suốt từ đầu năm 2022 đến hết quý 1.2023 thị trường luôn trong trạng thái “khát” nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân.

-       “Nghèo nàn, kém hấp dẫn, thiếu hụt” là những từ chính xác để mô tả về thực trạng nguồn cung trong thời gian qua. Cụ thể:

• Năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch covid); cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.
• Quý 1 năm 2023 nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. 
• Thị trường thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới hoàn toàn.

2.   Sụt giảm nguồn cầu

-        Thời gian qua, thị trường BĐS luôn trong trạng thái “thiếu vắng” khách hàng, bởi:

• Sản phẩm nghèo nàn, phần lớn đến từ các dự án cũ. Không đủ sức hấp dẫn với khách hàng;
• Lãi suất tiền gửi cao, hấp dẫn, thu hút lượng tiền nhàn rỗi của khách hàng vào kênh ngân hàng;
• Niềm tin vào thị trường BĐS của khách hàng ngày càng sụt giảm;
• Khó khăn trong việc vay vốn mua BĐS;
• Một lượng lớn khách hàng khó khăn về tài chính do tình hình kinh tế chung.

3.   Sụt giảm giao dịch

-       Thị trường BĐS có dấu hiệu “suy yếu” kể từ đầu năm 2022. Tình trạng này vẫn tiếp tục duy trì đến tận thời điểm hiện tại (hết quý 1.2023).

-       Thiếu nguồn cung phù hợp cộng với dòng tiền yếu và niềm tin bị sụt giảm, khiến cho lượng giao dịch năm 2022 và quý 1.2023 đều có chiều hướng đi xuống. Cụ thể:

• Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018.
• Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong quý 1 năm 2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.

4.  Mất thị trường

-       Thị trường truyền thống của các sàn giao dịch và môi giới BĐS chủ yếu dựa vào các dự án khu đô thị và du lịch nghỉ dưỡng.

-       Tuy nhiên, các dự án trên thị trường tại hầu hết các địa phương đều trong tình trạng đắp chiếu, chờ phê duyệt. Đơn cử như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh…

-       Trong tình hình kinh tế suy giảm, hiệu quả sử dụng và kinh doanh đặc biệt với BĐS nghỉ dưỡng là rất thấp.

5.  Thiếu dòng tiền

-       Siết chặt tín dụng, đặc biệt áp dụng với bất động sản

-       Lãi suất cao khiến các doanh nghiệp không chịu được áp lực.

II.  THỰC TRẠNG SỨC KHỎE CÁC ĐỐI TƯỢNG THAM GIA TT BĐS

1.   Thực trạng sức khỏe các Doanh nghiệp đầu tư, phát triển BĐS

-       Các Doanh nghiệp đầu tư, phát triển BĐS đồng loạt lâm vào trạng thái “ngộp thở” trong thời gian dài. Như “người sắp chết đuối”. Mặc dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm sức nặng. Nhưng vẫn không đủ sức để có thể ngoi lên.

-       Động lực sống khiến các Doanh nghiệp vẫn đang cố gắng “vùng vẫy, quẫy đạp” và sẵn sàng “bấu víu” vào bất cứ chiếc phao cứu sinh nào. Tuy nhiên, trong suốt thời gian kể từ đầu năm 2022, chính phủ đã tạo ra những chiếc phao để cứu thị trường và doanh nghiệp. Nhưng chúng vẫn chưa đến được với Doanh nghiệp giúp Doanh nghiệp có thể bám vào, tạo đà ngoi lên mặt nước.

-       Sức chống đỡ của các Doanh nghiệp có giới hạn, nếu không “ngoi lên” kịp thời, chắc chắn sẽ bước sang giai đoạn “sặc nước, ngừng thở” đồng loạt.

2.  Thực trạng sức khỏe của các Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS

-       Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS là cầu nối giữa các Chủ đầu tư với khách hàng. Nguồn thu của các Doanh nghiệp chủ yếu đến từ việc phân phối các sản phẩm BĐS. Khi thị trường không có sản phẩm, thiếu hụt khách hàng thì đương nhiên các Doanh nghiệp bắt buộc bị đặt vào thế khó.

-       Tình trạng khó khăn đến từ hai chiều, giống như 1 chốt chặn đầu và 1 chốt chặn sau, khiến cho các Doanh nghiệp không có cơ hội “trở mình”, bị dồn vào thế “hoang mang, vô định, khó có thể vùng vẫy”.

-       Dữ liệu khảo sát của VARS với các sàn giao dịch Hội viên cho thấy:

• Về doanh thu
• Về quy mô lao động
• Về quỹ lương 
• Về khả năng cầm cự

*  Ghi nhận cá biệt một số ít Doanh nghiệp chuyển mô hình kinh doanh sang mảng cho thuê mang lại mức doanh thu tốt, thậm chí tăng 200% so với quý 1/2022 và 150% so với cuối năm 2022. 

3.  Thực trạng sức khỏe của lực lượng Môi giới BĐS

-       Hiện tượng sụt giảm số lượng Môi giới BĐS trở thành làn sóng càn quét trên quy mô rộng khắp các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tại khắp các địa phương trên cả nước. Không có bất cứ trường hợp nào ngoại lệ. Theo khảo sát của VARS, số lượng Môi giới BĐS hiện nay hoạt động trên thị trường chỉ còn khoảng 30%-40% so với thời điểm cuối năm 2022.

-       Hiện tượng này diễn ra trong khoảng thời gian dài, với từng đợt giảm dần, giảm dần và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

-       Thị trường ghi nhận 1 lượng lớn Môi giới BĐS phải nghỉ việc cả vì lý do chủ động (do thu nhập không đủ sống), và bị động (do Doanh nghiệp sa thải, Doanh nghiệp tạm dừng hoạt động, Doanh nghiệp phá sản…).

-       Số Môi giới BĐS bám trụ lại với nghề phải vận dụng linh hoạt đủ mọi hình thức để có thể tồn tại như đa dạng hóa lĩnh vực, tìm kiếm việc làm thêm…

-       Lượng Môi giới BĐS bỏ nghề phần lớn thuộc các đối tượng “lính mới” và “tay ngang” chưa được đào tạo bài bản về nghề cũng như khả năng ứng biến trước các tình huống khó khăn của thị trường.

-       Một điểm sáng được ghi nhận là trên 95% các Môi giới còn hoạt động cho biết vẫn sẽ tiếp tục gắn bó với nghề cho dù thị trường có khó khăn. 100% trong số đó mong muốn thời gian này được tham gia các khóa đào tạo chuyên sâu để nắm vững chuyên môn, đồng thời có thêm các kỹ năng ứng biến linh hoạt trong mọi tình huống.

-       Thông qua cuộc khảo sát cũng cho thấy, phần lớn các Môi giới BĐS chuyên nghiệp, có ý thức gắn bó với nghề đều xác định cần thi chứng chỉ Môi giới. Tuy nhiên, do một số lý do như địa phương chưa tổ chức thi sát hạch, đã tham gia thi nhưng chưa đạt… nên số lượng Môi giới có chứng chỉ mới dừng lại ở mức khá khiêm tốn, chiếm khoảng 35% số lượng Môi giới tham gia khảo sát.

4.  Thực trạng các Doanh nghiệp gián tiếp bị ảnh hưởng

-       Tồn tại tứ giác liên thông: Bảo hiểm - Ngân hàng - Chứng khoán - Bất động sản liên quan chặt chẽ với nhau. Khó khăn của thị trường BĐS nếu không được xử lý kịp thời sẽ gây hệ lụy xấu đến các lĩnh vực còn lại và cả nền kinh tế .

-       Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10%: GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%); ngành chịu ảnh hưởng giảm thấp nhất là công nghiệp khai thác (giảm 0,210%)…

** Quý độc giả, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhà môi giới, nhà đầu tư và khách hàng trên cả nước quan tâm có thể xem đầy đủ Báo cáo chuyên đề tại file đính kèm. Tải xuống